地方樓市新政迭出 能否成為救市良方

    “五一”小長假曾經是人們看房選房比較集中的時間，但從近日相關部門的統(tǒng)計看，今年“五一”樓市與往年相比有些“冷”，這意味著什么？開發(fā)商和購房者是否開始回歸理性？預期陸續(xù)出臺的地方新政能否成為樓市的降壓良藥？

　　樓市遇冷，政策累積效應？

　　從4月中旬開始，記者又能接到房地產中介的電話了。“五一”期間，中介的“熱情”更是難擋：“來看看房吧，萬柳的三居，特值。您需要多大的房，我?guī)湍摇?rdquo;這要是在去年的“旺季”，中介可沒這么主動。

　　北京中原地產的有關人士告訴記者，“五一”期間，各中介公司門店難得有一客戶上門，部分商品房售樓處更是出現(xiàn)了銷售人員數(shù)量超過看房者的現(xiàn)象，現(xiàn)房住宅甚至持續(xù)幾天個位數(shù)成交。據(jù)該公司統(tǒng)計，相比4月小長假，房源供應依然維持在比較高的量，甚至上漲了4.2%，而看房量則下跌了85.7%；在4月份登記購房人群中，有12.5%選擇了棄購租房。另據(jù)北京市房地產交易管理網最新數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間，北京純商品期房住宅成交614套，同比下跌35.4%，二手房成交量同比去年銳減近6成，商品房現(xiàn)房下跌95%。

　　一位業(yè)內人士將目前的樓市概括為三個特點：“問的人多，買的人少，成交量下降”。北京中原三級市場研究部抽樣統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，因為一系列政策的影響，相比2009年同期及今年上一個小長假，北京樓市非常明顯地從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場；與4月清明小長假相比，今年“五一”小長假的新增需求下跌了87.2%。

　　“只要有政策，市場都會觀望。不光對炒家如此，對老百姓也如此，這是正?，F(xiàn)象。”對于“五一”樓市的表現(xiàn)，興業(yè)銀行資深經濟學家魯政委如是說。他認為，成交量萎縮是政策效應開始顯現(xiàn)的第一步，但房地產調控難就難在對政策力度的把握，因為政策力度不夠，會出現(xiàn)反彈；力度太大，則過猶而不及。

　　地方新規(guī)，有何新意？

　　一線城市“五一”樓市遇冷，成交量下降，進一步引發(fā)了人們對地方樓市新政的關注。我們注意到，在樓市“國十條”之后，北京樓市調控新政在“五一”前出臺，要求同一購房家庭只能新購買一套商品住房；青島更是于4月23日就出臺了地方版的調控細則——青島“十四條”；4月30日，浙江省出臺新規(guī)，對房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，停放三套及以上住房貸款，重點抑制投機性購房；5月1日，海南“十一條”，實行商品住房買賣合同網上簽約制，打擊捂盤，確保10%的土地出讓金向保障性住房建設項目傾斜。業(yè)內人士預計，此次中央調控決心大，各地配套細則“五一”后將陸續(xù)出臺。

　　這些地方“新”規(guī)有何新意？這些細則能否進一步增強宏觀調控的實際效果？“這些新政除了落實了國務院關于抑制房價過快上漲的相關規(guī)定外，在調控力度和操作性上卻少有新突破。”魯政委這樣對記者說。以北京新規(guī)為例，《通知》要求商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房購房貸款，其在措詞上并未特別明確停止發(fā)放第三套及以上房貸，還是由各商業(yè)銀行自主評估，而這一點在“國十條”中已有規(guī)定。

　　細讀北京新政，其主要看點有兩條：一是提出臨時性措施限定新購房套數(shù)。此條新政被解讀為簡單但對目前來說最有效的、可以最快落實宏觀調控意圖的政策。北京中原房地產市場研究總監(jiān)張大偉表示，該政策不影響自住，但沉重打擊投資、投機。二是稅收變化。北京將在稅收上也嚴加把控，對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目進行重點清算和稽查；并首次明確提出，個人售房在計征稅款時，納稅人應提供原購房價款相關憑證和其他完整準確稅費憑證。張大偉認為，《通知》首次提及查實開發(fā)商漲價過快的項目稅收清算和稽查，這條規(guī)定將對商品房價格提升行為有很大的抑制。

　　樓市調控，何以見成效？

　　在地方新政陸續(xù)出臺的同時，我們還注意到，近日央行上調存款準備金率0.5個百分點。魯政委認為，這次上調存款準備金率是綜合性總量調控的一部分，意在加強流動性的管理，是近收流動性遠防通脹的政策舉措。雖然并不是專門針對樓市，但是由于房地產市場與銀行信貸市場有著緊密聯(lián)系，政策的出臺會使銀行的房地產信貸更加緊縮。

　　“還有一點需要特別關注，在此輪調控下住房需求一定程度上受到了遏制。”魯政委表示，在短期內，遏制需求是使樓市降溫的一個緊急之舉，但是要從根本上為樓市降溫還要從兩方面著手。一是增加住房需求、保證供給。這一輪調控主要是增加住房有效供給、加強保障性住房安居工程建設，但在保證低價位房供應的同時，還要保障其他價位房產的供給充足。二是為投資類需求提供更多的分流渠道。

　　毫無疑問，不論是國家調控新政還是地方細則，此輪調控重點都指向打擊投資客、遏制房價過快上漲，從目前來看，政策效應開始顯現(xiàn)：投機者紛紛撤離、部分城市房價停漲、部分地區(qū)成交均價出現(xiàn)區(qū)域性下跌。然而，房價停漲后何時回歸理性？限購令能否阻擋一次性付款購房者？新政怎樣嚴厲限制那些“下有對策”的投機者？地方新政能否真正成為樓市降壓良藥，尚需要時間的檢驗。