專家解析四地樓市新政 目標一致：打擊炒房團

    在北京、深圳、廣州、天津四大一線城市出臺的樓市新政中，其目標一致：打擊炒房團和開發(fā)商的不規(guī)范操作，保障市民的基本住房需求，然而每個城市的新政又有自己的特色。

　　專家分析，北京細則的重點在于打擊炒房，深圳新政的重點是人才安居工程，目的是借房拉攏人才，廣州則是努力改善夾心層的居住條件，天津的措施重點在打壓開發(fā)商囤房惜售等不規(guī)范操作。

　　專家分析

　　樓市新政 首次購房人不是調控主要目標

　　與新國十條的目標一致，北京、深圳、廣州、天津四地出臺的政策共同點是：打擊的是炒房團和開發(fā)商的不規(guī)范操作，對首次購房并沒有打擊，而是加大了保障房的建設。

　　按照新國十條“堅決抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設、加強市場監(jiān)管”的要求，北京、深圳、廣州和天津四個一線城市，對這項制度進行了落地和補充。

　　“不管是從購買套數(shù)限制來看，還是從稅收方面來看，四個城市的政策調控的主要目標并不是首次購房者。”瀚森國際管理咨詢機構高級地產(chǎn)分析師李洪敏接受法晚采訪時說。

　　從購買套數(shù)上，各地政策都是針對二套以及二套以上的購房者采取了相關的措施，例如北京是暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

　　深圳和北京提到了暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　除了遏制投資、投機性購房需求外，各地政策也均提到“加大監(jiān)管力度”和“增加保障房的建設”。

　　在保障房建設方面，北京和深圳制定了詳細的目標，北京確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。深圳年內完成開工建設保障性住房及人才安居住房5萬套，分配供應1萬套。

　　北京

　　遏制炒房團 打出組合拳

　　遏制房價效果 ★★★★★

　　從京津穗深四地出臺的細則來看，各地在落實“新國十條”的前提下，側重點各有不同。

　　京十二條細則的根本意圖很明顯，就是堅決遏制炒房。

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存認為，北京新政的全面程度在各地方目前的政策中是最高的。既有對購房套數(shù)的限制，也有對外來專業(yè)炒房團的禁令。陳寶存表示，如果給地方新政打分的話，北京新政應該打最高分。

　　在京十二條中，關于首套及二套房貸首付比例和利率的規(guī)定，以及暫停對購買第三套及以上住房和不能證明在當?shù)毓ぷ鞯姆潜臼芯用癜l(fā)放貸款，是對國務院規(guī)定的落實。

　　“暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。這是在國家提高二套房首付的基礎上，首次超越信貸調控，直接用行政命令限制購房的首例。”李洪敏說。

    李洪敏說，北京新政中“暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房和停止貸款第三套房”，此條新政對目前的房地產(chǎn)市場來說是最有效的、可以最快落實宏觀調控意圖的政策。將對貸款購房進行投資、投機的行為產(chǎn)生明顯的抑制作用。市場將出現(xiàn)炒作減少、投資銳減的情況。

　　此次調控政策還對外地來京炒房者進行了限制。“如果在北京沒有一年以上的納稅證明或者社會保險繳納證明，就不能獲得購房的商業(yè)貸款。這說明不在北京工作，就不能在這兒貸款買房。”李洪敏說。

　　網(wǎng)友點評

　　西凌風舟

　　一個國家的國民不應該都想靠炒房來致富，那樣房價炒上去了，一部分國民有錢了，但就苦了中低階層的人了，整個國家想的就不是通過創(chuàng)新、勤勞來發(fā)展了。

　　現(xiàn)在中央的政策就是讓整個國民不要只想炒房，但更基本的是讓大部分人能買得起房，有房??！

　　莫小米

　　土地是每個地球人都應該擁有的資源，每個家庭一套房，能居住就行了，價格就可以按照地段和小區(qū)整體環(huán)境來定，競爭可以從其他的方面來體現(xiàn)，不是靠炒房，或者窩房。

　　深圳

　　新政最智慧

　　借房挖人才

　　遏制房價效果 ★★★★

　　與北京重點打擊炒房人群不同，深圳落實新國十條的措施多圍繞其推出的人才安居工程進行，為杰出人才、領軍人才、高級人才和中初級人才“量身”解決“住房難”問題，意在再造“孔雀東南飛”之勢，打造人才“宜居”城市。

　　陳寶存認為，深圳新政最主要的就是安居商品房建設：“年內完成開工建設保障性住房及人才安居住房5萬套，分配供應1萬套。”

　　給深圳新政打分，不能與北京新政的嚴厲程度作為對比，而是適用性。深圳政策的聰明之處就在于高度的差異化，沒有簡單迎合國十條，更沒有在國十條基礎上加碼。而是趁各地房價高企之機，通過住房補助挖各類人才。

　　如“院士級”的杰出人才可免租入住200平方米左右的住房，領軍級的人才可免租入住150平方米左右的住房，就連取得學位的博士、碩士、學士等畢業(yè)生，如果在深圳沒有自有住房的，每月可領取1000元、500元、200元的租房補貼。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任牛鳳瑞說，深圳版的“新國十條”細則，相對北京來說，要緩和很多，“回購保障性住房” 已屬于最狠的，但是與北京的“限購”相比，則有“小巫見大巫”的感覺。

    網(wǎng)友點評

　　clerk

　　這樣的標準，可以引進不少人才，不過標準怎么評定，誰說了算??？

　　NicholasZ

　　用學位去評判是最容易執(zhí)行，也最公平的方法，人家用的是客觀依據(jù)，難道要政府一個一個去考核是不是人才，讓政府官員個人說了算嗎？

　　samhuang33

　　難道沒有學位的人就不是人才嗎？對深圳居民公平嗎？

　　專家支持

　　李洪敏 瀚森國際管理咨詢機構高級地產(chǎn)分析師

　　牛鳳瑞 中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任，曾主編多部《房地產(chǎn)藍皮書》

　　陳寶存 全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長

　　雷華 中國指數(shù)研究院政策設計研究組成員

　　四地新政解析

　　廣州

　　舊城要改造 住房要改善

　　遏制房價效果★★★

　　由于要啟動為期10年的舊城改造，廣州的住房新政強調加強和改進住房保障為主，提出重點在解決“夾心層”群體住房困難上取得突破。

　　專家指出，這兩年廣州住房市場各方面的數(shù)據(jù)相對平穩(wěn)，如果再在新國十條的基礎上下猛藥，都有誤傷基本消費人群和改善性消費人群之憂。在新國十條基礎上的適度寬松才是最適合廣州市場的。

　　因此，廣州提出要“進一步加強和改進住房保障，促進住房一、二、三級市場的均衡發(fā)展，確保調控取得實效，全力抓好今年保障性住房建設任務的落實。”

　　據(jù)《南方都市報》報道，廣州市國土房管局相關負責人接受采訪時透露，廣州目前不會效仿北京的做法出臺極端嚴厲的政策，“如果限制家庭只能買一套房，將會誤傷改善型需求，比如很多房改房的面積都特別小，這部分家庭有換房的需求，廣州還是希望建立梯級市場，保持市場的平穩(wěn)發(fā)展，既不要暴漲，也不要猛跌。”

　　該負責人還表示，廣州早就采取措施禁止有閑置地的開發(fā)商參加土地競拍，“買都不能買，就更不用說放貸了。”

　　網(wǎng)友點評

　　“智商評社會”

　　政府抑制房價的最有效的手段就是征收物業(yè)稅(房產(chǎn)稅)。

　　物業(yè)稅不是對所有人征收，只對第二套及以上的住房或超面積住房(如人均50平方米以上部分)征收，不會給普通百姓帶來絲毫的影響，如果說有影響的話，那就是通過對炒房投機者征收物業(yè)稅，進行社會財富的再分配或房價降低，最終使百姓受益。

    　天津

　　嚴管開發(fā)商

　　措施最嚴厲

　　遏制房價效果★★★

　　從“津六條”的細則看，均是強調房地產(chǎn)監(jiān)管方面。

　　“從開發(fā)商拿地開始到售樓結束中的所有環(huán)節(jié)，都要受到監(jiān)管。這就在很大程度上不僅打擊了開發(fā)商捂盤惜售，而且還加快了開發(fā)商推出住房的速度。”中國指數(shù)研究院政策設計研究組成員雷華接受法晚記者采訪時說，像天津這樣的城市專門把監(jiān)管方面拿出一個政策實施尚屬罕見。

　　雷華認為，許多城市包括天津，眾多開發(fā)商存在著捂盤惜售等違法銷售行為。“津六條”中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理銷售許可證后，十日內可售房源在天津市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)上一次性全部公開。”對開發(fā)商影響最大，對其打擊力度也比較大。

　　此外，還加強監(jiān)管出讓合同約定開工、基礎部位、竣工的時間、基礎部位完工后辦理銷售許可證上市公開銷售的時間以及延期開發(fā)建設的處罰條款等方面。

　　陳寶存認為，天津的經(jīng)濟發(fā)展與北京還有差距，城市資源與北京相比差距也相當明顯，天津唯一的優(yōu)勢在于高考因素，住房入戶的政策，推升的是天津郊區(qū)縣的市場發(fā)展，對于天津市主城區(qū)來說，炒房因素不是主要的。

　　網(wǎng)友點評

　　天里

　　打擊開發(fā)商的政策好??！之前一樓盤開盤時嚴重存在捂盤惜售，該打擊！