房產(chǎn)企業(yè)加速多元化布局 搶灘產(chǎn)城布局轉(zhuǎn)型為哪般？

    住宅市場(chǎng)面臨增長(zhǎng)率天花板的背景下，房企正加速多元布局。

　　近期，綠地京津冀事業(yè)部總經(jīng)理歐陽(yáng)兵透露，在保持對(duì)北京市場(chǎng)原有開(kāi)發(fā)力度的同時(shí)，綠地將加速布局河北、天津市場(chǎng)，加大對(duì)津冀區(qū)域多種產(chǎn)業(yè)集群的投資力度。據(jù)透露，綠地集團(tuán)于2017年6月通過(guò)整合旗下房地產(chǎn)事業(yè)部、綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、社會(huì)戰(zhàn)略合作商及政府相關(guān)公共服務(wù)資源，成立綠地集團(tuán)京津冀區(qū)域管理總部。

　　無(wú)獨(dú)有偶。5月28日晚間，億達(dá)中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，龍湖集團(tuán)旗下子公司以26.03億元收購(gòu)位于大連市高新園區(qū)的若干物業(yè)。據(jù)了解，億達(dá)中國(guó)和龍湖集團(tuán)未來(lái)將在產(chǎn)城融合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)、股權(quán)投資等方面開(kāi)展合作。

　　中國(guó)指數(shù)研究院注意到，近一年來(lái)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商在城市布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市建設(shè)等方面，依托自身長(zhǎng)期的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)逐漸構(gòu)建起行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的護(hù)城河，同時(shí)，眾多新型市場(chǎng)主體正急速涌入產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。目前來(lái)看，具有政府平臺(tái)資源優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)資源豐富、創(chuàng)新能力強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中仍占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)隨著行業(yè)不斷發(fā)展，房企、產(chǎn)業(yè)主體企業(yè)的加速涌入，這部分企業(yè)也存在較大發(fā)展機(jī)會(huì)，在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局中“撼動(dòng)”專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的行業(yè)地位也未嘗不可能。

　　走向環(huán)京

　　傳統(tǒng)房企對(duì)產(chǎn)業(yè)的熱度正隨著住宅市場(chǎng)的萎縮而升溫。

　　綠地正是典型代表。進(jìn)京第一年，綠地在京銷(xiāo)售額僅9000萬(wàn)，第二年即達(dá)13.6億，2013年突破百億，2016年180億，十年間完成200倍的增長(zhǎng)。然而，隨著銷(xiāo)售額達(dá)到巔峰，北京土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，純商品房項(xiàng)目成為稀缺品。這也促成了在京房企的“出走”。

　　據(jù)綠地相關(guān)人士透露，自集團(tuán)京津冀區(qū)域管理總部成立以來(lái)，正加速產(chǎn)業(yè)新城布局。截至目前，綠地集團(tuán)京津冀事業(yè)部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超過(guò)30個(gè)，已進(jìn)入北京的9個(gè)區(qū)，以及天津靜海、薊州，河北石家莊、保定， 和廊坊管轄的香河、大廠等區(qū)域，初步完成環(huán)北京區(qū)域布局。綠地京津冀事業(yè)部在2017年分別與大廠和保定政府簽訂協(xié)議，推動(dòng)特色小鎮(zhèn)落地。在綠地的特色小鎮(zhèn)模式中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力+大基建+大金融+大消費(fèi)+校企聯(lián)動(dòng)的組合拳導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，形成自我循環(huán)的生態(tài)圈。

　　前不久，綠地集團(tuán)雄安公司正式揭牌，成為首個(gè)在雄安成功落地具體項(xiàng)目的上海企業(yè)。目前，“雄安綠地雙創(chuàng)中心”已正式開(kāi)業(yè)，成為雄安新區(qū)首個(gè)雙創(chuàng)中心；“雄安綠地鉑驪酒店”正緊張籌備中，將在6月底對(duì)外營(yíng)業(yè)。5月29日，綠地集團(tuán)京津冀事業(yè)部還對(duì)外公布了四個(gè)新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案。

　　除了京津冀區(qū)域，綠地整個(gè)集團(tuán)都在加速產(chǎn)業(yè)布局。

　　2017年，綠地成立康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，同時(shí)，綠地科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)快速起步，分別與復(fù)旦大學(xué)、上海交通大學(xué)共同成立“雙創(chuàng)中心”等。形成“以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費(fèi)以及科創(chuàng)、康養(yǎng)等新興產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的多元經(jīng)營(yíng)格局。

　　龍湖也是傳統(tǒng)房企中加速產(chǎn)業(yè)布局的代表。創(chuàng)立以來(lái)，龍湖一直將業(yè)務(wù)重心放在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)上。在幾輪房地產(chǎn)周期波動(dòng)中，不少房企開(kāi)始選擇多元化布局，龍湖集團(tuán)創(chuàng)始人吳亞軍對(duì)多元化布局一直持謹(jǐn)慎態(tài)度。但2018年以來(lái)，龍湖在其內(nèi)部也開(kāi)始多維布局。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，龍湖的多維布局也包括養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，2017年5月，龍湖產(chǎn)城發(fā)展中心的第一位負(fù)責(zé)人就是曾經(jīng)在華夏幸福城市產(chǎn)業(yè)綜合體部門(mén)任職的李朋，龍湖進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的意圖逐漸明晰。而此次龍湖與億達(dá)中國(guó)的合作也將主要圍繞產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)方面。

住宅市場(chǎng)面臨增長(zhǎng)率天花板的背景下，房企正加速多元布局。

　　近期，綠地京津冀事業(yè)部總經(jīng)理歐陽(yáng)兵透露，在保持對(duì)北京市場(chǎng)原有開(kāi)發(fā)力度的同時(shí)，綠地將加速布局河北、天津市場(chǎng)，加大對(duì)津冀區(qū)域多種產(chǎn)業(yè)集群的投資力度。據(jù)透露，綠地集團(tuán)于2017年6月通過(guò)整合旗下房地產(chǎn)事業(yè)部、綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、社會(huì)戰(zhàn)略合作商及政府相關(guān)公共服務(wù)資源，成立綠地集團(tuán)京津冀區(qū)域管理總部。

　　無(wú)獨(dú)有偶。5月28日晚間，億達(dá)中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，龍湖集團(tuán)旗下子公司以26.03億元收購(gòu)位于大連市高新園區(qū)的若干物業(yè)。據(jù)了解，億達(dá)中國(guó)和龍湖集團(tuán)未來(lái)將在產(chǎn)城融合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)、股權(quán)投資等方面開(kāi)展合作。

　　中國(guó)指數(shù)研究院注意到，近一年來(lái)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商在城市布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市建設(shè)等方面，依托自身長(zhǎng)期的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)逐漸構(gòu)建起行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的護(hù)城河，同時(shí)，眾多新型市場(chǎng)主體正急速涌入產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。目前來(lái)看，具有政府平臺(tái)資源優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)資源豐富、創(chuàng)新能力強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中仍占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)隨著行業(yè)不斷發(fā)展，房企、產(chǎn)業(yè)主體企業(yè)的加速涌入，這部分企業(yè)也存在較大發(fā)展機(jī)會(huì)，在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局中“撼動(dòng)”專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的行業(yè)地位也未嘗不可能?！?/p>

    轉(zhuǎn)型為哪般？

　　房企多元化布局是近年來(lái)的熱門(mén)話題，從試探轉(zhuǎn)型到?jīng)Q心涉入，轉(zhuǎn)型之路也愈發(fā)堅(jiān)定。

　　克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示，房企創(chuàng)新領(lǐng)域的細(xì)分產(chǎn)業(yè)共約有12個(gè)業(yè)態(tài)或門(mén)類(lèi)，涉及長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、物流地產(chǎn)、新零售等。前30強(qiáng)房企的參與度非常高，其中70%以上都在加快多元化投資。

　　轉(zhuǎn)型原因并不難理解。傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)步入開(kāi)發(fā)尾聲，“蛋糕”余量不多，分食者卻不少；另外，隨著城市化進(jìn)程的加快以及深入，單純的物理空間建設(shè)已經(jīng)不能滿足需求，這要求房地產(chǎn)市場(chǎng)要由粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)作式開(kāi)發(fā)。

　　星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總裁閻鏡予在“中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商評(píng)價(jià)研究成果發(fā)布會(huì)暨產(chǎn)城融合發(fā)展高峰論壇”上就感慨，“90年代，商品房一枝獨(dú)秀。為什么？因?yàn)榭戾X(qián)好賺，不會(huì)有太多人想著同時(shí)要把產(chǎn)業(yè)這塊抓起來(lái)。所以這中間20年的繁榮，造就了商品房的繁榮，產(chǎn)業(yè)反而并沒(méi)有走到前端風(fēng)口。2015年，我們發(fā)現(xiàn)住宅不是那么好做了，地不好拿，拿地以后利潤(rùn)率在下降。尤其是今年，所有房企都非常痛苦，現(xiàn)金流也特別緊張。這時(shí)候，大家就在想任何一個(gè)行業(yè)是有朝陽(yáng)、有夕陽(yáng)，但資本沒(méi)有，資本永遠(yuǎn)可以向價(jià)值洼地流動(dòng)。這個(gè)時(shí)候價(jià)值洼地是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的帶動(dòng)，就有了房企紛紛轉(zhuǎn)型做產(chǎn)城融合的基礎(chǔ)?！?/p>

　　不少房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也各懷心思。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，在房企拿地過(guò)程中，除了傳統(tǒng)招拍掛以外，地方政府更歡迎能帶來(lái)產(chǎn)業(yè)資源以及人流資源的企業(yè)。因此，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合也成為近年來(lái)不少房企拿地的一種方式。

　　閻鏡予表示，“開(kāi)發(fā)商通過(guò)產(chǎn)業(yè)邏輯能夠拿到廉價(jià)土地，同時(shí)用它來(lái)平衡現(xiàn)金流。原來(lái)我們做地產(chǎn)是吃肉，現(xiàn)在肉不好吃的時(shí)候，帶點(diǎn)‘骨頭’大家也可以啃一啃，我們叫‘骨肉相連’，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房企順利會(huì)師，也就是產(chǎn)城融合。尤其是很多房企打著產(chǎn)業(yè)之名，行房地產(chǎn)之實(shí)，現(xiàn)在有很多這樣的說(shuō)法?！?/p>

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，多元化發(fā)展是房企應(yīng)對(duì)洗牌趨勢(shì)的一種選擇，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。從機(jī)遇來(lái)看，多元化或能培育房企的新增長(zhǎng)極，而挑戰(zhàn)在于多元化考驗(yàn)房企的不單是產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和資本運(yùn)作能力，更重要是在新進(jìn)入領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)能力。

　　在房產(chǎn)發(fā)展新時(shí)代下，無(wú)論多元化如何發(fā)展，客戶(hù)滿意度和品牌美譽(yù)度的提升，都是需要關(guān)注的?；貧w本質(zhì)，做好產(chǎn)品和服務(wù)，顯得更為重要。同時(shí)值得關(guān)注的是，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，如何在多元化戰(zhàn)略同時(shí)推進(jìn)差異化的產(chǎn)品策略以及定制化的服務(wù)和科學(xué)的運(yùn)營(yíng)模式，也成為影響各房企未來(lái)的重要因素。