房產(chǎn)新政下訂好的房不買(mǎi)了算不算違約？

    “房產(chǎn)新政下，房產(chǎn)一片慘淡，可今天來(lái)聽(tīng)講座的市民的熱情卻和天氣一樣火熱。”昨天，在浙江圖書(shū)館舉辦的關(guān)于“房產(chǎn)新政下買(mǎi)賣(mài)合同違約問(wèn)題的處理”專(zhuān)題報(bào)告上，浙江大學(xué)光華法學(xué)院民商教授、法學(xué)博士張谷先生用這句話(huà)作為開(kāi)場(chǎng)白。的確，到場(chǎng)聽(tīng)講座的市民數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)料，一些聽(tīng)課的市民甚至不在乎有沒(méi)有椅子，只要能擠進(jìn)講堂，哪怕站著甚至坐著、蹲著，而且?guī)缀跞巳硕荚谡J(rèn)真地記著筆記。

　　而隔壁的律師答疑處同樣氣氛火爆。

　　4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)十條”)，對(duì)房地產(chǎn)交易帶來(lái)了巨大的沖擊，銀行房貸政策的變化，使得房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生了這樣那樣的糾紛。

　　交易能否繼續(xù)？合同能不能解除？如果違約，有什么法律風(fēng)險(xiǎn)？又該怎樣維護(hù)自己的合法權(quán)益？浙江大學(xué)律師實(shí)務(wù)研究中心的專(zhuān)家、律師們昨天給大家一一點(diǎn)撥。

　　焦點(diǎn)一

　　新政不屬“不可抗力”，能否解約要看合同約定

　　小呂滿(mǎn)頭大汗，夾著個(gè)公文包，又聽(tīng)講座又咨詢(xún)。他是溫州蒼南人，在杭州上班，看好夕照新村一套房子，47.3平方米，總價(jià)91萬(wàn)多，“特意選擇和爸媽居住在一個(gè)小區(qū)，以后好有個(gè)照顧。”小呂說(shuō)，4月12日簽下合同，預(yù)付了2萬(wàn)元稅費(fèi)，當(dāng)時(shí)要求首付30%。但幾天后，中介告訴他首付要提高到50%，因?yàn)樾沃霸诮B興工作時(shí)通過(guò)貸款已經(jīng)買(mǎi)過(guò)一套房子，根據(jù)房產(chǎn)新政，他屬于貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房，首付不得低于50%。這讓他有點(diǎn)吃不消，他想解除合同，“合約上寫(xiě)得明白，碰到不可抗力或情勢(shì)變更，可以解除合約，新政應(yīng)該屬于這種情況吧？”

　　律師解疑：張谷教授給大家講的第一點(diǎn)，就讓小呂這類(lèi)“略懂”法律的人死了心，“房產(chǎn)新政不屬于‘不可抗力’，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，國(guó)家要抑制房?jī)r(jià)的決心一再表現(xiàn)，而且銀行貸款政策也一直在變動(dòng)，怎么能算不能預(yù)見(jiàn)和無(wú)法避免呢？首付提高并不能意味著這情況就不能克服，可以自己去借錢(qián)來(lái)付首付繼續(xù)履行合約，所以以‘不可抗力’為理由解除合約這條路行不通。”

　　不過(guò)，張教授同時(shí)指出，有一種情況可以合法解除合約——“如果合約里明確約好，首付之后的后續(xù)房款是需要通過(guò)銀行貸款來(lái)支付的，那么現(xiàn)在銀行的貸款政策有變化，且必須證明購(gòu)房人確實(shí)沒(méi)有別的支付渠道，那可以歸于：沒(méi)辦法克服的情形，那才能被允許解約。”所以小呂如果要解約，要先看看當(dāng)時(shí)合約上有沒(méi)有明確寫(xiě)明房款是由銀行貸款來(lái)支付，如果有就可以解除合約要回錢(qián)，如果沒(méi)有寫(xiě)，那就沒(méi)有辦法。

　　焦點(diǎn)二

　　不管能否解約，中介費(fèi)還是要付的

　　姚先生在凱旋路買(mǎi)了一套50多平方米的房子，總價(jià)105萬(wàn)多，4月13日簽了合同，付了裝修費(fèi)2萬(wàn)、中介費(fèi)1.7萬(wàn)以及首付32萬(wàn)多。

　　“15日，銀行告訴我按揭辦不下來(lái)，因?yàn)槲沂峭獾厝?，提供不了一年以上的納稅證或者社會(huì)保險(xiǎn)證。這些天我都急死了，買(mǎi)房的事眼看要黃掉了不說(shuō)，還白白付了中介費(fèi)，我能不能解約？能不能要回中介費(fèi)？”

　　律師解疑：姚師傅能否解約，和小呂一樣，關(guān)鍵要看當(dāng)時(shí)的合約上是否明確約定房款由銀行支付。至于那筆中介費(fèi)，律師明確表態(tài)：應(yīng)該支付。打個(gè)比方最能說(shuō)明白：中介好比是媒人，幫新人撮合好了，結(jié)婚了，但是就算新人后來(lái)鬧離婚也跟媒人無(wú)關(guān)了，介紹費(fèi)還是必須要給的。

　　焦點(diǎn)三

　　開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售證，“認(rèn)購(gòu)”屬無(wú)效

　　現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)講座的人中，有不少是預(yù)訂了期房的。比如張先生，“前段時(shí)間房?jī)r(jià)升得厲害，頭腦一熱就跟著別人去訂了套期房，要后年才能交房，現(xiàn)在看這個(gè)勢(shì)頭，房?jī)r(jià)恐怕要跌，所以這個(gè)房子不想要了。但是當(dāng)時(shí)簽了份東西，不知道能不能反悔？”

　　律師解疑：如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的話(huà)，所謂的“預(yù)約”、“認(rèn)購(gòu)”、“意向”可以認(rèn)為無(wú)效，張先生可以要求開(kāi)發(fā)商退還已支付的房款或者訂金。

　　但是如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取了預(yù)售許可證，能否解約，還是要看合約中是否約定房款由銀行支付。

　　綜合種種情況，律師建議，不管是二手房還是新房買(mǎi)賣(mài)，合約中對(duì)房款支付形式以及可能碰到的風(fēng)險(xiǎn)約定得越詳細(xì)，越能降低交易風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)自己的利益。