多種保障房組合 一線(xiàn)城市樓市供給側(cè)改革時(shí)代到來(lái)

    城市與人

    未來(lái)，我們的大城市更多將結(jié)合新加坡的組屋經(jīng)濟(jì)房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房等等多種組合，將房?jī)r(jià)壓制在一個(gè)比較有限的范圍內(nèi)。如果再算上存量房將實(shí)施的房產(chǎn)稅制度，這兩方面將組成一個(gè)比較嚴(yán)密的長(zhǎng)效機(jī)制，將房地產(chǎn)這個(gè)瘋狂的產(chǎn)業(yè)鎖住。

    6月5日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布通知，明確提出政策性住房將對(duì)符合條件的居民實(shí)行優(yōu)惠政策，其中，規(guī)定大學(xué)本科以上人才可以同地段商品住房6折左右的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)人才住房；符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的戶(hù)籍居民可最低以同地段商品房5折的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)安居型商品房。

    一線(xiàn)城市紛紛實(shí)行多種保障房組合

    深圳將針對(duì)不同收入水平的居民和專(zhuān)業(yè)人才等各類(lèi)群體，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，并計(jì)劃將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類(lèi)。

    依據(jù)計(jì)劃，到2035年，深圳將籌集建設(shè)各類(lèi)住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。

    深圳的這些決策，可以稱(chēng)得上是1998年以來(lái)的房地產(chǎn)路線(xiàn)的一次大調(diào)整，但在一線(xiàn)城市里，并不是單獨(dú)的新聞。

    去年北京土地市場(chǎng)的住宅用地，總計(jì)規(guī)劃面積超過(guò)800萬(wàn)平米。但仔細(xì)算來(lái)，這些土地幾乎全面“限制化”。其中占主體七成多的是持有型租賃用地、共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)商品房三大類(lèi)。也就是說(shuō)，只剩下不到30%的純商品房。

    北京如此，上海也快速跟上。上海市市長(zhǎng)應(yīng)勇去年就表示，浦東組團(tuán)的大片土地大約900萬(wàn)平米，都要建成租賃住房，形成規(guī)模效應(yīng)——“十三五”期間，上海要新增供應(yīng)70萬(wàn)套各類(lèi)租賃住房，這是個(gè)非常龐大的規(guī)模，如果全部實(shí)施，意味著上海樓市的純商品房只會(huì)占很小的比例。

    也就是說(shuō)，在一年的時(shí)間里，京滬深三個(gè)中國(guó)一線(xiàn)城市，已經(jīng)按照十九大報(bào)告所說(shuō)的“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”來(lái)做了。

    這個(gè)新的住房框架制度，意味著一線(xiàn)城市地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生根本性改變，進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代——我們的大城市更多將結(jié)合新加坡的組屋經(jīng)濟(jì)房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房等多種組合，將房?jī)r(jià)壓制在一個(gè)比較有限的范圍內(nèi)。

    在增量市場(chǎng)，單一產(chǎn)權(quán)為主的商品房的主體比例將大幅度下降，各種形式的保障房將在很大程度上成為主體。如果再算上存量房將實(shí)施的房產(chǎn)稅制度，那么，這兩方面將組成一個(gè)比較嚴(yán)密的長(zhǎng)效機(jī)制，將房地產(chǎn)市場(chǎng)控制住。

    一線(xiàn)城市樓市供給側(cè)改革時(shí)代到來(lái)

    這種局面下，房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)相關(guān)方都將受到?jīng)_擊。比如，快周轉(zhuǎn)模式將失靈，很多將自持；高利潤(rùn)模式將式微，做保障房不可能有高利潤(rùn)；拿地的條件更加苛刻，開(kāi)發(fā)商更多將扮演建筑商的角色，把房子蓋起來(lái)交給政府去分配；而購(gòu)房者們只要符合條件，首先肯定不是急著買(mǎi)昂貴的商品房，而是輪候福利房，等著抽簽選房。

     如果這些措施得到有效實(shí)施，那么一線(xiàn)城市樓市多元供給側(cè)改革的新時(shí)代已經(jīng)快速到來(lái)，而且在京滬深都已獲得突破。

    但一些開(kāi)發(fā)商們似乎依然沉浸在目前的地產(chǎn)熱潮中，拼命追求規(guī)模，沒(méi)有什么大的轉(zhuǎn)變。要知道，與香港的地產(chǎn)寡頭相比，福利房占絕對(duì)供給主體的新加坡幾乎沒(méi)有大型開(kāi)發(fā)商。

     二十多年前，我國(guó)在房地產(chǎn)發(fā)展初期，曾大量借鑒新加坡模式，比如住房公積金制度，經(jīng)濟(jì)適用房制度等等，但后來(lái)因?yàn)榉N種原因，還是偏向了香港模式。尤其是在土地出讓方面。

     這樣的制度安排，導(dǎo)致二十年來(lái)盡管調(diào)控不斷，但是房?jī)r(jià)依然高企，甚至是越調(diào)越高，房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的壓力越來(lái)越大。此時(shí)，選擇一線(xiàn)城市為突破口，吸取二十年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，回歸新加坡模式，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行多元供給側(cè)改革，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展意義重大。

     用增加福利房的辦法來(lái)消除樓市泡沫

     目前，中國(guó)的地產(chǎn)泡沫還比較大，是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分。而且房?jī)r(jià)高企，對(duì)一線(xiàn)城市的發(fā)展也不利。對(duì)一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)越高，就越不利于對(duì)城市發(fā)展至關(guān)重要的青年人安家落戶(hù)，這無(wú)疑使得其在吸引人才方面大打折扣。

     而治理樓市泡沫，需要一個(gè)過(guò)程。在當(dāng)前形勢(shì)下，不能下太猛的藥，用大幅度增加福利房的辦法，讓價(jià)格在福利房范圍內(nèi)有明顯回落——就如深圳的五折六折房，實(shí)施兩條腿走路，對(duì)商品房的沖擊也沒(méi)那么大，有利于慢慢消除泡沫，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。而于一線(xiàn)城市而言，還能降低城市門(mén)檻，吸引更多人才進(jìn)入，給城市注入更多發(fā)展的活力。

     當(dāng)然，轉(zhuǎn)型是曲折的，中間要有大量細(xì)節(jié)需要重新安排，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)唱主角的地方政府和開(kāi)發(fā)商的角色如何轉(zhuǎn)變，如何承擔(dān)土地出讓、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋建設(shè)、產(chǎn)品分配、未來(lái)流轉(zhuǎn)等職責(zé)，尚需一整套完善的接地氣的實(shí)施制度。這是需要中央政府和地方政府共同努力要做到的，也是樓市長(zhǎng)效機(jī)制的根本所在。