房價松動致土地市場降溫 開發(fā)商對后勢判斷不一

    新一輪的樓市降價大幕正在開啟？

    記者近日在北京、上海、南京等城市采訪發(fā)現(xiàn)，二手房市場率先進入調(diào)整期，出現(xiàn)“量價齊跌”。中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計顯示，4月29日至5月5日期間，京、滬、穗、深、津五大城市二手房成交量比調(diào)控新政前一周有50%以上的跌幅，掛牌價格亦有所松動。

    與此同時，京滬土地市場開始降溫。5月7日，北京順義區(qū)的地塊，由于開發(fā)商的報價居然低于政府最低價導(dǎo)致流拍，而同一天上海昔日地王頻現(xiàn)的新江灣C4地塊，僅以底價成交。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地價走勢是一個先導(dǎo)性指標(biāo)，能夠?qū)ξ磥矸績r走勢起到風(fēng)向標(biāo)的作用。地價的走低說明房地產(chǎn)開發(fā)商對于未來的房價走勢并不十分看好。部分人士認(rèn)為，近期已有房地產(chǎn)開發(fā)商扛起降價大旗，多米諾骨牌效應(yīng)可能引發(fā)新一輪降價潮。

    樓市 部分城市“量價齊跌”

    “根據(jù)門店反饋的情況，新政出臺后，北京許多區(qū)域的二手房掛牌價格都有一定幅度下滑。個別區(qū)域掛牌價降幅超過1000元/平方米，降幅超過10%。”21世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師齊凡告訴記者。

    “和政策出臺前相比，現(xiàn)在幾乎看不到買房人，業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了較大變化，以前堅稱不降價的業(yè)主也表示可以商量，個別戶型的價格甚至出現(xiàn)了1000元至2000元不等的讓利，這在以前幾乎是不可能的，即使這樣也沒看到購房者的熱情有多大提高。”北京東四環(huán)外一家房產(chǎn)中介工作人員無奈地說。

    和北京房價出現(xiàn)松動跡象相同，中原地產(chǎn)發(fā)布的最新一期二手住宅市場周報顯示，全國二手住宅市場4月下旬起率先進入調(diào)整期，4月29日至5月5日期間，京、滬、穗、深、津五大城市二手房成交量比調(diào)控新政前一周有50%以上的跌幅，掛牌價格亦有所松動。

    不僅一線城市房價出現(xiàn)松動，南京等一些二線城市房價也出現(xiàn)松動。在今年4月初的春交會上，記者走訪了南京多個奧體板塊的項目，當(dāng)時的奧體樓盤報價基本在2.5萬/平方米至2.7萬/平方米。而到了5月初，一家奧體樓盤已經(jīng)在廣告中公開了定價2.22萬元/平方米。而在緊臨奧體的地鐵小行站口，5月8日剛剛開盤的“金浦名城世家”，打出了8.8折優(yōu)惠的廣告。

    據(jù)南京市房管局相關(guān)人士透露，4月14日至30日，南京部分新開樓盤實際成交價格出現(xiàn)10%至20%降幅，如河西、寧南、江寧和江北區(qū)域四個新開樓盤，實際開盤價格較原定價格分別出現(xiàn)10%、19%、20%和15%的降幅，大部分的樓盤在做有力度的打折優(yōu)惠措施。另外，二手房市場的波動要小于商品房市場。從交易量來看，4月14日至4月30日，全市二手房日均成交150套左右，交易量較上半月下降四成多，成交價格與上半月相比，環(huán)比下降5%左右。

    土地 地價出現(xiàn)降溫跡象

    就在京、滬、深等一、二線城市房價出現(xiàn)松動時，上海、北京等一線城市的地價也開始出現(xiàn)降溫跡象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地價和房價可謂是一對“孿生兄弟”，地價走勢是一個先導(dǎo)性指標(biāo)，能夠?qū)ξ磥矸績r走勢起到風(fēng)向標(biāo)的作用。地價的走低說明房地產(chǎn)開發(fā)商對于未來的房價走勢并不十分看好。

    上海市房地產(chǎn)交易中心5月7日掛牌出讓新江灣C4地塊等五幅地塊，這是上海在國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》后的首次土地拍賣。因新江灣C4地塊附近曾“地王”頻出，故引發(fā)業(yè)界關(guān)注。但最終上海城投以底價成交。其他幾幅地塊溢價率也都在92.5%至177%之間，與去年溢價率動輒上200%、300%的情形相比，可謂“溫和”很多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是上海土地市場開始降溫的風(fēng)向標(biāo)。

    就在同一天，北京住宅土地市場也遇冷，7日當(dāng)天北京集中招標(biāo)出讓四塊住宅項目用地中，順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)新城9號地西側(cè)地塊意外流標(biāo)，現(xiàn)場參與投標(biāo)的幾家開發(fā)商給出的價格均低于16.5億元的招標(biāo)底價，有的開發(fā)商甚至只給出了7.6億元報價。

    不僅北京、上海的土地市場出現(xiàn)降溫的跡象。記者從中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的《2010年4月中國70個城市土地市場交易情報》獲悉，4月，全國70個城市住宅用地平均樓面地價連續(xù)第三個月出現(xiàn)回落。其中，1月全國70個城市住宅用地平均樓面地價為每平方米2666元，2月小幅回落到每平方米2343元，3月降至每平方米1858元。4月份更是降至每平方米1793元，連續(xù)三個月下跌。

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出，4月份，包括新國十條、國土部新政及地方對于土地出讓方式的改革等調(diào)控措施，都對土地市場產(chǎn)生了重要的影響，其中，北京“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”等競拍方式的積極探索，對于改變當(dāng)前的土地競拍價高者得、有效防止土地的惡性競爭具有非常積極的作用。

    分析人士指出，地價走低絕非偶然。一方面，調(diào)控政策不斷出臺而且持續(xù)加碼，高房價回調(diào)的壓力持續(xù)增強；另一方面，近期市場已開始出現(xiàn)“量價齊跌”的情況，加之部分大的房地產(chǎn)開發(fā)商率先降價，這很可能會引發(fā)市場的跟風(fēng)。

     趨勢 會否出現(xiàn)跟風(fēng)降價 房產(chǎn)商現(xiàn)分歧

    就在部分城市出現(xiàn)“量價齊跌”時，恒大地產(chǎn)率先對外宣布降價。接受記者采訪的多數(shù)開發(fā)商對恒大地產(chǎn)采取降價的行為表示支持，他們認(rèn)為，在政府調(diào)控政策之下，誰先降價誰主動，有利于打破銷售僵局。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分開發(fā)商降價行為很可能會形成多米諾骨牌效應(yīng)引發(fā)新一輪降價潮。不過也有個別開發(fā)商對此持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為不會引發(fā)大面積的調(diào)價風(fēng)潮。

    “從現(xiàn)在的形勢來看，誰先降價誰主動，有利于打破銷售僵局。”北京某房地產(chǎn)上市公司一位負(fù)責(zé)人說。

    杭州某知名房地產(chǎn)公司一位資深人士對此表示認(rèn)同：“這種做法無疑是明智的，恒大地產(chǎn)現(xiàn)在最關(guān)注的應(yīng)該是降價之后自己能否跑得掉，如果實現(xiàn)迅速回籠資金等預(yù)期，對他而言就是比較幸運的事。”

    “現(xiàn)在風(fēng)聲鶴唳的調(diào)控背景下，就是要看誰跑得快了，應(yīng)該說部分房企都已對降價逐漸有了心理準(zhǔn)備和市場預(yù)期。”上述杭州某房企人士說。據(jù)其透露，公司就要召開規(guī)格甚高的營銷會議，很可能會討論降價事宜，但從以往的經(jīng)驗來看，公司對降價采取的一般是跟隨戰(zhàn)略，還是會先觀望其他房企是否采取行動。

    恒大的降價行為也讓一些開發(fā)商憂心忡忡。南京江寧一樓盤的銷售負(fù)責(zé)人表示，恒大地產(chǎn)的8.5折優(yōu)惠促銷，給整個南京市場帶來了相當(dāng)大的壓力。“他們在南京沒有銷售壓力。”該負(fù)責(zé)人表示，恒大地產(chǎn)目前南京在售的就只有溧水這一個項目，并且也已經(jīng)進入了尾盤銷售階段。恒大地產(chǎn)拿出10套別墅房源，進行8.5折促銷，開發(fā)商利益基本不受影響。但是，8.5折姿態(tài)做出來后，南京的其他樓盤銷售價格就難以翻身了。

    上述北京某房地產(chǎn)上市公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，經(jīng)過短期的博弈之后，接下來肯定會出現(xiàn)跟風(fēng)降價潮流，“從這次調(diào)控力度來看，一味扛著沒有出路。”他還預(yù)測，在年內(nèi)很可能會出現(xiàn)房價的全面下降。

    與部分開發(fā)商對降價的支持不同，也有一些人士持謹(jǐn)慎態(tài)度。北京建工地產(chǎn)的一位工作人員認(rèn)為，恒大地產(chǎn)的降價行為不太可能引領(lǐng)整個行業(yè)普遍采取打折降價的潮流，大部分開發(fā)商還是擁有較為充裕的資金量的，但不排除個別企業(yè)跟進降價的可能。

    北京住總集團的一位工作人員也表示：不方便透露他所在的公司會不會降價，但他認(rèn)為整個行業(yè)不太可能跟風(fēng)降價。

    業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在從銀行貸款難，股市再融資可能性也不大，如果銷售再出問題，資金來源就斷了。大的企業(yè)由于現(xiàn)金充裕，能夠撐得久一點，而小企業(yè)將面臨更大的困難。資金方面的問題將可能成為降價的現(xiàn)實壓力。

    中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞也認(rèn)為，是否會跟風(fēng)降價還是因房企的具體情況而定，“比如現(xiàn)在急于拿地的開發(fā)商對現(xiàn)金需求就比較強烈，也最有可能采取降價促銷的方式。”他預(yù)測，接下來房價會有一個小幅震蕩，與去年下半年的水平相比，下調(diào)的幅度應(yīng)該在10%左右。

    SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，最近密集出臺的政策中，有一些已經(jīng)是“開弓沒有回頭箭”，如住建部關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售收入的監(jiān)管政策也出臺了；銀行限制給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的政策也即將出臺；還有一些政策還在研究之中，如房產(chǎn)稅等。這些已經(jīng)出臺和即將出臺的政策將對普通中、低檔住房市場造成很大的價格壓力。