調(diào)控須打破“屢調(diào)屢漲”怪圈 理性回歸需持久戰(zhàn)

    4月底5月初，受國(guó)家房貸新政及央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列政策影響，湖南省會(huì)長(zhǎng)沙部分樓盤出現(xiàn)小幅價(jià)格回調(diào)，一些業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)暗降將會(huì)是今后一兩年內(nèi)的趨勢(shì)，而剛剛結(jié)束的長(zhǎng)株潭房地產(chǎn)交易會(huì)上“看多買少”的情況似乎也證實(shí)了這一點(diǎn)，但就長(zhǎng)沙整體房?jī)r(jià)形勢(shì)的走向，大多市民仍持觀望態(tài)度，今后一段時(shí)期內(nèi)，房?jī)r(jià)問(wèn)題將越發(fā)敏感。圖為工人們?cè)谝惶幷诮ㄔO(shè)中的樓盤上施工。新華社記者　趙眾志　攝

    自4月11日以來(lái)，中央及相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻出重拳，政策對(duì)樓市的降溫作用凸顯，價(jià)格持續(xù)堅(jiān)挺的樓市終于出現(xiàn)松動(dòng)跡象，記者在北京、上海、廣州、深圳等地調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，二手房交易量普降三成以上，部分投資客高位拋售，買方市觀望情緒濃厚，部分新上市樓盤出現(xiàn)打折，但多數(shù)地產(chǎn)商降價(jià)動(dòng)力不足。專家表示，此次調(diào)控政策空前嚴(yán)厲，但考慮到通脹因素，開(kāi)發(fā)商資金相對(duì)充裕，以及具體政策在執(zhí)行環(huán)節(jié)仍有一定難度和彈性，房?jī)r(jià)理性回歸仍期待調(diào)控持久戰(zhàn)。

    局地局部房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)

    隨著新“國(guó)十條”出臺(tái)，個(gè)人二套、三套房貸收緊，瘋漲的樓市在嚴(yán)厲調(diào)控中終于止步，成交量萎縮，部分投資客搶在高位拋售，二手房?jī)r(jià)格明顯松動(dòng)，遠(yuǎn)郊樓盤和商住樓盤為主的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)出貨。

    來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的一周監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在其跟蹤的35個(gè)主要城市中，有21個(gè)城市的商品房成交面積環(huán)比下跌，其中杭州跌幅最大達(dá)73%；四個(gè)一線城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。中國(guó)指數(shù)研究院分析師表示，樓市新政對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市作用明顯，投資性需求得到有效抑制，隨著政策進(jìn)一步落實(shí)，樓市將進(jìn)入較長(zhǎng)的觀望期。

    新政出臺(tái)后變化最大的是二手房市場(chǎng)，投資者“放盤”意愿增強(qiáng)而“接盤”意愿減弱。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，新政后第一周(4月19日-4月25日)，北京市新房和二手房成交量迅速跌落，二手住宅成交6823套，環(huán)比日均下滑31%。

    來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，比較新政出臺(tái)前、后一周的數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)在北京、上海、廣州、深圳、天津5個(gè)城市的二手房掛牌量均快速增加，增幅分別達(dá)到49%、33%、24%、和20%；購(gòu)房者則普遍預(yù)期市場(chǎng)轉(zhuǎn)入調(diào)整，所以并不急于買進(jìn)，北京、上海、深圳三地新增客源量顯著下降，降幅分別達(dá)到80%、40%和80%。

    中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理瞿安新說(shuō)，從價(jià)格來(lái)看，各城市不同區(qū)域二手房源均有不同幅度的議價(jià)空間，北京通州、望京等板塊掛牌價(jià)格出現(xiàn)明顯下降，幅度甚至超過(guò)10%。由于各方估計(jì)房?jī)r(jià)不會(huì)再度上漲，因此購(gòu)房者普遍采取觀望策略，預(yù)計(jì)隨后1個(gè)月內(nèi)，供求分歧將逐步拉大，成交持續(xù)低迷，二手房?jī)r(jià)格亦會(huì)出現(xiàn)明顯下調(diào)，調(diào)整幅度可能會(huì)達(dá)到20%左右。

    受二手房帶動(dòng)，位于郊區(qū)的樓盤開(kāi)始下調(diào)價(jià)格。北京通州是新政出臺(tái)前新盤頻出且價(jià)格上漲較快的地區(qū)之一，但新政出臺(tái)后通州的高價(jià)盤出現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)，部分開(kāi)發(fā)商推出五萬(wàn)元抵15萬(wàn)元，一次性付款9.6折，付全款每平方米降4000元等優(yōu)惠，燕郊各樓盤也出現(xiàn)了價(jià)格跳水的現(xiàn)象，上海長(zhǎng)寧、松江等區(qū)域部分摟盤均價(jià)下跌1000元/平方米至2000元/平方米。

    部分開(kāi)發(fā)商力挺房?jī)r(jià)觀望等待

    從商品住宅成交情況來(lái)看，盡管成交量普遍下挫，但成交均價(jià)并未明顯松動(dòng)。一些城市的房?jī)r(jià)反而出現(xiàn)上漲。佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積17.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌50%，但成交均價(jià)高達(dá)26096元/平方米、環(huán)比上漲11%，成交均價(jià)創(chuàng)下歷史新高。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理馬冀認(rèn)為，新“國(guó)十條”主要針對(duì)投資購(gòu)房、抑制大規(guī)模短線“炒房”行為，因此目前對(duì)開(kāi)發(fā)商影響較小。瞿安新說(shuō)：“與2008年的一手房帶動(dòng)二手房降價(jià)不同，本次調(diào)整將可望由二手房帶動(dòng)一手房?jī)r(jià)格下跌，經(jīng)歷了2009年的熱銷，多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金相對(duì)充裕，降價(jià)動(dòng)力不足。”

    佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸麒麟指出，新政密集出臺(tái)，直接打壓需求，但恐怕對(duì)普通住宅市場(chǎng)影響更大，“上周上海均價(jià)低于兩萬(wàn)元的中低端樓盤成交量?jī)H為七萬(wàn)平方米，環(huán)比大跌60%；而單價(jià)五萬(wàn)元以上的高端樓盤成交量反而環(huán)比增加5%，因此推高了一周均價(jià)。可見(jiàn)資金有限、只能投身中低端市場(chǎng)的低端投資者乃至剛性需求對(duì)政策更為敏感。”

    在北京，大部分新開(kāi)樓盤也沒(méi)下調(diào)房?jī)r(jià)。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，5月北 京 商 品 房 開(kāi) 盤 均 價(jià) 預(yù) 期 可 達(dá)28520元/平方米，比4月以來(lái)開(kāi)盤均價(jià)上漲35%。“開(kāi)發(fā)商不差錢，實(shí)行大幅優(yōu)惠的少。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，目前大部分開(kāi)發(fā)商依然堅(jiān)持高價(jià)開(kāi)盤。SO H O中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也認(rèn)為，一些開(kāi)發(fā)商特別是上市房企去年的住房銷量大增，短期內(nèi)還是會(huì)硬挺著不降價(jià)。

    中聯(lián)地產(chǎn)彩田村分行客戶經(jīng)理朱勇勇告訴記者：“3月開(kāi)始，到4月上旬，深圳房市一度走熱，隨著新政出臺(tái)，越來(lái)越多的買家可能會(huì)抱有觀望心態(tài)，而賣家也不會(huì)輕易松價(jià)，樓市新一輪的觀望潮可能來(lái)臨。”

    廣州21日舉行的房地產(chǎn)形勢(shì)分析會(huì)上，業(yè)界人士無(wú)法就后市房?jī)r(jià)是否會(huì)跌、下跌幅度多大并未達(dá)成較為一致的判斷，都表示還需要觀察。各大開(kāi)發(fā)商反饋稱，目前成交仍保持穩(wěn)定，高價(jià)樓盤的成交也沒(méi)有大幅下滑，因此暫時(shí)按兵不動(dòng)，還沒(méi)有準(zhǔn)備降價(jià)。

    值得一提的是，新政的影響已傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。上周，土地市場(chǎng)交易出現(xiàn)一定程度波動(dòng)。雖然各地的供地計(jì)劃已經(jīng)紛紛出臺(tái)，但是具體細(xì)則尚未明確，導(dǎo)致推出總量延續(xù)低迷狀態(tài)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，上周監(jiān)測(cè)的20個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地52宗，環(huán)比減少17%；推出土地面積236.6萬(wàn)平方米，環(huán)比減少48%。其中，住宅用地共推出18宗，環(huán)比減少22%；推出面積72萬(wàn)平方米，環(huán)比減少68%。新政在很大程度上對(duì)開(kāi)發(fā)商的拿地信心產(chǎn)生影響，特別是住宅用地，上周住宅用地僅成交3宗，環(huán)比減少67%；成交面積2.8萬(wàn)平方米，環(huán)比減少93%。

    價(jià)格回歸期待調(diào)控持久戰(zhàn)

    “這次出臺(tái)的政策從調(diào)控不合理需求入手，對(duì)一些城市炒房成風(fēng)的市場(chǎng)現(xiàn)狀，針對(duì)性很強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)了房市調(diào)控的軟著陸。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一分析道。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)能否結(jié)束2007年以來(lái)的劇烈波動(dòng)，真正走上健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道，還有待事實(shí)驗(yàn)證，房市價(jià)格回歸仍期待調(diào)控持久戰(zhàn)。

    瞿安新說(shuō)，新政肯定會(huì)使成交量急劇萎縮，但量跌不一定還能帶動(dòng)價(jià)格下調(diào)，因?yàn)楹鸵酝恼{(diào)控一樣，開(kāi)發(fā)商會(huì)盡力持盤觀望，以供應(yīng)量萎縮來(lái)“支撐”政策消化期的房?jī)r(jià)。此外，一線城市的需求較為充足，在價(jià)格出現(xiàn)一定調(diào)整后，將會(huì)有剛性需求和改善性需求跟進(jìn)，成交即會(huì)恢復(fù)。

    中歐國(guó)際工商學(xué)院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年認(rèn)為，高房?jī)r(jià)的根本原因是供需失衡，失衡下的價(jià)格走勢(shì)由預(yù)期支配，對(duì)預(yù)期影響最大的短期因素是貨幣供應(yīng)，長(zhǎng)期因素則是土地供應(yīng)。新政對(duì)市場(chǎng)的沖擊主要是心理上的，在房?jī)r(jià)可能走低的猜想中，人們從搶購(gòu)轉(zhuǎn)向毀約或推遲購(gòu)買，房?jī)r(jià)于是停止上漲。新“國(guó)十條”只字未提土地供應(yīng)和貨幣供應(yīng)，只要“18億畝”土地紅線不動(dòng)，只要貨幣政策繼續(xù)松寬，通脹預(yù)期就會(huì)迫使人們購(gòu)買實(shí)物資產(chǎn)防止存款貶值。另一方面，開(kāi)發(fā)商預(yù)見(jiàn)到需求不會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，資金鏈條也沒(méi)有吃緊，紛紛采取“看看再說(shuō)”的觀望態(tài)度，這不僅減少了當(dāng)期市場(chǎng)供給，為房?jī)r(jià)提供了另一有力的支持，而且減少了當(dāng)期開(kāi)發(fā)量，為未來(lái)的供應(yīng)短缺帶來(lái)的高房?jī)r(jià)埋下伏筆。

    內(nèi)蒙古居然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司總經(jīng)理卓慶忠說(shuō)，本次出臺(tái)的政策，會(huì)產(chǎn)生效果，但能有多大 ， 不 好 說(shuō) 。 因 為 目 前 有 錢 人 很多，如果房?jī)r(jià)上漲的中長(zhǎng)期預(yù)期不調(diào)整，他們還會(huì)投資買房，不需要貸款也可以，更別說(shuō)調(diào)高付款比例了，新政可能一定程度的誤傷普通老百姓的剛性需求和改善性需求。至于幾套房的問(wèn)題，市場(chǎng)上可變通的辦法很多，在各地之間信息尚未聯(lián) 網(wǎng) 的 現(xiàn) 有 條 件 下 ， 核 定 存 在 困難。金地集團(tuán)管理層表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持向上發(fā)展，目前信貸資金依然充足，在通貨膨脹的預(yù)期下，流向房地產(chǎn)的資金依然很多。

    此外，調(diào)控效果何時(shí)顯現(xiàn)、能否持續(xù)，關(guān)鍵看執(zhí)行的情況。業(yè)內(nèi)人士提出，需盡快出臺(tái)配套的細(xì)化政策，對(duì)一些概念也需要予以明確，以增強(qiáng)政策的可操作性。如“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”，應(yīng)該提出具體的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，否則政策執(zhí)行起來(lái)將大打折扣。

    樓市調(diào)控須打破“屢調(diào)屢漲”怪圈

    記者日前調(diào)研了解到，近年來(lái)每輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，幾乎都迎來(lái)新一輪房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲，導(dǎo)致一些投資者形成“越調(diào)越漲，越調(diào)越高”的預(yù)期。有關(guān)專家建議，此次調(diào)控應(yīng)高度關(guān)注政策的實(shí)效性和延續(xù)性，以擺脫“屢調(diào)屢漲”的怪圈。

    專家分析認(rèn)為，本輪調(diào)控能否奏效還有五方面不確定性。

    一是資本市場(chǎng)的閘門能否得到有效控制。中歐國(guó)際工商學(xué)院教授許小年認(rèn)為，房子在中國(guó)已經(jīng)不是一個(gè)由市場(chǎng)供需決定的商品，而是具有杠桿意義的金融資產(chǎn)。在人民幣匯率升值壓力巨大的情況下，國(guó)內(nèi)人民幣購(gòu)買力貶值預(yù)期也同樣強(qiáng)大，大規(guī)模“熱錢”與通脹恐慌驅(qū)動(dòng)的國(guó)內(nèi)過(guò)剩流動(dòng)性一起涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，而目前七 成 房 地 產(chǎn) 上 市 公 司 現(xiàn) 金 流 超 過(guò)100億元，如果人民幣貶值預(yù)期在未來(lái)不減或增，還會(huì)吸引投機(jī)客重新入場(chǎng)。就目前而言，住宅價(jià)格暴漲的原因是寬松貨幣政策引起的通脹預(yù)期。因此，最及時(shí)有效的方式是提高利率以調(diào)整市場(chǎng)預(yù)期。

    二是地方政府和金融機(jī)構(gòu)能否將政策落實(shí)到位。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠認(rèn)為，在現(xiàn)行G D P考核機(jī)制、財(cái)政稅收機(jī)制不變的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題還會(huì)繼續(xù)，房?jī)r(jià)上漲的最終受益者是地方政府。一方面，由于樓市對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速效刺激作用，各地為確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而對(duì)樓市宏觀調(diào)控執(zhí)行不力；另一方面，由于中央和地方事權(quán)倒掛的體制因素，土地收入成為地方政府嚴(yán)重依賴的財(cái)源。另外，樓市虛熱所帶來(lái)的高額利潤(rùn)，讓金融機(jī)構(gòu)深度介入不可避免。

    三是現(xiàn)有稅收政策能否有效制止投機(jī)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師耿直齊認(rèn)為，在二手房上征收交易稅、所得稅，其調(diào)控結(jié)果得不償失。在商品房供不應(yīng)求的情況下，成本將順利轉(zhuǎn)嫁下家，增加的成本都將在房?jī)r(jià)中體現(xiàn)，并且因人為障礙，導(dǎo)致房屋空置率增加，加劇供求失衡，反而抬高房?jī)r(jià)。而持有環(huán)節(jié)稅種———物業(yè)稅遲遲不能推出，也令投機(jī)者更加肆無(wú)忌憚。

    四是保障房建設(shè)能否順利推進(jìn)。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)投資僅占全國(guó)住宅總投資的5%左右，廉租住房制度雖然從1999年逐步開(kāi)始實(shí)施，但由于制度本身缺乏強(qiáng)制力，受益面至今仍然不高。2008年中央確定加大保障房力度的調(diào)控思路以后，城市“夾心層”的住房問(wèn)題成了重要問(wèn)題。“政府對(duì)住房問(wèn)題的定位偏差，是房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的一個(gè)原因。”武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士張平石說(shuō)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革過(guò)于強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，而忽視其社會(huì)保障的基本功能，即偏重將住房市場(chǎng)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)看待，而對(duì)其關(guān)乎民生的重視程度則不夠，這直接導(dǎo)致政府在提供住房保障職責(zé)上缺位，進(jìn)而缺乏長(zhǎng)期的、健全的、有效的住房政策。

    五是調(diào)控政策能否持續(xù)。深圳大學(xué)國(guó)際金賴電報(bào)局所長(zhǎng)國(guó)世平認(rèn)為，房?jī)r(jià)越調(diào)越高主要看政策的持續(xù)性。眼下樓市正處于新政出臺(tái)之后的混沌期，不少人仍然對(duì)調(diào)控結(jié)果抱著幻想，期待再次出現(xiàn)“越調(diào)越漲”的現(xiàn)象。而政策短期影響到的只是一些個(gè)體投機(jī)行為，對(duì)于集團(tuán)性、機(jī)構(gòu)性投機(jī)者、開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，政策的約束效果有限，導(dǎo)致觀望情緒濃厚。

    專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，考驗(yàn)的是政府執(zhí)行力和公信力，近期應(yīng)從以下四方面入手完善房地產(chǎn)調(diào)控手段和思路。

    首先，完善住房保障制度，實(shí)施住房“雙軌制”。華訊商業(yè)地產(chǎn)俱樂(lè)部顧問(wèn)高東旭認(rèn)為，通過(guò)房?jī)r(jià)的調(diào)整和外部政策環(huán)境的調(diào)節(jié)，難以完全解決我國(guó)住宅市場(chǎng)體制性缺陷。經(jīng)適房政策1998年已經(jīng)出臺(tái)，保障性住房建設(shè)比例幾年前已提出，結(jié)果卻收效甚微。從已經(jīng)出臺(tái)的措施看，有些仍屬于權(quán)宜之策，建立相應(yīng)的住房分類供給體系，打破單一的商品化為主體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，建立分工協(xié)作的“雙軌體制”，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的根本任務(wù)。

    其次，推進(jìn)住房信息普查，實(shí)施“一戶一房”制度。土地與人口之間的矛盾將是相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期難以回避的現(xiàn)實(shí)，因此，即使我們?cè)谕恋卣{(diào)控方面做得更有靈活性，如不采取非常措施，仍難以很好地解決百姓住房問(wèn)題。“一戶一房”制度是指一個(gè)家庭只允許擁有一套帶有福利性質(zhì)的住房，國(guó)家對(duì)居民屬于計(jì)劃內(nèi)指標(biāo)的住房采取低費(fèi)稅政策，而對(duì)計(jì)劃外住房采取階梯性、懲罰性的高費(fèi)稅政策。

    第三，確保配套稅收政策及調(diào)控持續(xù)性。在目前流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，房?jī)r(jià)被打壓下去的可能性不大。國(guó)世平說(shuō)，相比較而言，公眾對(duì)加息等貨幣政策不太敏感，對(duì)稅收政策則反應(yīng)強(qiáng)烈。這次國(guó)務(wù)院明確提出發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，稅收政策一旦出臺(tái)，房?jī)r(jià)回歸理性就會(huì)形成。許小所認(rèn)為，政府調(diào)控應(yīng)持續(xù)發(fā)力，引導(dǎo)市場(chǎng)走出這種混沌，讓政策預(yù)期變成實(shí)際效果。

    第四，政府應(yīng)在監(jiān)管市場(chǎng)秩序上繼續(xù)努力，防止房?jī)r(jià)迅速反彈。專家認(rèn)為，新“國(guó)十條”首次寫入“建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制”，這表明了中央對(duì)執(zhí)行新政不力的地方政府和相關(guān)部門問(wèn)責(zé)的決心，需進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)。