三線城市“彎道超車” 全國地價下行無懸念

    第五屆中國(深圳)城市土地展5月1—3日在鵬城深圳舉行。深圳城市土地展素有“中國城市土地第一展”美譽，此次吸引了來自長三角、環(huán)渤海及中西部地區(qū)40多個城市參展。據土地展組委會負責人介紹，為了增加本屆土地展的看點，組委會在選擇和組織城市參展的過程中下足了功夫，走訪了廣深兩地100多家大小開發(fā)商，了解他們對于進入國內各地區(qū)、各城市房地產市場的意愿和想法。

    調控之下，一二線城市土地交易的疲軟，似乎讓長久以來尚無機會分享“土地財政”的三線城市地方政府覬覦到了“彎道超車”的希望，但恰恰是由于三線城市豪賭城鎮(zhèn)化而帶來的海量土地供應，最終讓“全國地價進入下行通道”成為定局。

    “我們房地產市場尚處在起步和發(fā)展階段，不存在所謂的泡沫問題，更不存在人為的商業(yè)炒作。”盡管中央政府樓市調控的風聲一天緊似一天，五一假期在深圳舉行的第五屆中國(深圳)城市土地展上，朝陽市副市長李軍仍然堅信，這個遼寧“小城”的房地產市場將不受影響。

    李軍面對的，是已經在朝陽投資的地產商以及未來政府有意的招商對象，他對朝陽樓市的信心是希望傳遞給在場的開發(fā)商們在朝陽購置土地的信心所在。

    這樣的場面在土地展上并不鮮見。湖北十五市縣、遼寧朝陽、江蘇常州、山東文登等城市，相繼舉行專場土地交易會，而三線城市，成為了本屆土地展會的主角。

    調控之下，一二線城市土地交易的疲軟，似乎讓長久以來尚無機會分享“土地財政”的三線城市地方政府覬覦到了“彎道超車”的希望，但恰是由于三線城市豪賭城鎮(zhèn)化而帶來的海量土地供應，最終讓“全國地價進入下行通道”成為定局。

    三線唱主角

    “18萬公頃的這個數字，確實很大，但是我們恐怕要看分布，”華遠集團總裁任志強告訴記者，在此之前，為了落實國務院“遏制房價過快上漲”的精神，增加供給，在國土資源部的統(tǒng)一協(xié)調之下，確定了年內供應18萬公頃建設用地的計劃，這18萬公頃的土地，政策性住房和中小套型普通商品房，將占70%。

    任志強告訴記者，這18萬公頃的土地，其實有超過一半以上的供應量實際上是在三線城市，因此，三線城市恐怕將是日后相當長一段時間內，土地市場的主角所在。

    在深圳舉行的土地展，似乎佐證了任志強的判斷。根據統(tǒng)計，總計共有40多個城市參與此次土地展進行推介，其中除重慶之外，基本都屬于三線城市，這些城市裹挾而來的土地總量，超過約1000萬平方米。

    在此之前，開始于4月14日的新一輪樓市調控，讓曾經火爆的一二線城市的土地市場處于風雨飄搖之中，曾經一日三次刷新地王的北京，開始出現土地流拍，上海等地的土地市場交易量也迅速下降至冰點，然而，這正是讓三線城市的官員們相信“彎道超車”的機會已經到來。

    在湖北咸寧土地推介會上，盡管有咸寧市政府副秘書長帶隊的一干官員坐鎮(zhèn)，但在官方安排的土地推介環(huán)節(jié)，“遏制房價過快上漲”在整個過程中只字未被提到，市政府副秘書長只是在最后向在場的開發(fā)商表示，中央最近密集出臺的調控政策，對咸寧沒有太大影響。

    這與朝陽市副市長李軍說法如出一轍，曾經并無機會分享“土地財政”的三線城市，賣地之心的“迫切”，由此可見一斑。

    “朝陽中心城區(qū)建成面積已達50平方公里，人口50萬，全市城鎮(zhèn)化率達到42.8%，近五年年均房地產開發(fā)面積500萬平方米，年均完成投資70億元左右，年均交付使用面積400萬平方米左右。”李軍表示，朝陽的情狀，幾乎就可以看做是三線城市的典型。

    彎道超車

    三線城市的地方政府，寄希望在樓市調控政策可能重挫一二線城市土地市場的時候，完成一次“彎道超車”。

    咸寧市土地交易中心主任宋堅強表示，2009年咸寧的土地出讓金收入為19億元。對比北京、上海的土地出讓金收入，這19億元的總額，尚不及這些一線城市一塊土地的成交價款。

    “今年是新版城市總規(guī)實施的第一年，中心城區(qū)規(guī)劃立項的房地產開發(fā)項目共有70多項，總建筑面積可達700多萬平方米，計劃投資在100億元以上”，對比咸寧的野心，朝陽市副市長李軍的意圖也十分明顯，而且顯得更加“迫切”。

    記者了解到，遼寧朝陽市本次前往深圳重點規(guī)劃項目推薦總共五個項目，規(guī)劃用地面積813公頃，建筑面積865萬平方米，計劃投資達175億元人民幣以上，主要以商業(yè)地產為主，大都是中心城區(qū)的地標工程，這些項目的前期工作全部準備到位，只待投資落地。

    “彎道超車”自然需要招商政策的吸引力，而從政府官員面對招商對象的態(tài)度，便可從側面窺見其賣地的迫切心情。在土地推介的過程中，湖北咸寧市政府副秘書長陳躍明就表示，咸寧市對于招商引資，都采用一事一議、特事特辦的原則，以促進外來投資進入咸寧的房地產開發(fā)領域。

    2010年，國土資源部先后下發(fā)通知，要求各地方政府在收取土地出讓金時，首付比例不得低于50%，這實際上對開發(fā)企業(yè)的資金實力提出了更高的要求，而這也成為開發(fā)商在面對招商引資時最為關心的問題。而李軍的上述表態(tài)，亦是在被開發(fā)商問及土地出讓金款項如何支付時，所給出的答案。

    地價難漲

    來自國土資源部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院的數據顯示，今年第一季度，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為2715元/平方米，環(huán)比增長率為2.34%，下降0.7個百分點，在這105個樣本城市的抽取中，傳統(tǒng)意義上的“三線城市”占到了2/3的比例。

    然而，此前大型房地產企業(yè)在二線甚至三線城市大舉拿地的舉動，曾一度令市場擔心，二三線城市的土地價格，將會步一線城市后塵而過快上漲。

    中國指數研究院統(tǒng)計數據顯示，杭州綠城僅一季度就一鼓作氣拿下了舟山、青島、泰安等多個二三線城市的土地；房企老大萬科更為活躍，全國各地頻現拿地身影，其中包括佛山、鎮(zhèn)江、貴陽相對偏遠的地區(qū)。

    “不過，從二季度開始的情況看，尤其是4月14日開始密集出臺調控政策之后，三線城市的動作來看，這種地價傳導上漲的壓力并不是太大。”中國城市經濟學會秘書長劉維新告訴記者，他的邏輯在于，由于進入二季度以來，三線城市開始大規(guī)模放地，供應量的增加，實際上稀釋了土地價格上漲的壓力。

    湖北省咸寧市土地交易中心副主任宋健告訴記者，目前咸寧的基準地價剛剛完成調整，其中甲類地區(qū)的基準地價大致在70萬元/畝的水平，而遼寧朝陽的價格水平則稍高，在100萬元/畝左右。

    任志強告訴記者，從價格構成因素的角度看，三線城市對于社會公共資源的占有，經濟總量的增長速度等方面，都不具備進行高定價的基礎，因此，即便是一線房地產企業(yè)轉向三線城市拿地，也很難為其開出高價，更不要說，一線房企是否開始把主要拿地策略完全轉向三線城市，也還未可知。

    著名經濟學家巴曙松在多個三線城市調研后也向記者承認“今年國土資源部確定的18萬公頃的供地任務，總量很大，在如此巨大的供應量面前，市場資源的配置，讓三線城市地價的快速上漲，幾乎不存在可能。”

    由于4月14日之后出臺了大量的樓市調控政策，直接抑制房地產市場的消費行為，從而使房地產企業(yè)對于銷售預期不樂觀，“在這樣的情況下，房地產企業(yè)誰還敢貿然拿地，在這種情況下，地價怎么還能漲的起來？”任志強說。

    赤壁賣地：三線城市的“規(guī)劃”之重

    在五一于深圳舉行的第五屆中國(深圳)城市土地展上，湖北咸寧市因一舉推介29幅土地供給出售而成為整個展會的“焦點”。在這29幅土地中，便包括一幅名為“赤壁市東渠地塊”的土地，咸寧市政府用“秀山、靈渠、天然氧吧”來形容這幅土地的優(yōu)勢所在。

    與咸寧29塊土地一并到深圳尋找“買家”的，還包括湖北省15縣市，這一大規(guī)模的土地推介集體行動，在整個土地展會上也屬罕見。中央政府強力調控樓市的背景下，三線城市賣地心態(tài)所折射出的“理性執(zhí)政”之困，湖北咸寧典型非常。

    赤壁賣地

    “秀山、靈渠、天然氧吧”是湖北咸寧市政府對赤壁東渠地塊進行的“濃縮提煉”，這塊景觀資源豐厚的土地，是湖北省咸寧市政府帶到深圳土地展上重點推介的“明星地塊”。

    據湖北咸寧市土地交易中心副主任宋健介紹，東渠地塊位于赤壁市赤馬港辦事處，可充分發(fā)掘北渠的景觀優(yōu)勢，其土地規(guī)劃用途為商住，容積率為不低于等于1.8%，建筑密度小于或等于35%，綠地率大于或等于30%。

    據 宋 健 介 紹 ， 這 幅 總 面 積28567 .21平方米的土地，可以有“秀山、靈渠、天然氧吧”的“炒作空間”———作為政府公職人員，“炒作”這樣典型市場詞匯的出現，在此之前，還并不多見。

    記者了解到，赤壁市是湖北省咸寧市下屬的縣級市，對于是否是三國知名典故赤壁之戰(zhàn)的發(fā)生地，目前尚有爭議，但歸于長江穿城而過的赤壁，已經是眾望所歸。而東渠地塊所在的赤馬港辦事處一帶，即是陸水河中上游北岸，緊鄰水岸資源。

    海量“推地”

    “我們帶來了29宗土地，這些地塊分布在咸寧市城區(qū)和下屬的咸安、赤壁、嘉魚、通城、崇陽、通山等六個縣市區(qū)。”咸寧市土地交易中心主任宋堅強向記者表示，赤壁只是本次咸寧市土地推介的重點之一而已。

    廣東森旺房地產開發(fā)有限公司副總經理徐茂林參加了本次春季土地交易會幾乎所有的專場土地推薦，在與記者的私下溝通中他提到，湖北咸寧幾乎是本次土地展中一次性推介土地最多的城市，他的擔心在于，如此海量的“推地”，是否對開發(fā)商日后進駐之后的銷售造成影響。

    本次土地展會的一位工作人員向記者介紹，相比于往屆土地展，本次最為集中的特點，就是三線城市的土地推介十分集中，其中湖北省的表現最為典型———除去咸寧市的專場推介會外，湖北省還組織了15市縣的土地集中推介。

    記者了解到，上述15市縣包括咸寧市、孝感市、羅田縣等，總計土地推介的供應面積高達13000多畝，51宗之多，而其所屬城市，均屬三線城市或者縣級區(qū)域。

    在推介過程中，記者發(fā)現，大量推介的建設用地地塊均由舊城土地整理而來，以咸寧為例，公交場站、人民醫(yī)院等地塊，均赫然在列。“我們不覺得一次性的供應量太大，這還是看開發(fā)商的需求。”宋健告訴記者。

    然而，與宋健的信心形成鮮明的對比，是他告訴記者的咸寧市的人口及其構成情況———咸寧市總人口雖然總計為120多萬人，但城鎮(zhèn)人口僅在40萬左右，徐茂林向記者表示，他的更大擔心在于，咸寧將以怎樣的城市化進度，才能提供支撐如此供應量巨大的未來樓市供應。

    不過，咸寧市政府副秘書長陳躍明堅信，咸寧今年年底均價可以達到2900元/平方米左右，“這也進一步說明了中央最近密集出臺宏觀調控政策，對咸寧的影響不是很大。”陳躍明表示。

    “規(guī)劃”之重

    觀遍絕大多數的城市土地推介，徐茂林對記者指出了他認為的湖北集中推地的最大問題，即是“缺乏統(tǒng)一的主題規(guī)劃”。

    “湖北省2009年底以前，新開工的重大項目清單中，咸寧上榜的 項 目 有1 1 0個 ， 占 全 省 的11 .4%，投資總額697億，占全省的9 .6%。”同為開發(fā)商的廣東經緯時代投資有限公司的總經理宋春江與徐茂林看法一致，他的理由在于，作為商人，他看不到這些產業(yè)與推地之間的“聯(lián)系”。

    同屬三線城市的文登與此形成的對比較為鮮明，作為與湖北咸寧一同參與春季土地交易會的城市，文登此次推介的地塊總量控制在七至八幅，文登市副市長譚遠國告訴記者，從推介土地的策略來看，一是控制節(jié)奏，突出重點，二是要在推地的過程中，重點貫徹文登已經確定的“養(yǎng)生城市”的產業(yè)定位，在推介土地的位置、規(guī)劃上突出這一定位的特征。

    記者了解到，文登市推出的七至八幅土地，其容積率均在1 .2左右，均屬于低密度用地，“文登有兩大優(yōu)勢，一是膠東半島的自然環(huán)境，氣候宜人，二是深厚的文化底蘊，所以，這是我們要突出的城市定位和基本特征，因此，土地規(guī)劃的設計與安排也都要明確這一點，從而使城市經濟的發(fā)展與房地產的開發(fā)和諧發(fā)展，經驗告訴我，只有房地產和賣地是不行的，必須把產業(yè)鏈和城市發(fā)展的定位，和房地產緊密地聯(lián)系起來，才能有比較好的發(fā)展。”譚遠國向記者強調。

    對此，中國城市經濟學會副秘書長劉維新向記者表示，從當下的財政制度安排的情況看，主要的穩(wěn)定稅源，均上繳中央財政，而地方要謀求發(fā)展，財政開支又必須擴張，這就造成了地方政府賣地換取發(fā)展資金的沖動，因此，自然要正視地方政府賣地的合理性。

    “但是，賣地需要一個與城市經濟發(fā)展與戰(zhàn)略一致的策略，而不是單獨為賣地而賣地，那樣往往會造成透支未來地方財政收入，同時，市場也并不會認可這種孤立的賣地行為，尤其是對于各種社會資源占有程度并不占據優(yōu)勢的三線城市來說因此，有意識的在賣地過程中，貫徹既定明確的城市發(fā)展定位，并且合理控制規(guī)模和節(jié)奏，才是長久之舉。”他說。