樓市擠泡沫有利金融安全 避免"中國(guó)式次貸危機(jī)"

     樓市新政給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的震蕩不會(huì)只局限于“炒房客”。

    早在今年“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員何新就在小組會(huì)發(fā)言時(shí)說(shuō)，在京滬深廣等大城市不斷推高房?jī)r(jià)的人并不僅有房地產(chǎn)商，還有銀行。因?yàn)?，多?shù)炒房大戶都是利用銀行按揭和銀行貸款作為資金杠桿，從事囤房、炒房。他說(shuō)，如果房?jī)r(jià)暴漲之后暴跌，最終被套牢的會(huì)是銀行。

    已被投資沖動(dòng)吹大的樓市泡沫與銀行房貸可謂唇亡齒寒。

    中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容表示，市場(chǎng)不應(yīng)低估了本輪樓市調(diào)控政策，“它的殺傷力比以往任何時(shí)候都強(qiáng)”。他認(rèn)為，這次新政基本上要把中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變到國(guó)計(jì)民生的角度上，轉(zhuǎn)移到民生和居住的角度上，這種本質(zhì)性變化，將會(huì)讓房地產(chǎn)投機(jī)炒作者“越套越牢”。

    還有分析人士稱，更重要的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要完成“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型”的歷史重?fù)?dān)，2010樓市調(diào)控應(yīng)該是管理層揮起的“第一刀”。

    銀行是房?jī)r(jià)暴漲的背后推手

    雖然近期各地并未出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌現(xiàn)象，但北京、上海、深圳等大城市樓市交易量下跌趨勢(shì)較為明顯。業(yè)內(nèi)人士稱，調(diào)控新政正在使市場(chǎng)產(chǎn)生較強(qiáng)“觀望氣氛”，除了手中房產(chǎn)較多的個(gè)別投機(jī)者選擇迅速套現(xiàn)外，多數(shù)有房者可能選擇觀望，等走勢(shì)明朗之后再說(shuō)。同時(shí)，購(gòu)房者“看一看再說(shuō)”的心態(tài)也較為濃厚。

    北京通州鏈家地產(chǎn)一位分析人士稱，這次新政較為犀利，主要從控制需求入手，尤其對(duì)于非本地居民的購(gòu)房審核限制，這對(duì)很多跨地區(qū)“炒房者”打擊力很強(qiáng)。

    中國(guó)人民大學(xué)國(guó)際貨幣研究所副所長(zhǎng)向松祚一直把這一輪房地產(chǎn)投機(jī)之風(fēng)形容為“中國(guó)式次貸危機(jī)”。去年年底他就斷言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在今年一、二季度出現(xiàn)“顯著調(diào)整”。

    美國(guó)“次貸”危機(jī)爆發(fā)，主要源于銀行機(jī)構(gòu)把房貸資產(chǎn)證券化，把大量不合格房貸產(chǎn)品層層打包做成金融產(chǎn)品賣給投資者。對(duì)于還沒(méi)有將資產(chǎn)證券化當(dāng)作銀行主流業(yè)務(wù)的中國(guó)樓市，其“泡沫”形成機(jī)制自然不同。

    有分析人士稱，美國(guó)爆發(fā)的“次貸危機(jī)”，其金融泡沫類似“晚期癌癥”，銀行系統(tǒng)把房貸資產(chǎn)充分證券化了，其資產(chǎn)毒垃圾已賣到全球資本市場(chǎng)，是“全身擴(kuò)散”型的系統(tǒng)危機(jī)。相比來(lái)說(shuō)，在中國(guó)房貸資產(chǎn)還屬于銀行“優(yōu)良資產(chǎn)”，通常以居住為訴求的購(gòu)房貸款者信用度是不錯(cuò)的。不過(guò)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲甚至暴漲，誘導(dǎo)大量的“投機(jī)性貸款”進(jìn)入樓市，一旦這類房貸者把還款能力完全建立在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期上，這就已經(jīng)同美國(guó)“次貸”的擊鼓傳花游戲相似了。

    危險(xiǎn)的是，中國(guó)銀行系統(tǒng)恰恰因?yàn)槿鄙俜抠J證券化的金融工具，無(wú)法轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)，房貸金融衍生產(chǎn)品的“池子”本來(lái)就很小，房?jī)r(jià)暴漲后如果暴跌，其風(fēng)險(xiǎn)更會(huì)直接由放貸銀行承擔(dān)。

    向松祚認(rèn)為，中國(guó)樓市泡沫特征有幾個(gè)方面：2009年以來(lái)，我國(guó)各大中城市“地王”層出不窮；幾乎所有樓市開(kāi)盤之日，排隊(duì)選號(hào)人潮洶涌，盛況超乎想象；各地樓市銷量與日俱增，連創(chuàng)新高；不少購(gòu)房者采用貸款、典當(dāng)?shù)榷喾N信用方式購(gòu)房。

    “當(dāng)房貸還不上時(shí)，會(huì)出現(xiàn)什么樣的狀況呢？這種信用方式購(gòu)房，與美國(guó)次貸爆發(fā)之前是多么相似。”他說(shuō)。

    一系列數(shù)據(jù)可能檢測(cè)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的嚴(yán)重性。比如，租售比。北京平均租售比高達(dá)1∶546，最高達(dá)到1∶700，上海租售比高達(dá)1∶500，深圳租售比高達(dá)1∶480。全國(guó)主要省會(huì)城市平均租售比超過(guò)1∶300。租售比是衡量樓市投資收益之指標(biāo)。1∶500的租售比,意味著假若依靠出租賺錢，平均需要45年才有望收回購(gòu)房資金（損失利息不算）；房?jī)r(jià)漲幅與人均收入漲幅之比。此比例北京超過(guò)5倍，上海超過(guò)7倍，深圳超過(guò)6倍。

    更重要的是投資或投機(jī)比例。全國(guó)主要城市購(gòu)房人群，以投資或投機(jī)為目的者，比例達(dá)到46％。北京、上海、深圳等一線城市，投資比例遠(yuǎn)超50％。投資或投機(jī)氛圍已經(jīng)籠罩中國(guó)樓市。

    “兩會(huì)”期間有關(guān)物業(yè)稅爭(zhēng)論很多，全國(guó)政協(xié)委員何新對(duì)此持反對(duì)意見(jiàn)。在他看來(lái)，此舉只會(huì)抬升房?jī)r(jià)，而不會(huì)壓抑房?jī)r(jià)。因?yàn)槔鄯e的物業(yè)稅將加入轉(zhuǎn)讓的二手房?jī)r(jià)，成為刺激二手房?jī)r(jià)上升的因素，又會(huì)傳導(dǎo)到一手房市的房?jī)r(jià)，促其繼續(xù)上漲。對(duì)于要購(gòu)買居住房的眾多升斗小民，加征物業(yè)稅則會(huì)直接加大其購(gòu)房資金壓力。

    何新認(rèn)為，房?jī)r(jià)暴漲的核心關(guān)節(jié)是銀行。他表示，如果國(guó)家真想使房?jī)r(jià)下跌，就要管住銀行資金，抑制其進(jìn)入房市。其中，對(duì)炒房者利用他人身份證，填報(bào)假收入證明套取銀行按揭貸款，從而借助銀行資金為杠桿，大量囤房、炒房，這種行為更應(yīng)嚴(yán)查。

    他說(shuō)：“這也是當(dāng)前各地閑置空房甚多，然而房?jī)r(jià)升升不止的根源及秘密所在。而炒房大戶的這種操作，主要是通過(guò)房產(chǎn)銷售公司與房貸銀行聯(lián)手進(jìn)行。只有采取措施使囤房炒房者數(shù)量減少，使來(lái)自銀行的炒房資金鏈中斷，房?jī)r(jià)才可真正下跌。”

    破解樓市“股市化”

    在此次新政實(shí)施之后，有業(yè)內(nèi)資深人士比喻，這是管理層力避把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“股市化”的強(qiáng)力手段。

    分析人士稱，在擁有多套住房的投資者手中，房產(chǎn)完全喪失居住屬性，只剩下投資屬性。投機(jī)者所占比例過(guò)高的區(qū)域，房屋就如同一支股票，一旦投機(jī)者做莊炒作這只股票，暴漲、暴跌就只是時(shí)間和幅度問(wèn)題。

    隨著戶籍制度松動(dòng)，交通條件改善，百姓購(gòu)買力提高，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸一體化。只要有價(jià)格洼地，就一定有炒房團(tuán)前去投機(jī)。

    何新委員在其政策建議中提示必須關(guān)注兩類投機(jī)資金拉高房?jī)r(jià)：一是國(guó)際資金，二是銀行的大量閑置資金。

    他對(duì)樓市泡沫可能拖累銀行產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，其實(shí)早在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，就引起一些地方銀行的警覺(jué)。在深圳，當(dāng)時(shí)出現(xiàn)過(guò)“斷供”現(xiàn)象，讓當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)非常緊張。為了避免“中國(guó)式次貸危機(jī)”蔓延，一些房貸業(yè)務(wù)占比重較多的銀行開(kāi)始全面審查房貸資格。據(jù)稱，當(dāng)時(shí)對(duì)第二、三套房就開(kāi)始實(shí)行“有條件支持”，比如提高首付比例從30％到50％不等。不過(guò)，2009年樓市復(fù)蘇后，各地銀行貸款審查放松，“零首付”、“一成首付”又死灰復(fù)燃。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，某些中介公司給熟悉的投資客提供低首付，這樣能用更少的本金購(gòu)買更多的房產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)“以小博大”。對(duì)此，銀行貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管非常困難。很多時(shí)候，銀行的信貸人員本身就有很大的放貸壓力，而作為相對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的購(gòu)房貸款，本身就很有吸引力。再加上房?jī)r(jià)上漲，銀行從自身利益出發(fā)，本來(lái)就有吹大樓市泡沫的沖動(dòng)。

    央行剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長(zhǎng)，其中，個(gè)人購(gòu)房貸款新增5227億元，季末余額同比增長(zhǎng)53.4％，比上年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)。除了全國(guó)數(shù)據(jù)，在上海，4月14日央行上?？偛抗嫉臄?shù)據(jù)顯示，一季度上海人民幣個(gè)人住房貸款增加338.1億元，同比多增311.3億元。分析人士稱，這充分說(shuō)明一季度房?jī)r(jià)高漲背后，信貸資金推動(dòng)因素明顯。

    事實(shí)上，正是一季度較高的房貸增速引起了銀行監(jiān)管層的警惕。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康最近強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，并表示各大中型銀行還要按季度開(kāi)展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。

    5月6日，深圳樓市新政正式面世。當(dāng)?shù)卣雠_(tái)政策要求，嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房；商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套房以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。

    當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)業(yè)有關(guān)人士稱，深圳二套房貸已經(jīng)大幅度提高首付和利率，大量炒房客早就離場(chǎng)了，三套房停貸進(jìn)一步關(guān)緊炒房資金的“水龍頭”。

    北京華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰認(rèn)為，這次房地產(chǎn)政策主要是奔著打擊投機(jī)型暴漲需求、支持自住型需求和控制投資型需求這三個(gè)層面來(lái)的。“有錢人在炒房，沒(méi)錢的借錢也在炒房，如果這種局面持續(xù)下去，就有可能把中國(guó)經(jīng)濟(jì)拉向崩潰的邊緣。”

    易憲容則強(qiáng)調(diào)，對(duì)于遏制投機(jī)性需求新政已表現(xiàn)出很大決心，但仍需要嚴(yán)格的執(zhí)行。這里關(guān)鍵是，銀行要認(rèn)定購(gòu)房者到底是“居住性需求”還是“投資需求”。其一，要對(duì)購(gòu)買第一套住房者貸款進(jìn)行嚴(yán)格的審查，讓一些信貸不合格者不要進(jìn)入信貸市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)購(gòu)買第一套住房者嚴(yán)格禁止利用其投資。其二，新政應(yīng)貫徹到各地，不能只局限在幾個(gè)大城市，防止在一線城市投機(jī)炒作的資金流向二三線城市，重新把這些城市的房?jī)r(jià)炒高。

     新政帶給銀行的陣痛不是壞事

    嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策會(huì)否影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)？銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左曉蕾認(rèn)為，目前中國(guó)政府對(duì)外堅(jiān)持人民幣匯率保持基本穩(wěn)定，對(duì)內(nèi)在當(dāng)前通脹預(yù)期不斷增大的形勢(shì)下，央行絕對(duì)不會(huì)降低利率，更重要的是政府調(diào)控采取了最有效果的政策，直接嚴(yán)格地限制銀行資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。減少銀行資金對(duì)投機(jī)性行為的支持，就等于投機(jī)收益的去杠桿化，對(duì)于遏制投機(jī)行為是最有效的。這些政策大大降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，也就降低了經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

    另外，世界各國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)暴發(fā)的過(guò)程，一般都是房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲三年左右，政府政策開(kāi)始調(diào)控，最后刺破泡沫引爆危機(jī)，日本、美國(guó)大都如此。而中國(guó)這次是在房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲一年以后政策開(kāi)始調(diào)控。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)的泡沫并沒(méi)有被累積到一觸即潰的程度。

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)回落確實(shí)會(huì)給銀行帶來(lái)信貸質(zhì)量下降的隱憂，樓市新政尤其是房貸的收緊，在短期內(nèi)會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)面影響，但是中長(zhǎng)期來(lái)看，有助于調(diào)整銀行的信貸結(jié)構(gòu)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

    交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，我國(guó)個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)首付比例相對(duì)較高，一般在20％－30％，而且目前又將二套房首付提高至五成。所以與國(guó)際相比，從首付比例的角度來(lái)講，銀行個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)不大。

    目前，各大銀行針對(duì)房地產(chǎn)貸款的壓力測(cè)試工作正在展開(kāi)。交通銀行表示，該行房地產(chǎn)業(yè)貸款總體風(fēng)險(xiǎn)可控，如果房?jī)r(jià)下降30％，該行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率將上升1個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款不良率將上升0．9個(gè)百分點(diǎn)。建行、農(nóng)行的消息也稱，20~30％的房?jī)r(jià)調(diào)整并不會(huì)影響其房貸整體質(zhì)量。

    民生行長(zhǎng)洪琦則在最近的媒體見(jiàn)面會(huì)上給出了更為樂(lè)觀的答案，稱即使房?jī)r(jià)下降四成，仍不會(huì)影響該行資產(chǎn)質(zhì)量。

    長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)新政的“陣痛”給銀行業(yè)帶來(lái)的并非完全是壞事。分析人士指出，房地產(chǎn)新政不僅有助于擠出房地產(chǎn)泡沫，防范房地產(chǎn)貸款的未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)于銀行的信貸結(jié)構(gòu)或許也是一個(gè)有益的調(diào)整。

    東興證券銀行業(yè)分析師王保倫認(rèn)為，嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控新措施，對(duì)銀行造成壓力來(lái)自三方面：一是房屋需求減少，二季度及以后月份富裕資金投向何處，而其他行業(yè)的資金收益又低于房產(chǎn)貸款，對(duì)銀行未來(lái)的利息收入形成新的壓力；二是需求減少和資金收緊后開(kāi)發(fā)商資金回籠放緩，某種程度對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量構(gòu)成壓力；三是新措施將使房?jī)r(jià)下跌，抵押物貶值造成銀行資產(chǎn)質(zhì)量壓力。

    這也許正是銀行業(yè)展開(kāi)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的機(jī)會(huì)。在長(zhǎng)三角、珠三角等沿海地區(qū)，中小企業(yè)的資金需求量仍然巨大，給這些企業(yè)放貸一直以來(lái)就是大型商業(yè)銀行的弱項(xiàng)，這次調(diào)整房貸反而是個(gè)機(jī)會(huì)。另外，中國(guó)制造業(yè)進(jìn)行自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)全面再造，對(duì)那些技術(shù)密集型企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè)，銀行信貸更應(yīng)該大力支持，畢竟只有企業(yè)活力恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力才能真正加強(qiáng)。

    安信證券的最新報(bào)告稱，在新政影響下，未來(lái)兩三年里中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷溫和的調(diào)整，表現(xiàn)為“房?jī)r(jià)的盤整或者緩慢下跌，交易量以低于歷史平均水平的速度增長(zhǎng)”。

    他們不認(rèn)為短期內(nèi)樓市會(huì)以急跌的方式進(jìn)行調(diào)整。因?yàn)楸M管信貸的收縮和貿(mào)易順差的下降已經(jīng)出現(xiàn)，通貨膨脹壓力也在逐步增大，但是流動(dòng)性出現(xiàn)迅速收緊的可能性并不是太大，購(gòu)房需求也不太可能出現(xiàn)急劇的萎縮。另外，地產(chǎn)新政對(duì)經(jīng)濟(jì)GDP增速影響有限，大約在1~2個(gè)百分點(diǎn)。

    左曉蕾說(shuō)，新政是給正在膨脹中的泡沫減少繼續(xù)吹大的能量，以制止泡沫在短期內(nèi)繼續(xù)大幅膨脹，降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，恢復(fù)經(jīng)濟(jì)整體的平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。