“精確打擊”后仍存懸念 樓市調(diào)控需啃“硬骨頭”

     新的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在顯現(xiàn)期待中的積極效果，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯：成交下降、銀行放貸緊縮、土地市場(chǎng)“涼意陣陣”。業(yè)內(nèi)人士分析，政策的“執(zhí)行度”、銀行態(tài)度、供求關(guān)系等深層次因素將決定市場(chǎng)的進(jìn)一步走向，樓市調(diào)控將面臨“啃硬骨頭”的任務(wù)。因?yàn)檫^快的上漲和持續(xù)的低迷都不是良性的市場(chǎng)，房地產(chǎn)調(diào)控必須在擠出市場(chǎng)泡沫的同時(shí)，確?，F(xiàn)實(shí)市場(chǎng)穩(wěn)定。

　　高房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象

　　“5月份銀行的放貸數(shù)量，可能還不到4月份的四分之一。”9日，上海一貸款中介公司負(fù)責(zé)人語氣嚴(yán)峻地告訴記者，“估計(jì)這種情況短期內(nèi)好不了。”

　　“我們現(xiàn)在整天呆在店里，都快沒活干了。”上海七莘路上一房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員很是郁悶。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月15日至21日這一周，京、滬、穗、深、津五大城市成交量環(huán)比分別下跌32%、49%、13%、60%和27%。

　　“五一”假日期間，各地二手住宅市場(chǎng)成交量再度下挫，五大城市成交量與前一周相比再度分別回落87%、51%、87%、94%和59%。

　　高房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。5月5日，恒大地產(chǎn)宣布，該公司所有的樓盤從5月5日起實(shí)行8.5折“讓利”促銷。上海“五一”房展會(huì)期間，一些郊區(qū)樓盤已經(jīng)給出了9折優(yōu)惠。有樓盤甚至請(qǐng)來模特，身穿比基尼在現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，以聚集人氣，并對(duì)樓盤給出實(shí)際優(yōu)惠。上海一知名房企負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們不帶頭降價(jià)，但只要有大企業(yè)降，我們就跟上。我們降得起價(jià)，但唯一的擔(dān)心是：如果對(duì)新客戶降價(jià)了，對(duì)已買了房的老客戶怎么交代？”

　　土地市場(chǎng)也吹起“涼風(fēng)”。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示：4月份全國(guó)70個(gè)城市平均樓面地價(jià)1300元／平方米，環(huán)比下跌10%；其中住宅用地平均樓面地價(jià)1793元／平方米，環(huán)比下跌4%。

　　7日，上海舉行新“國(guó)十條”出臺(tái)后首次住宅土地出讓。雖然當(dāng)天出讓的5幅土地均順利找到買家，但出現(xiàn)一年多來的首次價(jià)格下調(diào)。有熱門地塊的成交價(jià)更是只有兩個(gè)多月前同地段地塊成交價(jià)的8折。

　　日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥接受中國(guó)政府網(wǎng)采訪時(shí)表示：“從近期的市場(chǎng)反饋情況看，一些城市商品住房?jī)r(jià)格過快上漲的勢(shì)頭得到了初步遏制，社會(huì)普遍反應(yīng)積極。”

　　“精確打擊”后仍存懸念

　　對(duì)于此輪調(diào)控短期內(nèi)的“降溫”效果，市場(chǎng)各方均予以認(rèn)同。比如，中原地產(chǎn)研究中心在一份最近的報(bào)告中預(yù)計(jì)，部分城市的房?jī)r(jià)“泡沫”將會(huì)受到擠壓。但不能不看到的是：部分地區(qū)房?jī)r(jià)在過去的調(diào)控中“屢調(diào)屢漲”，已讓市場(chǎng)培養(yǎng)出一定的“調(diào)控免疫力”。

　　目前的關(guān)鍵問題之一，是銀行能否“堅(jiān)持到底”。2005年上半年，在房貸政策緊縮之下，上海的多家商業(yè)銀行曾達(dá)成“君子協(xié)定”。然而，隨著下半年樓市陷入低迷，房貸規(guī)模劇降，各家銀行為了爭(zhēng)奪作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人房貸，紛紛置“協(xié)定”于不顧，放低房貸準(zhǔn)入門檻，大打“擦邊球”，所謂“聯(lián)盟”很快便分崩離析。上海“永慶房屋”總經(jīng)理陳史翎說：“此次調(diào)控能否取得成效，關(guān)鍵在于銀行的態(tài)度。真正效果如何，恐怕要到兩三個(gè)月后才能見分曉。”

　　其次，地方政府能否“執(zhí)行到位”。眼下一些地方正在陸續(xù)推出具體的落實(shí)政策，有些地方“下藥”之猛更甚于中央，但真正執(zhí)行效果如何有待觀察。

　　還有，監(jiān)管制度尚有漏洞。“二套房”認(rèn)定將“認(rèn)房不認(rèn)貸”的消息傳出后，已有一些地方的購(gòu)房者通過“離婚”等手段規(guī)避相關(guān)門檻。而且，即使一省一市的行政區(qū)域內(nèi)能通過制度設(shè)計(jì)對(duì)炒房者“精確打擊”，但跨省市購(gòu)第二套房甚至更多如何認(rèn)定？“國(guó)十條”明確要求：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。一些地方房管部門人士表示，建立統(tǒng)一或局部聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人購(gòu)房信息系統(tǒng)絕非一日之功，抑制跨省市炒房依然有難度。

　　調(diào)控樓市是一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”

　　目前，長(zhǎng)期困擾樓市的結(jié)構(gòu)性問題并沒有解決。一方面，雖然2010年保障性住房和政策性住房的供地將占大頭，但目前房源的實(shí)際供應(yīng)仍無法滿足需求。與此同時(shí)，普通商品房的新增供應(yīng)不容樂觀。2008年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置和開發(fā)面積分別為3.7億平方米、2.6億平方米，同比分別下降8.6%和5.6%。至2009年，完成土地購(gòu)置和開發(fā)面積分別為3.2億平方米和2.3億平方米，同比再次分別下降18.9%和19.9%。由此判斷，雖然督促企業(yè)加快開工進(jìn)度、增加供應(yīng)，但是新房供求之間的矛盾短期內(nèi)難以完全解決。

　　另一方面，一些投資投機(jī)性資本從一線城市撤退后，有加快向二、三線城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。這些巨量資本一旦爆發(fā)購(gòu)買力，二、三線城市大量新增的商品房供應(yīng)就可能重蹈一線城市的“覆轍”——成為一小部分人的投資投機(jī)品，而無法真正滿足剛性需求。業(yè)內(nèi)人士建議，此輪調(diào)控要將“增加供應(yīng)”和“抑制投機(jī)”的政策堅(jiān)持下去，兩者均不能偏廢。

　　房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的，還是要維護(hù)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。以此來看，成交量的持續(xù)下滑也不是正常狀態(tài)。調(diào)控的關(guān)鍵是要通過合理制定政策、堅(jiān)定不移執(zhí)行政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，堵住投資投機(jī)性資本“卷土重來”的后門，并促進(jìn)真正購(gòu)買首套房、改善性住房的需求合理釋放。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)能否結(jié)束2007年以來的劇烈波動(dòng)，真正走上健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道，還有待事實(shí)驗(yàn)證，房市價(jià)格理性回歸仍期待調(diào)控持久戰(zhàn)。