解析京滬深調(diào)控細節(jié) 房價將迎“實質(zhì)性”下降

    在一線城市中，北京、上海、深圳無疑是此輪房地產(chǎn)調(diào)控的焦點。調(diào)控是否顯效，這三個城市的動態(tài)走勢具有絕對的風向標意義，也引領(lǐng)著調(diào)控者不斷調(diào)整其節(jié)奏與尺度。

    三個城市中，北京新政已出，媒體以“史上最嚴厲”來形容。深圳新政卻被評價為“溫柔一刀”。而上海細則正在緊張討論中，并有望本月出臺。一個可能為樓市帶來更大震動的消息是，上海細則中可能同步推出住房保有環(huán)節(jié)征稅辦法。

    伴隨著剛剛出爐的一線樓市大幅跳水的成交數(shù)據(jù)，本期周刊，上海證券報解析調(diào)控政策醞釀細節(jié)，以幫助讀者了解市場之所以成為今天之現(xiàn)狀的原因所在，并更好預測未來調(diào)控力度與方向。

    北京成交萎縮近8成 最狠一招在“家庭購房申請表”

    五一節(jié)前一天，北京出臺一線城市中的首個地方樓市調(diào)控細則，其中對北京市居民的限購要求使其在中央尺度下，又進一步緊縮。業(yè)內(nèi)人士感慨，新政后一周，北京一、二手商品房成交量比4月國十條出臺前幾乎萎縮近8成，價格“破堤”指日可待。

    數(shù)據(jù)顯示，5月6日以來連續(xù)4天，北京商品住宅期房網(wǎng)簽量分別只有126套、141套、164套、114套。雖然加上保障性住房后，北京的住宅成交量還可以維持日平均300至400套，但業(yè)內(nèi)人士表示，這種銷售數(shù)據(jù)在多年比較中已屬“十分難看”。二手房方面，除去大量經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房的特殊因素，近12天的二手房日均成交237套，相比4月日平均成交1096套下跌幅度達到了78%。

    價格方面，亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上周(5月3日至9日)北京市商品住宅整體成交均價為16898元/平方米，和本輪樓市新政出臺前一周(4月4日至11日)相比，成交均價下降了7744元/平方米，降幅達31.43%。不過，業(yè)內(nèi)人士稱，總體感覺房價并沒有大幅跳水。開發(fā)商和二手房東仍處于屏氣堅持階段。

    不過，這種堅持很有可能在近期打破，并導致房價進一步跳水，其原因之一是成交量的持續(xù)冰凍。而導致北京出現(xiàn)成交冰凍的重要因素除了幾大限購要求外，還有隱匿其中的最狠一招，即家庭購房申請表。

    按北京新政要求，自5月1日起，購房人在網(wǎng)上簽約前須填寫《家庭成員情況申報表》，提供虛假信息騙購住房的將承擔相應(yīng)法律責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)或存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口通過查驗購房人的戶口本、結(jié)婚證等證件原件對《家庭成員情況申報表》核實并復印存檔，在網(wǎng)上簽約時錄入家庭成員的姓名及身份證號等信息。

    專家介紹，該政策的玄機所在，是大大增加了家庭財產(chǎn)透明性。因為害怕隱匿資產(chǎn)曝光，出于多種考慮的各類人群目前對填表心存戒備，政府工作人員是其中重要一群。

    對于北京房價的調(diào)控目標，一位接近北京市地方政府的業(yè)內(nèi)人士透露，地方表態(tài)是“決不能容忍房價繼續(xù)之前的上漲態(tài)勢”。“看來，本次調(diào)控的目標不是房價漲幅放緩，而是房價環(huán)比出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。也就是說，即便開發(fā)商打折促銷，如果成交價較之前的成交價仍高，就不能算調(diào)控到位。”中原地產(chǎn)北京區(qū)總經(jīng)理李文杰表示。

    上海細則待出 開發(fā)商互通“出貨”短信

    上海情況則更為復雜。有消息稱，上海已就地方細則進行了數(shù)次專家研討和政府內(nèi)部討論會，各區(qū)區(qū)長及房地局相關(guān)領(lǐng)導參加。目前上海方案已經(jīng)初步擬定，本月有望出臺。上海證券報獲悉，此前曾報道的住房保有環(huán)節(jié)稅收辦法也在上海細則討論內(nèi)容中。不出意外，稅收辦法將在細則中得到體現(xiàn)。

    另據(jù)傳聞，上海也擬對本地家庭進行限購：同一家庭如果至今未購房，可新購兩套；已擁有一套的，只能再新購一套；已擁有兩套或以上的，則不能再購。但該傳聞未得到相關(guān)方面證實。

    新國十條后，各地陸續(xù)出臺地方細則，而上海作為樓市風向標性的城市卻遲遲未見細則出臺。近日，住建部副部長齊驥公開表態(tài)，要求各地抓緊制定落實實施細則，必要的話將公布房價過高、上漲過快城市的名單。

    而上海證券報得到的消息是，上海細則之所以遲于京、深，其中一個原因是同步醞釀住房保有環(huán)節(jié)的征稅辦法。業(yè)內(nèi)人士透露，為盡快實現(xiàn)對住房保有環(huán)節(jié)征稅，上海最終選定的方案是應(yīng)用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅概念，以減少立法審批流程。

    專家介紹，根據(jù)1986年公布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅征收對象是經(jīng)營性物業(yè)。此次，上海方案將把持有多套住宅解釋為經(jīng)營行為。以實現(xiàn)在法理依據(jù)上的無縫銜接。

    而近日被媒體曝光的一份國土資源部調(diào)研報告也建言，上海應(yīng)采取政策組合拳，加大房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本，遏制投機需求。

    上海新政動向已經(jīng)在開發(fā)商之間流傳。據(jù)了解，上海部分房企高層已經(jīng)接到“短信提醒”：快速消化存量房源。“高房價已經(jīng)把政府推到了必出殺手锏的唯一道路。”一位開發(fā)商稱。

    數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積為7.1萬平方米，環(huán)比大跌35%，創(chuàng)下近5年來成交面積最低水平。但成交均價仍高居2.5萬元/平方米以上。上海地產(chǎn)界人士稱，一旦房產(chǎn)稅開征，上海房價將全面回調(diào)。“如果政策止步于此，降了20％的樓盤就可以買了，但是如果征稅，那將還有下降空間。”易居中國分析師薛建雄稱。

    深圳“溫柔一刀”的背后

    盡管在五一節(jié)前就已敲定，但深圳細則卻一直“猶抱琵琶半遮面”，直到上周才正式公布。而這份“姍姍來遲”調(diào)控文件也相對溫和，業(yè)內(nèi)人士擔憂，深圳明顯屬于國家認定的房價上漲過快區(qū)域，地方卻并未制定更嚴厲的政策進行調(diào)控，政府的手軟可能導致后期的反彈。

    “暫停發(fā)放購買第三套房以上住房貸款；對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。”這些深圳細則僅遵循了中央基本政策。

    深圳一位開發(fā)商在細則公布前曾向記者透露：“深圳細則在五一前就擬定，其中有對外地人限購套數(shù)的規(guī)定，但推遲出臺后，這個條款卻沒有了。”

    細則制定者、深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王峰表示，細則是根據(jù)深圳的實際情況制定的。國十條出臺后，在深圳投機的需求已經(jīng)得到了明顯遏制的情況下，考慮到整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，在出臺政策方面深圳并沒有跟別的城市一樣。同時充分考慮供求矛盾，通過增加供應(yīng)來抑制高房價。

    國十條出臺后，深圳樓市開始掉頭向下，其成交量領(lǐng)跌全國。

    深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，新政前三周，深圳新房銷售面積為26.48萬平方米，而在新政后三周，深圳新房銷售面積僅為8.5萬平方米，下跌幅度近70%，而且下跌幅度每周都在加劇。

    “這次調(diào)控政策主要是對投資客的打擊，而深圳的投資客的比例在全國前列，所以新政出臺后，深圳成交量下跌幅度很大。”王峰表示，宏觀調(diào)控的政策、國家的信貸政策在本市已經(jīng)起到明顯的作用。投機的需求已經(jīng)得到了明顯遏制的情況下，考慮到整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，在出臺政策方面他們并沒有跟別的城市一樣。

    盡管業(yè)內(nèi)認為深圳的細則缺少亮點，但深圳市方面卻表示細則在增加供應(yīng)方面對遏制高房價將起重要作用。

    “北京今年的新增住房供應(yīng)是25平方公里，上海是14平方公里，廣州是5平方公里，深圳只有0.97個平方公里。”王峰認為，今年深圳在國內(nèi)四個一線城市在新增的居住供應(yīng)方面差距非常大，解決供應(yīng)問題非常重要。

    深圳細則提出，2010年啟動安居商品房建設(shè)，對全市新供商品房用地和城市更新用地項目進行年度統(tǒng)籌，總量上配建不低于住房總建筑面積30%的安居型商品房。

    深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年3月深圳市的新房均價為20435元/平方米，同比去年3月11101元/平方米的均價上漲幅度接近90%，上漲幅度位居全國前列。

    “這次深圳的細則是相對保守的，成交量的下降讓地方政府出現(xiàn)手軟。目前房價還堅挺，怎么能夠說調(diào)整已經(jīng)顯效、到位呢？” 深圳大學金融研究所所長國世平向記者表示，這有可能會給開發(fā)商和投資客傳遞一些誤導的信息，從而導致市場后期的反彈。

    王鋒也表示，如果調(diào)控政策落實后市場情況仍然沒有達到調(diào)控的預期，例如出現(xiàn)房價反彈性上升，那么將不排除出臺更大力度的調(diào)控措施。