央企招商蛇口重構(gòu)新總部 前五個月拿地逾400億元

　  導(dǎo)讀

　　央企招商蛇口再次啟動一項(xiàng)重大組織變革，精簡總部、權(quán)力下放，成為又一家奉行“小總部、大區(qū)域”的房企。組織架構(gòu)改革完成后，預(yù)計(jì)招商蛇口會衍生出8個左右的大區(qū)以及專業(yè)公司，地產(chǎn)、郵輪、長租公寓、商業(yè)、酒店、大健康等業(yè)務(wù)都將融入其中。

　　在2015年開始轉(zhuǎn)型為城市和園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商之后，央企招商蛇口再次啟動了一項(xiàng)重大組織變革，精簡總部、權(quán)力下放。

　　6月1日，精簡為8個部門、29個管理職位的招商蛇口新總部正式啟用，成為又一家奉行“小總部、大區(qū)域”的房企。

　　這與行業(yè)的發(fā)展趨勢一致。近幾年來，大型地產(chǎn)商普遍開始轉(zhuǎn)型，包括萬科、碧桂園、保利地產(chǎn)、華潤置地等公司陸續(xù)形成了小總部、大區(qū)域的組織管理架構(gòu)，將總部人員和職能精簡、人事權(quán)和財權(quán)下放，以適應(yīng)多元業(yè)務(wù)的發(fā)展和城市運(yùn)營的需要。

　　在組織架構(gòu)改革完成后，預(yù)計(jì)招商蛇口會衍生出8個左右的大區(qū)以及專業(yè)公司，包括地產(chǎn)、郵輪、長租公寓、商業(yè)、酒店、大健康等業(yè)務(wù)都將融入其中，它們將是公司的利潤核心。

　　總部職能部門減半

　　2015年底重組上市以來，招商蛇口發(fā)展明顯加速，在去年進(jìn)入千億俱樂部；同時，房地產(chǎn)調(diào)控政策日益收緊，行業(yè)競爭愈演愈烈，國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)商加速轉(zhuǎn)型。

　　招商蛇口定位“中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商”，由資源型企業(yè)向經(jīng)營型、服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)型，由傳統(tǒng)、單一業(yè)務(wù)向創(chuàng)新、綜合業(yè)務(wù)發(fā)展轉(zhuǎn)型，那么如何更積極主動地適應(yīng)市場和政策環(huán)境變化，在激烈的競爭中脫穎而出，并實(shí)現(xiàn)基業(yè)長青？

　　招商蛇口的答案是，擴(kuò)大規(guī)模，組織變革，提升質(zhì)量和效益；在兩年多的加速規(guī)模擴(kuò)張后，今年以來，招商蛇口醞釀并推動了全方位、大幅度的組織變革。

　　2月份以來，招商蛇口借鑒軍隊(duì)和國家機(jī)構(gòu)改革的思路和做法，對標(biāo)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，形成了“重構(gòu)總部、做實(shí)戰(zhàn)區(qū)、做專兵種”為核心的總體組織變革方案，以及招商蛇口總部-事業(yè)部和專業(yè)公司-區(qū)域總部和城市公司的分步實(shí)施計(jì)劃。

　　變革從招商蛇口總部著手，以高度匹配戰(zhàn)略目標(biāo)和真正滿足戰(zhàn)略運(yùn)營需求為原則，梳理總部職責(zé)，明確下放事權(quán)，厘清管理邊界，實(shí)行精干高效的大部門制，將總部職能重構(gòu)為戰(zhàn)略運(yùn)營、風(fēng)險管控、綜合保障三模塊，16個部門相應(yīng)整合為8個部門。

　　5月22日，招商蛇口印發(fā)總部組織結(jié)構(gòu)調(diào)整通知，將16個部門重構(gòu)為8個；5月31日，舉行8個新部門揭牌儀式；6月1日，由56個精簡至29個管理職位的獲任部門管理人員履新，大幅重構(gòu)的全新總部進(jìn)入試運(yùn)行階段。

　　據(jù)招商蛇口有關(guān)人士介紹，組織優(yōu)化前，包含管理系列和技術(shù)系列在內(nèi)的總部中層干部76人，優(yōu)化后57人；部門管理人員優(yōu)化前56人，優(yōu)化后29人，減少27人，其中18人將充實(shí)到區(qū)域總部、事業(yè)部或?qū)I(yè)公司；隨著變革的進(jìn)展，事權(quán)的進(jìn)一步下放，將會有更多總部員工到一線單位工作，強(qiáng)化一線經(jīng)營管理力量。

　　在當(dāng)前中國城市化進(jìn)行到第二階段、城市群和都市圈崛起的大背景下，各大地產(chǎn)商均加強(qiáng)區(qū)域深耕、聚焦核心城市，招商蛇口也不例外。

　　與萬科、華潤置地等“總部、大區(qū)、城市公司”的三級管控架構(gòu)不同，招商蛇口還加入了事業(yè)部和專業(yè)公司這一層級，因招商蛇口已明確地產(chǎn)、郵輪、園區(qū)開發(fā)三大板塊業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商更為徹底。

　　不過就放權(quán)來看，如萬科、華潤主要依賴副總裁對各區(qū)域公司進(jìn)行大區(qū)分管，各區(qū)區(qū)首的授權(quán)非常大這種情形，是否也在招商蛇口出現(xiàn)？還有待觀察。

　　據(jù)悉，在總部改革同時，招商蛇口各事業(yè)部和專業(yè)公司、區(qū)域總部和城市公司的組織變革工作也正相繼鋪開。

　　招商蛇口表示，本次組織變革是公司重組上市以來又一次立足長遠(yuǎn)的深層次、全方位變革；母公司招商局集團(tuán)也寄望通過一系列改革，推動公司加速轉(zhuǎn)型、均衡發(fā)展。

　  規(guī)模擴(kuò)張繼續(xù)

　　在去年進(jìn)入千億房企陣營后，招商蛇口并沒有停下腳步，不僅銷售持續(xù)高增長，也繼續(xù)加大投資力度，顯得非常進(jìn)取。

　　2018年1季度，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額313億元，同比增18%；1-4月共銷售417億，同比增21%，持續(xù)快增。

　　同期，公司拿地規(guī)模大增，土地成本顯著下降。1季度新增土地儲備363萬平方米，同比增長212%。拿地總成本294億元，同比增長39%，隱含拿地樓面均價8117元/平方米，僅為去年同期的45%。

　　4月更是收獲頗多的月份。根據(jù)華創(chuàng)證券分析師袁豪的統(tǒng)計(jì)，4月份，公司在土地市場新獲取杭州、廣州、昆山、中山、徐州5城共5個項(xiàng)目，新增建面140.2萬平方米，同比增4424.9%，其中新增權(quán)益建面86.7萬平方米，同比增2697.1%；平均樓面價3840元/平方米，環(huán)比下降73.6%，主要系公司拿地向三線城市下沉所致，其中徐州百萬方級項(xiàng)目樓面均價不足2000元/平方米。

　　1-4月，公司共新獲23地塊，共新增規(guī)劃面積512.7萬平方米，同比增329.3%；總地價348.2億元，同比增62.4%；拿地額占比銷售額達(dá)84%，較2017年80%高位再提升4.0%，拿地呈高速擴(kuò)張勢態(tài)；同時兼顧成本控制，平均樓面地價6793元/平方米，較2017年樓面均價下降26.6%。

　　值得一提的是，5月6日，招商蛇口與招商局集團(tuán)、招商局集團(tuán)（香港）簽署協(xié)議，以現(xiàn)金收購招商漳州78%股權(quán)，交易對價85.5億元，以自有及自籌資金支付。交易完成后，招商蛇口將持有招商漳州78%股權(quán)，成后者控股股東。

　　海通證券分析師涂力磊指出，截至2017年底，招商漳州土地儲備高達(dá)約777萬平方米（非雙魚島土地552萬平方米和雙魚島土地225萬平方米），若只考慮住宅用地和商業(yè)用地產(chǎn)生價值，樓面價約為3480元/平方米左右。

　　而3月底位于新規(guī)劃的龍海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心區(qū)域南太武濱海新城的住宅地塊，土拍最高樓面價9014元/平方米，招商蛇口此次土地收購成本優(yōu)勢明顯。

　　從區(qū)域布局而言，落子漳州開發(fā)區(qū)，與公司原有的廈門、漳州業(yè)務(wù)形成聯(lián)動，深入布局海西板塊；同時意味著蛇口模式再下一城。收購?fù)瓿珊?，招商蛇口與招商漳州的聯(lián)動，有望進(jìn)一步增強(qiáng)公司園區(qū)開發(fā)運(yùn)營能力，是其“前港-中區(qū)-后城”的開發(fā)模式與“產(chǎn)、網(wǎng)、融、城一體化”發(fā)展路徑的又一次嘗試。

　　這也讓公司在華北、華中、華東、華南、深圳等五大區(qū)域之上，新增了一個福建區(qū)域，包括廈門公司、漳州公司。

　　快速的投資擴(kuò)張也導(dǎo)致凈負(fù)債率上升，截至一季度期末公司凈負(fù)債率66.3%，較去年一季度末和年末分別上升29.5和7.9個百分點(diǎn)，主要因土儲擴(kuò)張?zhí)崴?；期末公司在手現(xiàn)金437.7億元，同比增長4.7%。

　　中金公司分析師張宇預(yù)計(jì)，招商蛇口全年總可售貨值超2800億，銷售金額可達(dá)1600億元，同比增長42%。