開發(fā)商們的“御寒術(shù)”：暫緩?fù)票P堅(jiān)持不降價(jià)

    “新國(guó)十條”的出爐更是被認(rèn)為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施，開發(fā)商們的地根、銀根明顯收緊。新政出臺(tái)后，熱漲的樓市隨即進(jìn)入了冰封期，樓市拐點(diǎn)和降價(jià)的陰云愈顯濃厚。

    4月的一輪樓市政策組合拳顯然超出了開發(fā)商們的預(yù)期。4月14日發(fā)布“新國(guó)四條”遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，住建部從嚴(yán)管預(yù)售制上入手，壓縮供應(yīng)，而銀監(jiān)會(huì)從二套房貸甚至三套房貸上面，打壓需求。而17日“新國(guó)十條”的出爐更是被認(rèn)為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施，開發(fā)商們的地根、銀根明顯收緊。新政出臺(tái)后，熱漲的樓市隨即進(jìn)入了冰封期，樓市拐點(diǎn)和降價(jià)的陰云愈顯濃厚。

    但記者連日來(lái)的觀察顯示，在經(jīng)歷2007年的調(diào)控和2008年的金融危機(jī)后，開發(fā)商們對(duì)此輪調(diào)控也有了更多的應(yīng)對(duì)措施和經(jīng)驗(yàn)。在短暫的觀望期后，暫緩開盤、推出部分優(yōu)惠措施成為它們中大多數(shù)的選擇，開發(fā)商們還通過(guò)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市或者商業(yè)物業(yè)來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn)，但有一點(diǎn)可以肯定的是，雖然目前樓市出現(xiàn)滯銷，但并未有任何降價(jià)的跡象，這也意味著，預(yù)期中的降價(jià)戰(zhàn)并未打響。

    對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)是最后的出路，但并不是唯一的出路，也不是目前的明智選擇。在密集的調(diào)控下，考驗(yàn)著的是開發(fā)商們的生存之道和御寒之術(shù)。

    主動(dòng)出擊搶占市場(chǎng)

    由于“新國(guó)十條”剛剛出臺(tái)半個(gè)月，許多開發(fā)商對(duì)于拿新地都選擇了觀望，富力卻高調(diào)在天津拿下新地王，逆市出擊或許是富力地產(chǎn)與其他房企本質(zhì)不同的戰(zhàn)略思想。4月28日下午，廣州富力地產(chǎn)在天津舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，以70.5億元的總價(jià)拍得了一幅位于天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)的天津新地王，地塊總建筑面積301萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)2341元，同時(shí)刷新了天津單一項(xiàng)目樓盤的最高地價(jià)紀(jì)錄。

    在剛剛落下帷幕的廣州房博會(huì)上，富力又是異軍突起，高達(dá)1億的購(gòu)房?jī)?yōu)惠撼動(dòng)了參展購(gòu)房者的眼睛，不僅購(gòu)房可以享受折扣，還送出“世博雙人游”等豐厚的獎(jiǎng)品。富力北京的項(xiàng)目不僅在五一推出新樓座，而且價(jià)格也有所下調(diào)，別墅項(xiàng)目還推出贈(zèng)送豪闊庭院的優(yōu)惠。對(duì)此，富力地產(chǎn)認(rèn)為新政策可能會(huì)給一些房企帶來(lái)打擊，但是如果能夠利用好這次新政策，把握住購(gòu)房者的預(yù)期心理，一定能帶動(dòng)房企的高速發(fā)展。

    除了富力外，保利也在新政的觀望期再次發(fā)力。4月20日，中山市總價(jià)地王誕生，這個(gè)編號(hào)G15-10-9062地塊被保利地產(chǎn)以19億元收入囊中，稅后價(jià)195700萬(wàn)元，樓面價(jià)1304元/平方米，約合130萬(wàn)元/畝。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢(shì)，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)李彬海表示，房?jī)r(jià)將來(lái)還是會(huì)漲。但政府不希望房?jī)r(jià)漲得太快，希望將過(guò)快的上漲勢(shì)頭控制下來(lái)。短期內(nèi)，成交量或會(huì)受影響，但希望通過(guò)行政手段使房?jī)r(jià)暴跌是不可能的。他進(jìn)一步分析認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)的三大基本因素沒(méi)變，即中國(guó)的城鎮(zhèn)化趨勢(shì)沒(méi)變，還有通脹預(yù)期和人民幣升值預(yù)期都沒(méi)有改變。記者也觀察到，在目前在售和待售的樓盤項(xiàng)目中，保利在北京、上海、天津、成都、濟(jì)南等10多個(gè)大中城市的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到了44個(gè)，在眾多房企中的項(xiàng)目數(shù)量中僅次于萬(wàn)科的53個(gè)。

    而龐大的現(xiàn)金儲(chǔ)備，將使保利地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)整合成為可能。李彬海判斷，此次調(diào)控周期更長(zhǎng)，一方面考驗(yàn)保利地產(chǎn)在一線城市的經(jīng)營(yíng)能力，另一方面也意味著，在相當(dāng)長(zhǎng)的周期里，保利擁有吞并擴(kuò)張的可能。李彬海認(rèn)為，此次調(diào)控將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)整合，將為保利帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)遇。

    暫緩?fù)票P靜待后市

    除了富力、保利等一些房企大鱷采取主動(dòng)出擊的策略外，更多的開發(fā)商則是明顯放慢推盤的腳步，推盤策略總體來(lái)說(shuō)求穩(wěn)保守，一部分樓盤還是采取不明確開盤時(shí)間及開盤價(jià)格，目前來(lái)看大多的開發(fā)商將集中在5月、6月7月開盤。即使現(xiàn)在推盤，規(guī)模也屬于“試探性”放量，“可持續(xù)度”的考慮占主導(dǎo)，

    對(duì)于新一輪調(diào)控政策，招商地產(chǎn)對(duì)今年市場(chǎng)進(jìn)行了研判。招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌表示，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)2009年的銷售超過(guò)預(yù)期，手上回收的現(xiàn)金不少，很多房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該能夠應(yīng)付調(diào)控政策；另一方面，因?yàn)樯弦惠喌慕鹑诤[帶來(lái)了宏觀經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，使得很多企業(yè)在2008、2009年都減少了開工量，但剛性需求量是巨大的，所以在這種供求關(guān)系下，今年上半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)供應(yīng)量不是太夠、需求量不多的情況，但到下半年，供應(yīng)量會(huì)增加得比較快，所以招商地產(chǎn)判斷2010年房?jī)r(jià)相對(duì)應(yīng)該是穩(wěn)定的，一線城市的銷量不可能再創(chuàng)新高。對(duì)此，招商地產(chǎn)的選擇是調(diào)整開盤時(shí)間，等待新政后市場(chǎng)的走向。

    對(duì)金地來(lái)說(shuō)，今年將維持388萬(wàn)平米的開工量。金地董秘徐家俊表示，目前來(lái)看金地的原計(jì)劃不會(huì)大規(guī)模調(diào)整，預(yù)計(jì)最差的銷售量有可能跌到原有的1/3，但也不會(huì)影響金地的推盤進(jìn)度。同時(shí)，對(duì)于今年已經(jīng)制定的開工、竣工和銷售計(jì)劃暫時(shí)沒(méi)有調(diào)整，一是項(xiàng)目開工后很難停下來(lái)，二是目前公司存貨不多，調(diào)整的意義不大。但他同時(shí)坦承，至于上半年60萬(wàn)平米，下半年出200萬(wàn)平米的推盤量，是一個(gè)概數(shù)，并不是公司決定的，而是由市場(chǎng)周期決定的。從金地目前在全國(guó)大中城市的項(xiàng)目來(lái)看，大部分暫無(wú)推盤計(jì)劃，最早的推盤時(shí)間也都在5月中下旬，五一期間只是開放樣板間。

    持暫緩?fù)票P態(tài)度顯然也不僅僅是招商、金地兩家房企。在近期剛落幕的深圳春交會(huì)上，參展大企業(yè)的有和記黃埔、佳兆業(yè)、金融街、雅居樂(lè)、新世界等，卻不見萬(wàn)科、中海、金地等老牌龍頭房企。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)科、中海等“龍頭”的缺席的背后，最直接的原因是上半年房子太好賣，并缺乏新項(xiàng)目所致。同時(shí)，也有因?yàn)轫?xiàng)目調(diào)整了推盤時(shí)間，并沒(méi)有打算在5月大量推出新項(xiàng)目的緣故。記者觀察到，中海北京項(xiàng)目的一些大戶型就選擇在5月中下旬開盤，上海一些項(xiàng)目原定5月開盤，現(xiàn)在則選擇推遲開盤。而從中海在全國(guó)的項(xiàng)目來(lái)看，目前在售項(xiàng)目大多為尾盤，可供挑選的房源不多，一些新推的樓盤項(xiàng)目大多選擇部分特定戶型開盤，在價(jià)格上也無(wú)下調(diào)的跡象，甚至有些樓盤還略微上漲。

    而綠城則采取了兩步走，一邊“平開平走”，定價(jià)求穩(wěn)，按原定計(jì)劃推出部分房源；而另一方面也推遲了開盤時(shí)間，其中包括別墅項(xiàng)目。