上海擬征房產(chǎn)稅引發(fā)爭議 房產(chǎn)稅能否有效抑制房價

    那些持有多套住宅的上海居民，有可能面臨被征收房產(chǎn)稅。據(jù)《上海證券報》今天的報道：上海市正緊鑼密鼓地討論樓市調(diào)控細則，其中即包括房產(chǎn)稅征收辦法。細則最快將在本月公布，旨在對住房保有環(huán)節(jié)征稅的房產(chǎn)稅征收，也將隨之正式啟動。

    如果上海率先將房產(chǎn)稅征收對象擴展至普通居民，不啻樓市調(diào)控最終扔下的又一只鞋子。此前各地已出臺的“樓市新政”，多集中于調(diào)控房屋供給、需求和交易，尚無對普通居民保有住房征稅的先例。目前，各方均靜待樓市調(diào)控的后續(xù)動作。是否應(yīng)在住房保有環(huán)節(jié)征稅，此前一直為各方爭議，分歧頗多。

    “應(yīng)該等各方面條件更為成熟以后，再行開征房產(chǎn)稅。上海馬上就要開征，是不是太急了點？”中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院院長王雍君注意到了這條新聞。他一直主張開征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅。

    財政部財政科學(xué)研究所副所長劉尚希則對此表示質(zhì)疑，“國務(wù)院頒布的條例已規(guī)定，對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。上海有權(quán)對普通住宅開征房產(chǎn)稅嗎？”他一直主張，樓市調(diào)控慎用房產(chǎn)稅。

    房產(chǎn)稅之疑

    據(jù)《上海證券報》報道，一位接近上海市政府的人士近日透露，為盡快實現(xiàn)對住房保有環(huán)節(jié)征稅，上海最終選定的方案是應(yīng)用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅概念，以減少立法程序。

    根據(jù)國務(wù)院1986年頒布的現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅征收對象僅限于經(jīng)營性物業(yè)，對個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。而此次上海方案，將把普通居民持有多套住宅解釋為經(jīng)營行為。這相當(dāng)于擴大了房產(chǎn)稅的征收范圍，將目前免繳房產(chǎn)稅的普通居民，納入了征收的范圍。

    同時據(jù)上述報道，上海市已經(jīng)形成的初步草案中，將以家庭人均面積作為判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)值千分之八的房產(chǎn)稅。計稅基礎(chǔ)為評估價而非房產(chǎn)成交價。另外，對于已經(jīng)出租的住房，并按時繳納了房產(chǎn)稅的購房者，將考慮不再重復(fù)計稅。

    “按道理，在國務(wù)院未修改《房產(chǎn)稅暫行條例》的情況下，上海是沒有權(quán)限擴大房產(chǎn)稅征收范圍的。”劉尚希表示，如擴大房產(chǎn)稅征收范圍，勢必增加普通家庭的負擔(dān)，就必須減少個人所得稅等其他稅負。這涉及一系列配套制度的調(diào)整，尚需時日。他判斷，上海短期內(nèi)開征房產(chǎn)稅的可能性并不大。

    此前，上海市住房保障和房屋管理局在官方網(wǎng)站回應(yīng)相關(guān)傳聞時稱，在房產(chǎn)保有階段征稅，要由國家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好，有關(guān)部門正在做一些研究也是完全正常的。“房管部門雖不是稅收征管的主管部門，但如果政策出臺，我們會積極配合貫徹落實好。”

    盡管王雍君認為開征房產(chǎn)稅是“遲早的事情”，但他也認為上海馬上開征并不具備條件，“還是緩一緩比較穩(wěn)妥”。他表示，開征房產(chǎn)稅，必須具備一些基礎(chǔ)條件，包括摸清復(fù)雜的房屋產(chǎn)權(quán)情況，建立一個中立、客觀、公正的房屋評估體系，相關(guān)配套制度的調(diào)整和完善等等。“在這些基礎(chǔ)條件不具備的情況下，匆忙開征，極有可能把一個好稅種給搞壞了。”王雍君說。

    房產(chǎn)稅能有效抑制房價嗎

    在很多財稅專家看來，我國目前針對營業(yè)用房屋征收的房產(chǎn)稅，某種意義上即類似社會熱議的物業(yè)稅。這一輪房價飆升，很多人將抑制瘋狂房價的希望，寄托在擴大房產(chǎn)稅征收范圍或開征物業(yè)稅上。也有人持反對意見，認為此舉無法抑制房價。

    持贊成意見的財稅專家認為，在房屋保有環(huán)節(jié)征稅，將增加炒房者的持有成本，能精準(zhǔn)打擊投機性購房，是有效抑制房價飆升的一柄利劍。

    財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展，需要推出物業(yè)稅或擴大房產(chǎn)稅的征收范圍。他認為，在保有環(huán)節(jié)征稅，增加持有房屋的成本，能有效調(diào)整購房者的行為，遏制肆無忌憚的投機性購房。購房者將會更多地考慮購買實惠的小戶型，投機客的炒作也會更加收斂，原來炒七套八套的，可能就減少到三套五套。

    “雖然在保有環(huán)節(jié)征稅不能解決全部問題，但會增加炒房人的風(fēng)險預(yù)期，一旦這種預(yù)期增加，他們的行為就會有所收斂。這個政策效應(yīng)是正面的，值得期待的。”賈康認為，眼下正是進行房產(chǎn)稅改革的最好時機。

    不過，賈康的同事劉尚希持不同看法。他認為，房價飆升，由資金、預(yù)期等各種國內(nèi)國際因素復(fù)合促成，單靠征稅，無論是保有環(huán)節(jié)的稅收，還是交易環(huán)節(jié)的稅收，都無法有效解決。

    劉尚希表示，征稅的作用是增大持有和交易成本，問題是，房屋價格并不由成本決定，而是由需求決定。受土地供應(yīng)的約束，住房不可能無限供給。但作為安家立業(yè)的基本條件，住房卻具有很強的剛性需求。住房同時又可以是投資品，作為投資工具，更是可以有無限的需求。

    更重要的是，在需求旺盛尤其是預(yù)期房價不斷上漲的情況下，所有的成本都是可以轉(zhuǎn)嫁出去的，稅收也不例外。“能炒房的人，不會在乎持有房子期間交一點稅，到時候都能從房價中收回來。”劉尚希說。他以現(xiàn)在房產(chǎn)交易流行的“凈價”方式為例，所有稅費由購房者負擔(dān)，包括所得稅在內(nèi)。

    他指出，保有環(huán)節(jié)征稅調(diào)節(jié)房價的前提是，稅負不能轉(zhuǎn)嫁，通過稅收拿走炒房者的一塊收益，得利少了，投機性購房需求才會減弱。如果稅負無法轉(zhuǎn)嫁，這部分增加的成本只會以更高的價格售出，從而進一步推高房價。

    “尤其在住房剛性需求旺盛的情況下，這更是為炒房者提供了機會。”劉尚希說。

     稅負轉(zhuǎn)嫁之辯

    “房屋價格高了，購房人自然就會不買或少買，需求下降，價格自然下降。”王雍君并不認同房產(chǎn)稅會被完全轉(zhuǎn)嫁，從而進一步推高房價的看法。

    王雍君表示，除非市場是壟斷性的賣方市場，否則稅負必由買賣雙方共同負擔(dān)。盡管賣方可以轉(zhuǎn)嫁部分稅負，但勢必增加其炒作成本，對投機客的心理和行為造成影響，迫使那些持有多套住房的人“吐出”一部分房子，擴大住房供應(yīng)，抑制房價上漲。

    某種意義上，圍繞保有環(huán)節(jié)征稅、稅負轉(zhuǎn)嫁爭論的雙方，其觀點差異，源于對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的不同判斷。

    “稅負能否轉(zhuǎn)移，取決于供求關(guān)系。”劉尚希說，若無其他有效的調(diào)控手段配合，房價將繼續(xù)上漲，保有環(huán)節(jié)的稅負無疑可完全轉(zhuǎn)嫁，并進一步助推房價。另一種情形是，樓市調(diào)控手段有效，房價平穩(wěn)運行或開始下降。“這個時候保有環(huán)節(jié)的稅負的確無法轉(zhuǎn)嫁，不過，房價既已開始下降，使用稅收手段的必要性還有多大？”

    在劉尚?？磥恚Ｓ协h(huán)節(jié)征稅，房價上漲時只能起到火上澆油的作用，房價下落時，則起到落井下石的作用。這極大加劇了房地產(chǎn)市場的波動性。

    “用稅收手段去抑制房價，一般情況下是無效的。”他表示，除非是征收重稅，一下把房價推高到無人接手的地步，或使炒房者在等待房價上漲的過程中無法承受，迫使投機客收手。但這是一種休克療法，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場崩盤。以這樣的方式來抑制房價，與通過強制取消房地產(chǎn)市場來抑制房價無異，顯然不可取。

    能否減弱地方政府對土地財政的依賴

    贊成對保有環(huán)節(jié)征稅的專家認為，此舉對改革現(xiàn)行“土地財政”，意義重大。擴大房產(chǎn)稅征收范圍或開征物業(yè)稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定、隨自己職能履行而不斷“水漲船高”式增長的支柱稅源，減弱地方政府對土地財政的依賴。此舉可遏制地方政府推高地價的沖動，避免因地價上漲推高房價。

    賈康表示，如果地方政府把房產(chǎn)稅作為一個主要收入來源，就會持續(xù)地盡心盡力于本地投資和人居環(huán)境的優(yōu)化與公共服務(wù)水平的提升，因為這樣轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)就能進入升值軌道，稅源也會隨之持續(xù)擴大。地方政府職能的偏差，行為的短期化，都有望由此得到矯治。

    不過，劉尚希認為，房產(chǎn)稅很難成為地方政府的主體稅種，這一良好愿望難以實現(xiàn)。這一制度設(shè)計下，當(dāng)?shù)胤績r越高，地方政府才可能收到更多的稅。此舉并不能遏制地方政府推高房價的沖動。

    “歸根到底，房價由市場決定。即便政府想法設(shè)法把地價降下來，降低了成本，開發(fā)商仍會按照市場價格出售。”劉尚希說。

    盡管對房產(chǎn)稅抑制房價作用的看法大相徑庭，但劉尚希和王雍君都認為，如果擴大房產(chǎn)稅征收范圍，首先必須符合法定程序，先行修改《房地產(chǎn)暫行條例》，依法進行。“房產(chǎn)稅涉及千家萬戶的利益，出臺政策前，應(yīng)廣泛征求公眾意見，保障老百姓的合法權(quán)益。”王雍君說。