新城開(kāi)發(fā)“跑”得比高鐵快 房企轉(zhuǎn)型期謹(jǐn)防造“空城”

    高鐵在跑，城市在追。隨著高鐵建設(shè)日益成熟，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展也迎來(lái)“高鐵時(shí)代”。

　　在“高鐵時(shí)代”，各方參與者都希望利用高鐵實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。如各地政府希望會(huì)在郊區(qū)、新區(qū)規(guī)劃高鐵站，圍繞高鐵站規(guī)劃“高鐵新城”，希望通過(guò)高鐵新城的帶動(dòng)，提升郊區(qū)土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)城市版圖的快速擴(kuò)張；而各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也以敏銳的觸角積極加入高鐵新城建設(shè)，以期獲取豐富的土地儲(chǔ)備。

　　記者注意到，在高鐵新城爆發(fā)式發(fā)展的背景下，國(guó)家發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等四部委5月7日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)高鐵站周邊區(qū)域合理開(kāi)發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），明確指出，高鐵車站周邊用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及土地開(kāi)發(fā)和供應(yīng)時(shí)序，應(yīng)按照城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量相掛鉤要求合理確定，大城市初期應(yīng)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)新建高鐵車站周邊2公里以內(nèi)區(qū)域，堅(jiān)決防控單純房地產(chǎn)化傾向。

　　避免盲目追求規(guī)模

　　近年來(lái)，不少地方依托高鐵建設(shè)的有利條件，積極探索推進(jìn)高鐵車站周邊區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)，取得了一定發(fā)展成效，有的高鐵車站周邊區(qū)域已經(jīng)成為城市最具人氣和活力、發(fā)展最快的地區(qū)。依托高鐵車站推進(jìn)周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)，有利于城市空間有效拓展和內(nèi)部結(jié)構(gòu)整合優(yōu)化，調(diào)整和完善產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)交通、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)融合發(fā)展。

　　以河北省為例，依托京津冀都市圈，河北省在保定市、高碑店、張家口等交通要塞規(guī)劃打造高鐵新城。

　　早在2017年4月，華夏幸福與河北省張家口市下轄的涿鹿縣人民政府就簽訂協(xié)議。根據(jù)彼時(shí)華夏幸福公告，涿鹿縣政府在原協(xié)議的基礎(chǔ)上，另將張家堡區(qū)域作為新增約定區(qū)域納入合作區(qū)域，并在新增合作區(qū)域內(nèi)與乙方合作建設(shè)開(kāi)發(fā)“高鐵新城”。

　　保定市一位政府官員在接受媒體采訪時(shí)表示，保定交通是最能和北京同城化的，京石高鐵開(kāi)通以后，到北京只有40分鐘。目前涿州、高碑店、保定市有三個(gè)高鐵站，在這三個(gè)高鐵站通過(guò)高鐵新城的打造，可吸納北京外溢出的企業(yè)總部、大學(xué)和高端企業(yè)等。

　　但不可否認(rèn)的是，目前部分高鐵車站或多或少存在周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大、功能定位偏高、發(fā)展模式單一和綜合配套不完善等問(wèn)題。

　　四部委強(qiáng)調(diào)，應(yīng)杜絕邊建設(shè)、邊規(guī)劃，避免高鐵沿線產(chǎn)業(yè)布局同質(zhì)化和單一房地產(chǎn)功能開(kāi)發(fā)。推進(jìn)高鐵車站周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)，應(yīng)嚴(yán)控金融和地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，遵循城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，確定開(kāi)發(fā)規(guī)模和邊界，循序漸進(jìn)，防止盲目追求規(guī)模和大干快上。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一般來(lái)說(shuō)，很多空城項(xiàng)目在于高鐵項(xiàng)目距離主城區(qū)太遠(yuǎn)，所以，盡量從出行方便的角度進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，這是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，否則很多高鐵項(xiàng)目的交通概念容易被弱化，這也使得高鐵周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)缺乏發(fā)展基礎(chǔ)，或者人氣不旺。

　　與此同時(shí)，對(duì)于類似高鐵項(xiàng)目的建設(shè)來(lái)說(shuō)，若是盲目做開(kāi)發(fā)，就容易形成高鐵新城概念下的泡沫，也容易帶來(lái)城市發(fā)展資源不集中的問(wèn)題。

　　因此，《意見(jiàn)》也著重強(qiáng)調(diào)，新建鐵路選線應(yīng)盡量減少對(duì)城市的分割，新建車站選址盡可能在中心城區(qū)或靠近城市建成區(qū)。

　　而業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著高鐵新城首次單獨(dú)被納入房地產(chǎn)調(diào)控范疇，高鐵新城的開(kāi)發(fā)逐漸回歸理性，高鐵沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯降溫。

　   房企布局仍需綜合考量

　　《意見(jiàn)》指出，大城市可適當(dāng)控制預(yù)留遠(yuǎn)期發(fā)展空間，避免攤子鋪得過(guò)大、粗放低效發(fā)展；但中小城市方面不宜過(guò)高預(yù)估高鐵帶動(dòng)作用，避免照搬照抄大城市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，盲目造城。并且，嚴(yán)禁借高鐵車站周邊開(kāi)發(fā)建設(shè)名義盲目城市擴(kuò)張。

　　近期，不少房企也加大了對(duì)高鐵新城的關(guān)注。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，高鐵新城承擔(dān)了舊城改造和城市新城建設(shè)的重點(diǎn)功能，實(shí)際上房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)依然較大，關(guān)鍵是合規(guī)運(yùn)作、節(jié)奏穩(wěn)定、不過(guò)分炒作高鐵概念、努力改進(jìn)交通居住等便利程度等要求。

　　實(shí)際上，多位房企高管在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，卻透露出謹(jǐn)慎布局的態(tài)度，在他們眼中并非所有高鐵新城都能受房企青睞。

　　雅居樂(lè)地產(chǎn)集團(tuán)北京區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)何斌向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，高鐵新城能不能符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的布局邏輯很重要，“高鐵新城建設(shè)對(duì)房企來(lái)說(shuō)是有很大積極意義的，但是房企選擇高鐵新城建設(shè)中，交通只是其中一個(gè)因素，一個(gè)地方的人口、未來(lái)的政策、經(jīng)濟(jì)狀況等綜合考慮之后才能判斷這個(gè)高鐵新城是否有發(fā)展?jié)摿?，帶?dòng)效益有多大?！?/p>

　　新世界中國(guó)地產(chǎn)董事兼副行政總裁黃少媚向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，包括航天城、高鐵新城等綜合項(xiàng)目新世界中國(guó)都在關(guān)注布局，未來(lái)將根據(jù)國(guó)家公布的規(guī)劃，繼續(xù)重點(diǎn)發(fā)展核心一二線城市，并更加關(guān)注城市綜合體以及交通樞紐上項(xiàng)目的拓展，而三四線城市的項(xiàng)目不會(huì)去布局。

　　何斌認(rèn)為，不少高鐵新城建設(shè)的瓶頸在于離市區(qū)較遠(yuǎn)，人才、資源等無(wú)法到位，包括核心產(chǎn)業(yè)能否順利引入等都是房企在布局中需要綜合考慮的問(wèn)題。

　　榮盛發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，因此在布局中，其更多的是關(guān)注京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、珠三角等重點(diǎn)發(fā)展的高成長(zhǎng)性區(qū)域中的高鐵新城項(xiàng)目。

　　新世界中國(guó)華北區(qū)域總監(jiān)孫雷也向記者表示，房企一般不會(huì)排斥任何項(xiàng)目，但是對(duì)項(xiàng)目也要根據(jù)房企本身的開(kāi)發(fā)能力和項(xiàng)目本身作具體分析。

　　產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入面臨多重壓力

　　高鐵新城投資熱潮的背后或與房企開(kāi)發(fā)邏輯生變有關(guān)。

　　何斌坦言，目前，大部分房企都在做產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，這是必然趨勢(shì)，轉(zhuǎn)型意味著第一需要擴(kuò)大規(guī)模，第二需要做產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，而且以前簡(jiǎn)單的蓋房子、賣房子模式已經(jīng)不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要了。

　　孫雷也分析認(rèn)為，實(shí)際上目前大部分房企都在關(guān)注相對(duì)綜合的項(xiàng)目，而不是單純的住宅開(kāi)發(fā)。而高鐵新城的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是非常重要的挑戰(zhàn)。

　　何斌向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析道：“首先導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)能不能適應(yīng)并匹配當(dāng)?shù)匕l(fā)展需要，第二就是導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)能不能活下來(lái)。未來(lái)，房企將在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上面臨許多問(wèn)題?！?/p>

　　以榮盛發(fā)展布局的宣化高鐵新城項(xiàng)目為例，作為其涉足的第一個(gè)高鐵新城項(xiàng)目，在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面，榮盛發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，宣化高鐵新城規(guī)劃包含生態(tài)、旅游等綠色產(chǎn)業(yè)以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，并將根據(jù)高鐵產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特性，發(fā)展上下游服務(wù)配套產(chǎn)業(yè)。

　　然而，規(guī)劃背后如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入仍然面臨多重壓力。該負(fù)責(zé)人坦言，首先，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)層次偏低，升級(jí)轉(zhuǎn)型的壓力很大，產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施還不完善，服務(wù)水平和集聚效應(yīng)等都有待進(jìn)一步提升；其次，城市及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要人才、資金、技術(shù)等多方面的補(bǔ)充，而宣化在這方面相對(duì)較弱。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)建議，高鐵新城建設(shè)應(yīng)該和城市發(fā)展的半徑相結(jié)合，過(guò)于偏遠(yuǎn)的地方需要警惕，而在高鐵新城建設(shè)中更應(yīng)該積極通過(guò)棚改等因素導(dǎo)入人口，以免出現(xiàn)住宅多、人口少的“高鐵空城”出現(xiàn)。