深圳“二次房改”部分城中村舊改 城中村更新有困局

    深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》給出了一份“18年住房之約”，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“深圳房改的2.0時(shí)代”。城中村作為潛在的租賃和住房供應(yīng)大戶(hù)，也正在各種因素的影響下發(fā)生著巨變，依舊存在的城中村在得到重視的同時(shí)，也有了不一樣的想象空間。

　　近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，確立了八大供應(yīng)主體，其中就包括支持社區(qū)股份合作公司和原村民，通過(guò)城中村綜合整治和改造，提供各類(lèi)符合規(guī)定的租賃住房。

　　從嚴(yán)厲調(diào)控到房改，深圳出臺(tái)被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“二次房改”的樓市改革長(zhǎng)效機(jī)制，希望從根本上緩解城市居民的住房壓力。在此背景下，市場(chǎng)在改變，開(kāi)發(fā)商也改變，城中村作為深圳租賃市場(chǎng)以及潛在的人才住房、商品住房供應(yīng)大戶(hù)，也正在發(fā)生著巨變，當(dāng)然也出現(xiàn)了一些波折?？梢哉f(shuō)，城中村并非深圳獨(dú)有，但卻是深圳的一道獨(dú)特風(fēng)景。

　　深圳部分城中村舊改項(xiàng)目

　　城中村更新的困局

　　深圳正通過(guò)盤(pán)活城中村等存量資源來(lái)大力增加住房供應(yīng)，只是，深圳許多城中村的更新之路并不平坦。

　　“供地主體多元化”的提法今年開(kāi)始被官方多次提及。對(duì)于土地資源匱乏的深圳而言，要增加住房供應(yīng)，地從哪兒來(lái)？

　　近日，深圳規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2018年度實(shí)施計(jì)劃》和《深圳市2018年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》，描繪了這座城市未來(lái)的住房變局，也提供了一個(gè)可供參考的改革樣本：深圳正通過(guò)盤(pán)活城中村等存量資源來(lái)大力增加住房供應(yīng)，而這些供應(yīng)主要以安居房、人才房、租賃房的形式推向市場(chǎng)。與此同時(shí)，深圳市政府日前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》，提出其住宅部分除用于搬遷安置住房外，應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房。因此，有別于棚改，城中村的城市更新自然也成為商品房供應(yīng)的主力之一。

　　如今，城中村所代表的內(nèi)涵和地位似乎越來(lái)越高：城中村背后的財(cái)富故事、初來(lái)深圳的落腳之地、房企眼中的“香餑餑”——城市更新也成為多數(shù)房企進(jìn)軍和立足深圳的重要法寶。如今，水貝、崗廈、大沖、白石洲、羅芳……一個(gè)又一個(gè)城中村已經(jīng)、正在或?qū)⒁г谏钲诘貓D上。

　　只是，深圳許多城中村的更新之路并不平坦。

　　在深圳坂田核心區(qū)域，中鐵·諾德公館項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)完一期之后，中鐵置業(yè)卻選擇放棄了這個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)。近日，中鐵置業(yè)集團(tuán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓深圳中鐵粵豐置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中鐵粵豐）80%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)6.71億元。根據(jù)掛牌信息披露，諾德公館項(xiàng)目一期已售罄，二期已完成主體建設(shè)待售，三期、四期待開(kāi)發(fā)。由于涉及舊改拆遷，中鐵目前尚未與居民達(dá)成一致，并且還有幾宗拆遷補(bǔ)償法律糾紛。此外，還有數(shù)額不等的債務(wù)。

　　據(jù)悉，項(xiàng)目二期存在拆遷補(bǔ)償安置糾紛，且已進(jìn)入了司法訴訟及仲裁程序，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生了一定影響。項(xiàng)目三期，由于拆遷范圍為多棟村宅，權(quán)利主體分散且較多，拆遷談判難度很大，至今未能形成統(tǒng)一的拆賠方案，雙方尚未簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議，企業(yè)目前尚未開(kāi)展拆遷，企業(yè)目前尚未取得該項(xiàng)目的任何批復(fù)文件，也尚未對(duì)項(xiàng)目作可行性研究報(bào)告。證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目三期用地即為坂田新圍仔村，與整個(gè)坂田項(xiàng)目同期納入城市更新計(jì)劃。

　　證券時(shí)報(bào)記者在新圍仔村發(fā)現(xiàn)，諾德公館項(xiàng)目與新圍仔村僅“一墻之隔”。目前，新圍仔村里正在進(jìn)行市政設(shè)施的翻新，看起來(lái)與大規(guī)模推倒重建的城市更新似乎有些距離。有當(dāng)?shù)卮迕駥?duì)記者表示，拆遷談判至今無(wú)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。記者發(fā)現(xiàn)，諾德公館項(xiàng)目一期目前的二手房房?jī)r(jià)在每平方米5.5萬(wàn)元左右，該片區(qū)也一直是坂田樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目周邊也有包括萬(wàn)科第五園、安居型商品房碧桂園榮匯等眾多住宅小區(qū)。

　　　有市場(chǎng)人士認(rèn)為，中鐵此次放棄諾德公館項(xiàng)目，也在一定程度上折射出深圳城市更新推進(jìn)之緩慢。就在近日，市場(chǎng)再度傳出羅湖木頭龍城市更新項(xiàng)目的“釘子戶(hù)”談判問(wèn)題進(jìn)展順利，但記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，破敗不堪的房屋中仍然有居住痕跡。現(xiàn)場(chǎng)一名開(kāi)發(fā)商方面的工作人員表示，如有重大節(jié)點(diǎn)進(jìn)展，會(huì)通過(guò)正式渠道對(duì)外公布。據(jù)悉，2010年3月由益田集團(tuán)申報(bào)并成功列入第一批城市更新單元計(jì)劃的木頭龍小區(qū)，一直被視為深圳更新改造的先行小區(qū)。只是，至今已經(jīng)過(guò)去8年的時(shí)間。

　　誰(shuí)在撬動(dòng)城中村

　　即使改造成本較大，但開(kāi)發(fā)商仍“先下手為強(qiáng)”，誰(shuí)能握住更多資源，未來(lái)產(chǎn)生收益機(jī)會(huì)就越多，開(kāi)發(fā)商也將從開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)模式。

　　其實(shí)，深圳城中村早已成為多數(shù)房企進(jìn)軍和立足深圳的重要法寶。有消息指出，深圳市規(guī)土委已簽發(fā)通知，要求各區(qū)在6月7日前完成城中村更新模式分區(qū)劃定工作，并明確58平方公里城中村居住用地劃入綜合整治，占比55%，意味著能拆除重建的用地不到一半。如這一通知屬實(shí)，或許意味著政府主導(dǎo)的棚改將成為深圳城市更新的主流，也意味著城中村城市更新將變得越來(lái)越困難，城中村舊改的土地交易將頻現(xiàn)。

　　如新圍仔村，該項(xiàng)目早已被列入城市更新計(jì)劃，即使不會(huì)再被納入棚改，但或許會(huì)變成綜合整治，有意向接盤(pán)的房企需要具備非常強(qiáng)的拆遷談判能力和改造經(jīng)驗(yàn)。

　　合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇認(rèn)為，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，城中村拆除重建變成土地之后的土地成本，相較于土地拍賣(mài)市場(chǎng)上的土地成本要便宜1/3以上，存在巨大的利益空間。而參與綜合整治的開(kāi)發(fā)商一般需要3～5年才能回本，收益相對(duì)較低，再加之經(jīng)營(yíng)期時(shí)間不可控，更多的時(shí)候是運(yùn)營(yíng)商在參與綜合整治。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，參與綜合整治更多是為了長(zhǎng)遠(yuǎn)的拆除重建優(yōu)先權(quán)。

　　其實(shí)，《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃的通知》已經(jīng)表明，深圳已從過(guò)去“拆除重建”的發(fā)展模式更迭至“綜合整治”，規(guī)劃強(qiáng)調(diào)了要加大綜合整治類(lèi)的比重，不是全部采取大拆大建的方式。如何打好“城中村”這張牌，參與者早已蠢蠢欲動(dòng)。

　　與新圍仔村同屬坂田片區(qū)的崗頭新圍仔村是萬(wàn)科“萬(wàn)村復(fù)蘇”計(jì)劃的一個(gè)試點(diǎn)，而崗頭新圍仔村由于臨近華為和富士康，一直備受年輕租客的青睞。證券時(shí)報(bào)記者在崗頭新圍仔村看到，數(shù)棟農(nóng)民房在進(jìn)行內(nèi)外部裝修，外部貼著“萬(wàn)村復(fù)蘇”顯眼的標(biāo)語(yǔ)：給我一村，還你一城。記者還發(fā)現(xiàn)，周?chē)鄺澽r(nóng)民房都貼出告示：本棟樓被萬(wàn)科征收改造成公寓房，一樓商鋪以及所有住戶(hù)需在2018年6月30日前全部搬走。有租客告訴記者，自己正準(zhǔn)備搬去附近的馬蹄山村，翻新成長(zhǎng)租公寓后租金一定高出不少，現(xiàn)在一些長(zhǎng)租公寓品牌的公寓租金更是目前城中村同等面積房源的兩倍。有村民則對(duì)記者表示，不會(huì)承租給開(kāi)發(fā)商，還是寧愿自己收租自己管理。

　　公開(kāi)信息顯示，新圍仔居民小組城中村改造項(xiàng)目的建筑總投資為1.2億元，采用EPC總承包（公司受業(yè)主委托對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)行等全過(guò)程或階段承包）管理模式，由萬(wàn)科承包，計(jì)劃工期為2017年8月至2019年8月。除了崗頭新圍仔村，包括玉田村、龍華郭嚇村等城中村，許多農(nóng)民房都被包裝成為精美裝修且拎包入住的長(zhǎng)租公寓。深圳萬(wàn)科執(zhí)行合伙人、萬(wàn)科泊寓租賃服務(wù)有限公司總經(jīng)理袁軍認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是存量市場(chǎng)，不是增量市場(chǎng)。

　　2017年10月，深圳發(fā)布了《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，引導(dǎo)城中村通過(guò)綜合整治開(kāi)展規(guī)模化租賃。同時(shí)，深圳計(jì)劃推進(jìn)100萬(wàn)套城中村存量房屋開(kāi)展規(guī)模化租賃業(yè)務(wù)。有曾經(jīng)投資長(zhǎng)租公寓的業(yè)內(nèi)人士表示，即使改造成本較大，目前沒(méi)有人看到能在租金差以外掙到更多的錢(qián)，但開(kāi)發(fā)商仍“先下手為強(qiáng)”，誰(shuí)能握住更多資源，未來(lái)產(chǎn)生收益機(jī)會(huì)就越多。

　　而在深圳福田區(qū)，深業(yè)集團(tuán)旗下的檸盟人才公寓首期共504套，房源來(lái)自于福田區(qū)水圍村的29棟統(tǒng)建樓改造，總建筑面積1.5萬(wàn)平方米。據(jù)悉，該項(xiàng)目采取“政府－國(guó)企－村股份公司”三方合作改造模式。村民接受以租金稍高于當(dāng)?shù)爻侵写遄夥渴袌?chǎng)價(jià)的整租方案，然后由政府引入深業(yè)集團(tuán)。深業(yè)隨后進(jìn)行改造再租給福田區(qū)政府，政府以低價(jià)的保障房形式推向市場(chǎng)。據(jù)了解，福田區(qū)政府將以每平方米75元的價(jià)格向符合條件的企業(yè)人才出租。相比之下，附近的住宅小區(qū)平均租金都在每平方米100元左右。

　　深圳鏈家此前發(fā)布的調(diào)研報(bào)告顯示，租住在城中村的租客占比超過(guò)50%，商品房在租賃市場(chǎng)的占比并不算高，城中村農(nóng)民房是住房租賃市場(chǎng)最重要的供應(yīng)來(lái)源。今年以來(lái)，深圳多個(gè)片區(qū)的租金出現(xiàn)明顯上漲，熱門(mén)的城中村租金也自然水漲船高。租客心下疑惑：如果租金過(guò)快上漲，政府是否也會(huì)像調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣調(diào)控租賃市場(chǎng)？

　　城中村應(yīng)得到重視

　　有人擔(dān)心，“二次房改”提出的目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)？特別是在原農(nóng)村集體土地入市方面，后續(xù)會(huì)不會(huì)有一些突破性的做法？依舊存在于城市中的城中村又有了不一樣的想象空間。

　　在深圳房地產(chǎn)行業(yè)的博弈中，誰(shuí)掌握了稀缺的土地資源，誰(shuí)就占據(jù)了發(fā)展先機(jī)。無(wú)論是推倒重建還是綜合整治，城中村都必將是各家爭(zhēng)搶之地。位于南山區(qū)的白石洲是深圳最大的城中村之一，擁有深圳市區(qū)最集中最大規(guī)模的農(nóng)民房，住著近15萬(wàn)人，因?yàn)樯婕暗耐恋睾腿丝诙?，舊改進(jìn)程一直牽動(dòng)人心。多年前，綠景就參與白石洲城市更新，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深業(yè)集團(tuán)幾乎與綠景同一時(shí)間介入白石洲，但他們“盯上”的是白石洲一些小型工業(yè)地塊和住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)難度較小，所以進(jìn)展較為迅速。有消息稱(chēng)，華潤(rùn)置地也悄悄介入了白石洲（南區(qū)）的城市更新。

　　不管是城市更新、棚改還是租賃風(fēng)潮，還是如今深圳推行的二次“房改”，都在深圳的房地產(chǎn)及其租賃市場(chǎng)刮起了一陣陣旋風(fēng)。有人擔(dān)心，“二次房改”提出的目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)？特別是在原農(nóng)村集體土地入市方面，后續(xù)會(huì)不會(huì)有一些突破性的做法？依舊存在于城市中的城中村又有了不一樣的想象空間，理應(yīng)得到重視。

　　“出于城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對(duì)于這些城中村不能采取大拆大建的方式。”萬(wàn)科集團(tuán)創(chuàng)始人、董事會(huì)名譽(yù)主席王石曾表示，必須找到綜合整治提效的新模式。

　　深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，所謂的綜合整治是相對(duì)于傳統(tǒng)舊改中的拆除重建而言，未來(lái)深圳城中村整治或?qū)⑴c現(xiàn)階段如火如荼的長(zhǎng)租公寓改造相結(jié)合。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)行業(yè)研究總監(jiān)徐楓建議，針對(duì)深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布的征求意見(jiàn)稿，城中村的小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)納入供給范圍內(nèi)。目前，深圳住房格局是商品房與保障房占50%，小產(chǎn)權(quán)房占50%，要改變深圳商品住宅的市場(chǎng)格局，城中村的小產(chǎn)權(quán)房的事情要列入考慮范圍中，因?yàn)樗?yīng)量很大。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入到存量土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的階段，尤其是很多深圳城中村項(xiàng)目，未來(lái)會(huì)有用作租賃住房改革的導(dǎo)向。當(dāng)然對(duì)于部分城中村物業(yè)來(lái)說(shuō)，可能還是需要謹(jǐn)慎一點(diǎn)，或者說(shuō)政策方面需要靈活應(yīng)對(duì)。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，由于棚改項(xiàng)目在滿(mǎn)足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施要求的基礎(chǔ)上，因此即使開(kāi)發(fā)商參與其中，其也只能成為一個(gè)大房東，經(jīng)營(yíng)模式發(fā)生了根本性的改變。另一方面，由于深圳正在構(gòu)建租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，開(kāi)發(fā)商如想繼續(xù)在深圳生存，建設(shè)保障性住房是重要的途徑之一，開(kāi)發(fā)商也將逐漸從開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)模式。深圳的城中村在近一年的變化確實(shí)很大，環(huán)境得到明顯的提升，但居住成本也隨之上升。在政府的租賃住房還不能惠及大部分居民的情況下，城中村依然需要承載大部分的租金相對(duì)較低的租賃需求，租金水平也需適當(dāng)控制。未來(lái)的城中村，部分會(huì)整體改造，部分或?qū)⑥D(zhuǎn)化為政府政策性的租賃住房。