上海樓市拐點隱現(xiàn)： 土地供應(yīng)調(diào)整致行情分化

    在4月的供應(yīng)高峰后，5月上海新房市場供應(yīng)出現(xiàn)了明顯回落。據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控，5月以來截至24日，全市共有10個新建商品住宅項目推盤，共計推出房源2200套。

　　一個事實是，剛需盤出現(xiàn)了滯銷傾向。金山某項目推456套新房僅8人搖號，中標(biāo)率高達(dá)5700%。這與4月出現(xiàn)的中高端樓盤參與搖號人數(shù)超額情況大相徑庭。

　　上述10個新項目全部位于遠(yuǎn)郊，屬剛需盤，且認(rèn)籌數(shù)均未超過房源數(shù)，甚至有多個項目推出了幾百套房源，但認(rèn)籌搖號人數(shù)僅個位數(shù)。如位于臨港滴水湖畔的艾森公館于5月18日公開搖號，推出111套房源，均價約2.9萬元/平方米，認(rèn)籌僅18人；3月底4月初，位于同一地段的萬科金域瀾灣推出446套可售房源，均價約30000元/平方米，認(rèn)籌數(shù)達(dá)618個，開盤當(dāng)天即售罄。

　　上海鏈家市場分析師趙葆根表示，前期部分新房項目搖號過熱行情，是之前供應(yīng)量較低，需求長期積累所造成。隨著4月以來供應(yīng)端放量，供求關(guān)系進(jìn)一步調(diào)節(jié)。將有更多新房項目，面臨目標(biāo)客源消耗較大、定位近似產(chǎn)品競爭等問題，這都將增加它們以價換量的壓力。對于意圖在新房市場入市的購房者而言，也應(yīng)該在供求關(guān)系趨向緩和的情況下，進(jìn)一步保持理性步調(diào)。

　　成交行情分化

　　從5月新推盤情況來看，大多數(shù)樓盤的搖號人數(shù)都在推盤量的40%以下。隨著4月供應(yīng)端放量，市場預(yù)期總體趨向理性。

　　據(jù)統(tǒng)計，除了上海遠(yuǎn)郊區(qū)的超低價格剛需項目，一些離市區(qū)更近、價格相對更貴的剛需、剛改型項目開盤同樣不利。比如，位于上海嘉定新城的盤古園府于3月初推出共416套房源，均價約35300-43350元/平方米，但開盤當(dāng)天僅82人認(rèn)籌。

　　上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，4月以來，上海出現(xiàn)了一個月多的新房供應(yīng)高峰，全市新建商品住宅已先后有32個項目、1.12萬套房源入市；而截至5月21日，這些房源中已網(wǎng)簽的僅0.35萬套。仍有近七成的供應(yīng)房源，尚未完全釋放至市場中。

　　趙葆根指出，行情分化的原因是多層面的。首先，推出房源的受眾群體對搖號情況有較大影響。例如，部分項目推出的為別墅房源，受眾群體十分有限。

　　其次，諸如南橋新城、臨港新城、嘉定主城區(qū)等板塊，本就是近年新房推盤較為集中的區(qū)域，今年以來推盤量也在1000套以上。有效需求在前期就有很大消耗，板塊內(nèi)定位近似的新房、次新房項目，也形成一定的競爭。

　　同時，購房者更青睞于一二手房價格倒掛的區(qū)域。如4月前灘豪宅項目中糧前灘海景壹號遭熱捧，因該項目此前獲批單價約7.3萬元/平方米，彼時周邊二手房的價格已普遍達(dá)每平方米9萬元以上。

　　而上海遠(yuǎn)郊的嘉定新城、青浦、金山等區(qū)域，雖然新房也限價，但其價格并沒有像市區(qū)新房、尤其是豪宅項目那樣被壓制得過低，也未出現(xiàn)一二手房價格明顯倒掛的現(xiàn)象。

　　上海中原市場分析師盧文曦認(rèn)為，“部分剛需盤性價比不高是促使購房人數(shù)變少的一個重要原因”。

    土地供應(yīng)變化

　　樓市行情的變換也與土地市場的供應(yīng)行情有一定關(guān)聯(lián)。

　　同策咨詢首席分析師張宏偉指出，上海樓市成交結(jié)構(gòu)的變化從宏觀層面看，2013-2017年，是上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整攻堅突破的關(guān)鍵五年，上海堅持鎖定區(qū)塊、鎖定項目、鎖定時間、鎖定責(zé)任主體，將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整從最初以被動調(diào)整高耗能項目促進(jìn)節(jié)能減排，擴(kuò)大到主動調(diào)整“三高一低”企業(yè)服務(wù)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，再逐步轉(zhuǎn)向以戰(zhàn)略性調(diào)整推進(jìn)重點區(qū)域整體轉(zhuǎn)型升級。

　　微觀層面看，2017年，上海商品住宅用地低位企穩(wěn)，政府積極加大租賃用地供應(yīng)。并推出“招掛復(fù)合”新政對抑制土拍溢價過高，穩(wěn)定土地市場起到了積極作用。這一趨勢短期將繼續(xù)維持。同時，未來在政策管控下土地底價、低溢價將成為常態(tài)。

　　據(jù)分析，2017年的上海商品住宅市場與土地市場均處調(diào)整期，市場表現(xiàn)相對往年冷清，但需求依然存在。從2017年商品住宅成交特點來看，成交總價持續(xù)向高總價段轉(zhuǎn)移，首改產(chǎn)品比例擴(kuò)大。另外也可以看出商品住宅供應(yīng)基本處于外環(huán)外，這也體現(xiàn)政府想加快培育租賃住房市場的決心，想以中心主租賃，郊區(qū)主銷售，積極響應(yīng)實施“房住不炒”的政策。

　　中指院統(tǒng)計顯示，2017年，上海以招掛復(fù)合的拍地方式，明顯抑制了地價的過快上漲和過高溢價率。上海商品住宅土地市場基本維持2016年的低位態(tài)勢，全年共推出宅地近1196萬平方米，同比有所上漲（動遷安置房用地及租賃用地供應(yīng)增加），而商品住宅用地供應(yīng)量持續(xù)下行，供求量未達(dá)400萬平方米。

　　上海大力推進(jìn)租賃住房用地供應(yīng)以來，不斷有優(yōu)質(zhì)租賃用地推出并底價成交。截至2017年底，上海共有21宗租賃住宅用地推出并出讓，多數(shù)位于上海最緊俏的黃金優(yōu)質(zhì)地段，卻都以底價成交。

　　前述機(jī)構(gòu)指出，這些租賃用地總出讓規(guī)劃建筑面積143.5萬平方米，目前已成交和其他改租賃地塊中半數(shù)已確定供應(yīng)套數(shù)，若按此計算，可供應(yīng)約1.8萬套租賃住房。上述人士均認(rèn)為，未來上海城市將呈市中心主租賃、郊區(qū)主銷售的景象。

　　土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，直接導(dǎo)致上海商品住宅供求量同比降低，庫存進(jìn)一步減少。2017年，上海商品住宅供應(yīng)量減少，供應(yīng)乏力導(dǎo)致成交量受抑，成交量600余萬平方米。但成交量仍大于供應(yīng)量，市場維持供不應(yīng)求態(tài)勢。

　　2017年，上海商品住宅成交集中在郊環(huán)外圍，嘉定以91.8萬平方米居各區(qū)域成交面積之首，青浦以0.4萬平方米的微小差距緊隨其后。上海商品住宅TOP10項目中，4席位于寶山，3席位于嘉定。由此可見，2017年上海市中心區(qū)域需求外溢顯著；進(jìn)入2018年，郊區(qū)樓盤出現(xiàn)供大于求的趨勢。