地產(chǎn)新政打中高房?jī)r(jià)七寸 開(kāi)發(fā)商資金退出房地產(chǎn)業(yè)

     今天我們接著來(lái)說(shuō)說(shuō)樓市。自從4月15日和17日，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)立刻發(fā)生了連鎖反應(yīng)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，4月的最后十個(gè)交易日，在監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有21個(gè)城市房地產(chǎn)成交量環(huán)比下跌，跌幅最大的杭州，甚至環(huán)比下滑了70%以上。一家的數(shù)據(jù)不可避免有片面性，但樓市驟然轉(zhuǎn)冷卻的確已經(jīng)發(fā)生。這給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了什么影響？我們的記者跟蹤采訪了幾位房地產(chǎn)從業(yè)人員，先來(lái)看看他們的感受。

    隨著房地產(chǎn)成交量的大幅下降，買(mǎi)主違約現(xiàn)象大幅上漲

    這里是北京二手房中介房屋公園的興隆家園門(mén)店，記者在這里了解到，房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，這個(gè)門(mén)店的成交量銳減，半個(gè)月來(lái)，他們只賣(mài)出了一套房子。而新政前，他們半個(gè)月的成交量大約是20到25套，和以前相比，現(xiàn)在已經(jīng)接近零成交。

    銷(xiāo)售人員：在新政之前，還有好多客戶在去搶房，再去爭(zhēng)房呢。新政出臺(tái)之后，客戶就消失了。

    沒(méi)有客戶，沒(méi)有成交，門(mén)店就失去了收入，作為店長(zhǎng)的安仲磊感受到了巨大的壓力，可屋漏偏遭連夜雨，已經(jīng)交了定金的買(mǎi)房者開(kāi)始大量毀約，這對(duì)已經(jīng)處于困境中的安仲磊來(lái)說(shuō)無(wú)異于雪上加霜。

    房屋公司經(jīng)紀(jì)人 安仲磊：像一套200萬(wàn)的房產(chǎn)，我們收代理費(fèi)時(shí)2.5%，總共差不多接近5萬(wàn)的中介費(fèi)，那樣的話，我們個(gè)人的話，提成差不多能賺到1萬(wàn)多，這樣的話，如果簽完合同了，我本來(lái)可以說(shuō)是賺到手了，這樣一違約的話，我一分錢(qián)也賺不到。

    市場(chǎng)上到底有多少人毀約，占比多高，這些信息安仲磊一直不向記者透露，但是北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月15日以后，二手房買(mǎi)方違約現(xiàn)象集中出現(xiàn)，比例已占到違約總數(shù)的70%。而另外一方面，伴隨著買(mǎi)房客戶大量消失，房源卻在不斷的增加，議價(jià)空間也在加大。

    安仲磊：這個(gè)是前期業(yè)主他報(bào)340萬(wàn)，這兩天呢新政出臺(tái)之后，主動(dòng)給我們打電話，給我們說(shuō)這房子你先報(bào)320萬(wàn)吧，便宜20萬(wàn)。

    客戶的主動(dòng)降價(jià)，并沒(méi)有帶來(lái)實(shí)際成交量的增加，同樣，北京鏈家地產(chǎn)的副總林倩也告訴記者，這次新政帶來(lái)的沖擊，與以往相比要強(qiáng)烈的多。在鏈家地產(chǎn)珠江駿景店的目標(biāo)達(dá)成板上，在距離月底還有9天的時(shí)候，A組的目標(biāo)是411123元，而實(shí)際達(dá)成5324元，B組目標(biāo)是341124元，而實(shí)際達(dá)成也僅僅是64325元，還不到目標(biāo)的2成。

    北京鏈家地產(chǎn)副總裁 林倩：我預(yù)估大概北京這幾天一個(gè)日均二手房成交量不會(huì)超過(guò)280套，那這個(gè)數(shù)字如果延續(xù)下去的話，那整個(gè)5月份的成交，大概不會(huì)超過(guò)8千套，那么跟3月的兩萬(wàn)多套的一個(gè)高峰相比的話，那大概是銳降了7成左右的一個(gè)成交量。

    成交量的銳減，以及客戶的消失，但是他們員工卻都在忙碌的工作，林倩告訴記者，因?yàn)檫@次糾紛比較難處理，在3月份，由于業(yè)主不斷跳價(jià)，很多買(mǎi)方都愿意主動(dòng)支付大額的定金，但是新政的出臺(tái)卻使整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)的局面。一些付少數(shù)違約金的買(mǎi)方，大多放棄定金，但是付大額定金的客服，就希望能夠拿回定金。

    林倩：對(duì)，新政之后，就是我們，不管是我們的經(jīng)紀(jì)人也好，或是后臺(tái)的交易中心的服務(wù)人員也好，大概多出來(lái)，就是突然冒出來(lái)的一個(gè)重點(diǎn)工作，

    我注意到節(jié)目中提到了一個(gè)現(xiàn)象，北京不少賣(mài)房子的業(yè)主一個(gè)月前還因?yàn)榉績(jī)r(jià)飛漲不斷跳單，而現(xiàn)在主動(dòng)違約的一方，卻變成了買(mǎi)房子的買(mǎi)主。買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的形勢(shì)轉(zhuǎn)換之快，也讓我們感受到這次房產(chǎn)新政的力度堪稱(chēng)空前。面對(duì)如然而至的調(diào)控風(fēng)暴，市場(chǎng)各個(gè)層面的參與者又在如何應(yīng)對(duì)呢？我們分別調(diào)查了北京、廣州、深圳、大連幾個(gè)城市，一起來(lái)看看。

    開(kāi)發(fā)商調(diào)整策略，投資客退場(chǎng)

    根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)：在國(guó)務(wù)院樓市新政出臺(tái)當(dāng)天，4月14號(hào)，北京預(yù)售商品期房成交量為1274套，而在新政出臺(tái)后第二天也就是4月15號(hào)，京預(yù)售商品期房成交量只有367套，縮水達(dá)75%。而到了4月27號(hào)，京預(yù)售商品期房成交量維持在321套的低位。于此同時(shí)，在價(jià)格方面，周環(huán)比下降13.92%。

    北京某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員：說(shuō)實(shí)話，一次性付款的，比之前貸款的要便宜3000元，因?yàn)槲覀兪侵被乜钯I(mǎi)地。

    新房交易大幅萎縮，二手房市場(chǎng)成交如何呢？ 這是北京東三環(huán)的一家房產(chǎn)中介門(mén)店，有四套要賣(mài)的房源，上面標(biāo)示的房源電話是同一個(gè)手機(jī)號(hào)，這幾套房的房主都是同一個(gè)人。

    賣(mài)房人 喬先生：我今天剛剛賣(mài)了兩套，現(xiàn)在手里面還有四套，準(zhǔn)備這幾天就趕緊出手賣(mài)了它。

    記者：為什么要趕緊出手賣(mài)呢？

    賣(mài)房人 喬先生：現(xiàn)在國(guó)家的調(diào)控力度太大，力度是前幾年都沒(méi)有的，我認(rèn)為北京的房子價(jià)格在不久之后的將來(lái)，肯定會(huì)降，所以得趕緊賣(mài)了

    這位神秘的喬先生從2006年開(kāi)始辭掉工作，專(zhuān)門(mén)從事買(mǎi)房賣(mài)房，從開(kāi)始借錢(qián)買(mǎi)房，四年時(shí)間里資產(chǎn)已經(jīng)接近千萬(wàn)。當(dāng)記者問(wèn)他今后是否還繼續(xù)炒房時(shí)，這位職業(yè)炒房人明確表示，至少一段時(shí)間內(nèi)不再干這事了。

    賣(mài)房人 喬先生：我覺(jué)得我一年之內(nèi)吧，短期之內(nèi)暫時(shí)不會(huì)考慮買(mǎi)房子的，而且我擔(dān)心房地產(chǎn)的各種稅費(fèi)，國(guó)家可能馬上就要開(kāi)征了，這樣的話，如果買(mǎi)了多套房的話，風(fēng)險(xiǎn)比較大。

    廣州購(gòu)房者退房，房產(chǎn)商促銷(xiāo)

    在廣州，新政出臺(tái)一周時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)出現(xiàn)了40宗新房退房案，退房率大約是5%，漲了近5倍，于此同時(shí)，廣州一手房成交量銳減，二手房?jī)r(jià)格也開(kāi)始下降。不少賣(mài)家已經(jīng)將價(jià)格下降10%，即便如此購(gòu)房者還是選擇觀望。

    廣州市民 黃先生：現(xiàn)在由于它首付比例的增加，所以我們可能也要觀望一段時(shí)間。

    與先前形成對(duì)比的是，現(xiàn)在輪到開(kāi)發(fā)商著急了，一些樓盤(pán)雖然沒(méi)有大幅降價(jià)，不過(guò)開(kāi)始送精裝修，物管費(fèi)和送家電等變相折扣，來(lái)吸引顧客，部分小開(kāi)發(fā)商，甚至在研究通過(guò)信用卡分期付款，為買(mǎi)家墊付一成首付的可能性。

    廣州某房地產(chǎn)開(kāi)放商：為了應(yīng)對(duì)這個(gè)樓市，我們贈(zèng)送3500元每平米的精裝修。

     深圳，房產(chǎn)糾紛大增

    這是深圳羅湖區(qū)的一家房產(chǎn)中介公司，新政后不少買(mǎi)房人和賣(mài)房人，都過(guò)來(lái)找中介公司，像這位王女士，現(xiàn)在房子首付款已經(jīng)打過(guò)去了，就差銀行最后發(fā)放貸款了，不過(guò)趕上房產(chǎn)新政出臺(tái)，現(xiàn)在銀行能否給她放貸變成了未知數(shù)。

    深圳購(gòu)房者 王女士：我現(xiàn)在不知道我這房子是要還是不要，是退還是不退，如果要退這個(gè)房子，我中間的首付款，包括我的定金我肯定要拿回來(lái)，

    眼下這套房子的業(yè)主也是堅(jiān)決不讓步

    深圳賣(mài)房者 汪女士：定金是不會(huì)退的，

    但夾在中間的中介公司也是很無(wú)奈。店經(jīng)理告訴記者像這種房產(chǎn)交易糾紛最近非常多。

    深證某中介人員：我管轄的片區(qū)目前已經(jīng)有十七八宗有問(wèn)題的了，現(xiàn)在每一天都在處理這些單了。

    隨后記者在深圳的一家律師事務(wù)所看到，律師們也都在忙著處理因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)，而引起的房屋糾紛案件。

    深圳廣和律師事務(wù)所負(fù)責(zé)人：自從新政出臺(tái)之后啊，因?yàn)檫@樣那樣的法律問(wèn)題，咨詢過(guò)我的都有七八宗了，就我們所來(lái)說(shuō)都有六七十宗了。

    大連樓市余熱未減

    記者在大連這個(gè)二線城市調(diào)查中發(fā)現(xiàn)新政的效果并沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)，交易量在延續(xù)之前的態(tài)勢(shì)，還有部分樓盤(pán)在悄然漲價(jià)。

    賈廣葆：以前1萬(wàn)1，新政1萬(wàn)4了，賣(mài)的還挺好嘞。

    賈廣葆提到的這家樓盤(pán)位于大連市中山區(qū)，4月20號(hào)的時(shí)候，開(kāi)始發(fā)售尾盤(pán)的20多套房子，雖然定價(jià)上有所上漲，但一個(gè)星期不到就售出了7 8套房子。而在專(zhuān)家掌握的情況中，這種現(xiàn)象還并非個(gè)案。

    賈廣葆：我們了解了十幾家開(kāi)發(fā)商公司，1/3房?jī)r(jià)小幅上漲，幾百塊到1000多塊不等，還有1/3的開(kāi)發(fā)商采取觀望的態(tài)度。

    我們可以看到，新政的實(shí)施，對(duì)國(guó)內(nèi)一二線城市的房產(chǎn)市場(chǎng)，帶來(lái)的影響也是各不相同，從中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也可以看到：4月19號(hào)到25號(hào)這一周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，21個(gè)城市成交量環(huán)比下跌，一線城市成交量全面下挫，杭州跌幅最大，環(huán)比下跌72.55%。10個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，9個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌，北京和上海下跌3-4成。國(guó)務(wù)院新政效果顯現(xiàn)，尤其對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市作用明顯，投資性需求得到了有效控制。

    只要是與房地產(chǎn)沾邊的人，不管是炒房者、中介公司、開(kāi)發(fā)商，甚至律師事務(wù)所，都在剛剛過(guò)去的這兩個(gè)星期里，體會(huì)到了調(diào)控政策帶來(lái)的變化。滬深股市的房地產(chǎn)上市公司以及相關(guān)的鋼鐵、建材板塊，這幾天股價(jià)也在大幅跳水。難道房地產(chǎn)業(yè)真的已經(jīng)走到了一個(gè)十字路口嗎？如果算上4月19日建設(shè)部發(fā)出的53號(hào)令，4月中旬的五天時(shí)間里，針對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)使出了三記調(diào)控重拳。雖然這套組合拳的首要目標(biāo)直指炒房、屯房等投機(jī)行為，但也涵蓋了土地供應(yīng)、保障性住房建設(shè)等深層次問(wèn)題。這一回合的房產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式會(huì)產(chǎn)生什么影響呢？我們也跟蹤采訪了幾位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

    開(kāi)發(fā)商對(duì)于相關(guān)政策的解讀和應(yīng)對(duì)方法

    2009年SOHO中國(guó)以137億元的銷(xiāo)售額一舉奪得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售冠軍，其掌門(mén)人潘石屹對(duì)于房地產(chǎn)新政又是怎么看的呢？ 剛一見(jiàn)面，潘石屹就告訴記者，這兩天他正忙著組織全公司的人逐個(gè)條款地研究剛出臺(tái)的房地產(chǎn)新政。

    潘石屹：其實(shí)我們昨天一天學(xué)習(xí)這些政策，學(xué)習(xí)完以后，我覺(jué)得就是肯定會(huì)有變化的，會(huì)有比較大的變化，我現(xiàn)在就讓各個(gè)部門(mén)去來(lái)研究這些政策，不明白的向這些政府部門(mén)去問(wèn)，在我們整個(gè)的資金的安排、銷(xiāo)售的策略、進(jìn)土地的策略都要適當(dāng)?shù)刈稣{(diào)整。

    記者：這個(gè)調(diào)整是指什么？可能會(huì)更加謹(jǐn)慎一些，保守一些？

    潘石屹：謹(jǐn)慎一些

    在新浪網(wǎng)的房產(chǎn)博客中，潘石屹對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的言論一直都是網(wǎng)民們關(guān)注的焦點(diǎn)。在房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，潘石屹也在第一時(shí)間發(fā)表了他對(duì)新政的看法。他在博客中寫(xiě)到：最近出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的密集程度和嚴(yán)厲程度都是近年來(lái)少有的。

    潘石屹：這一次出臺(tái)政策比較全面、比較系統(tǒng)。而用的手段呢，都比較到位。我覺(jué)得就是六年前出的政策、五年前、四年前陸陸續(xù)續(xù)出的政策，就是它就是調(diào)控的時(shí)候，用的這個(gè)行政的手段比較多。例如像建筑面積多少平方米以下的一定要占到多大的比重這些東西比較多。而這一次呢就是說(shuō)，通過(guò)貨幣政策、稅收政策、土地政策來(lái)調(diào)整，就是真正是一個(gè)宏觀的調(diào)控，而不是一個(gè)具體微觀的，你的戶型應(yīng)該怎么設(shè)計(jì)這樣的調(diào)控。所以我覺(jué)得就是2010年出臺(tái)的新國(guó)十條，就是這個(gè)效果會(huì)好一些。

    那么此次的房地產(chǎn)新政真的能讓居高不下的房?jī)r(jià)回落嗎？潘石屹又有怎樣的看法呢？

    記者：你感覺(jué)這次政策的調(diào)整是不是歷年來(lái)力度最大的調(diào)整？

    潘石屹：我覺(jué)得這個(gè)貨幣政策的影響是立竿見(jiàn)影的，第一個(gè)影響是成交量會(huì)迅速地萎縮。我覺(jué)得未來(lái)的話，這個(gè)成交量還會(huì)萎縮下去。因?yàn)檫@個(gè)首付款的比例提高了，然后按揭貸款的利率提高了，這樣的話，就說(shuō)是一下就把需求就開(kāi)始萎縮下來(lái)了。第二個(gè)呢，就是二手房的變化要比一手房要敏感，這是我的一個(gè)判斷。理由是什么呢？就是二手房是真正能夠反映出來(lái)市場(chǎng)的變化的，而那一手房，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一手房，是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈條能不能斷，有沒(méi)有錢(qián)，有很大的關(guān)系。我有好多的錢(qián)，我為什么要降價(jià)呢？

    為了證明自己的觀點(diǎn)，潘石屹給記者出示一份主要上市公司的現(xiàn)金狀況表。

    潘石屹：你看這個(gè)就是超過(guò)100億的，擁有現(xiàn)金超過(guò)100億的房地產(chǎn)公司，有了這樣一大堆，你說(shuō)他的賬面上有100億的現(xiàn)金，他就不會(huì)急著降價(jià)。

    記者：那在什么情況下會(huì)逼得開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)？

    潘石屹：我覺(jué)得立竿見(jiàn)影的東西就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈條非常得緊張。

    記者：你估計(jì)會(huì)到多長(zhǎng)時(shí)間會(huì)有一部分的開(kāi)發(fā)商他資金鏈可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題？

    潘石屹：上市公司我覺(jué)得從目前這個(gè)情況來(lái)看，支撐上，支撐一年時(shí)間是沒(méi)有任何問(wèn)題的，就是從了目前的現(xiàn)金狀況來(lái)看，支撐一年時(shí)間沒(méi)有問(wèn)題。

    潘石屹：真正什么時(shí)候房?jī)r(jià)能夠回落，或者平穩(wěn)，不要這樣劇烈地上漲，一定應(yīng)該是在一年以后。

    盡管潘石屹認(rèn)為此次新政會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一次大的調(diào)整，不過(guò)當(dāng)記者問(wèn)到房?jī)r(jià)回調(diào)的空間會(huì)有多大這個(gè)問(wèn)題時(shí)，潘石屹則表示這得看后續(xù)還有一些什么政策以及政策的力度有多大，目前還不好判斷。 和潘石屹相比，天津?yàn)I海新區(qū)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商孟慶如似乎更加悲觀。

    孟慶如：說(shuō)實(shí)話目前開(kāi)發(fā)商的心情，全國(guó)房地產(chǎn)的心情是一致的，就心情特別慌而且也是沒(méi)有底。我預(yù)計(jì)在三個(gè)月后，就能顯現(xiàn)出價(jià)格的松動(dòng)和下降的趨勢(shì)，應(yīng)該來(lái)講在半年左右價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)大幅度下降。從全國(guó)上講，應(yīng)該整個(gè)的價(jià)格下降在10%以上，一線城市一定會(huì)達(dá)到30%以上，極個(gè)別的一些個(gè)樓盤(pán)，比如說(shuō)上漲過(guò)快的，過(guò)去上漲過(guò)快的，性價(jià)比相對(duì)差，它的下降幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)30%，可能會(huì)達(dá)到50%左右這個(gè)速度。

    孟慶如告訴記者，在房地產(chǎn)新政出臺(tái)以后，他發(fā)現(xiàn)一種焦慮的情緒就開(kāi)始在開(kāi)發(fā)商之中蔓延，如今已經(jīng)是愈演愈烈。

    孟慶如：到現(xiàn)在一個(gè)多禮拜的時(shí)間，現(xiàn)在就是找我們公司主動(dòng)，本身有地的，找我們公司合作的大概有7、8家。

    記者：以前多不多這種情況？

    孟慶如：以前說(shuō)實(shí)話，就一周多時(shí)間跟我們洽談的速度，一年也不會(huì)有此速度，

    孟慶如打電話：年底這樣的項(xiàng)目會(huì)多得拿掃帚掃 不著急

    孟慶如決定，暫時(shí)把資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)中抽離出來(lái)。

    不過(guò)此刻孟慶如對(duì)這些房地產(chǎn)項(xiàng)目并不感興趣，因?yàn)樵谒磥?lái)，一兩年后他一定可以用更低的價(jià)格拿到類(lèi)似這樣的項(xiàng)目或地塊。 孟慶如決定，暫時(shí)把資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)中抽離出來(lái)。

    孟慶如：現(xiàn)在看到國(guó)家的政策呢，對(duì)控制高房?jī)r(jià)的決心很大，所以這方面基本上目前放棄，我目前最想投的企業(yè)，就像那些個(gè)節(jié)能減排、降耗、高科技、環(huán)保等等這些國(guó)家特別鼓勵(lì)發(fā)展的這些企業(yè)，也是我們做股權(quán)投資的一個(gè)方向。

    記者：那您大概想拿多少錢(qián)進(jìn)行這個(gè)股權(quán)投資？就從您原來(lái)的，您原本就是單一的做房地產(chǎn)是吧？

    孟慶如：應(yīng)該是會(huì)拿出公司自有資金的50%左右，去做股權(quán)的投資。

    我們?cè)賮?lái)看看其它房地產(chǎn)開(kāi)放商對(duì)于新政的看法。

    萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：個(gè)別熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭將被扭轉(zhuǎn)，規(guī)模性降價(jià)可能會(huì)在3個(gè)月后出現(xiàn)。

    保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)李彬海表示，近期出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策將遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，而且由此引發(fā)的市場(chǎng)調(diào)控周期將長(zhǎng)于2008年。

    華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)則認(rèn)為：這次房產(chǎn)新政只是個(gè)開(kāi)始，并且新政一定會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一定影響，但并不是拐點(diǎn)。

    招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而且開(kāi)發(fā)商資金壓力都不大，市場(chǎng)很難出現(xiàn)深幅度調(diào)整。但他認(rèn)為新政策還是會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成沖擊。

    鵬潤(rùn)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司副總裁陳云峰在博文中表示：新國(guó)十條要達(dá)到真正效果，必須要有好的執(zhí)行力。

    總體來(lái)看，各大開(kāi)發(fā)商對(duì)于中央的房地產(chǎn)新政普遍抱支持態(tài)度。

   演播室

    我們看到，不管是北京的開(kāi)發(fā)商潘石屹，還是天津的開(kāi)發(fā)商孟慶如，他們都打算在未來(lái)一兩年采取更謹(jǐn)慎的投資策略。而且，他們都認(rèn)為，以新國(guó)十條為代表的政策拳正在發(fā)揮效應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)由此將展開(kāi)一輪大調(diào)整和洗牌。為什么這一輪房產(chǎn)新政具有如此巨大的震懾力？開(kāi)發(fā)商對(duì)于相關(guān)政策又是怎樣解讀的呢？我們一起來(lái)了解一下。

    盡管這幾年瘋狂的樓市讓孟慶如和其它的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣賺得盆滿缽滿，然而從去年年底開(kāi)始，做了17年房地產(chǎn)的孟慶如卻越來(lái)越多地感到害怕。

    孟慶如：說(shuō)實(shí)話09年在去年下半年，確實(shí)是到了可以用瘋狂或者是非常瘋狂的地步，我有一個(gè)朋友去買(mǎi)套房回來(lái)跟我講，他早去看好的房子了，然后呢沒(méi)吃早點(diǎn)，出去買(mǎi)了煎餅果子回來(lái)，回來(lái)之后第一套房子漲了46萬(wàn)，這個(gè)事情應(yīng)該說(shuō)是屢見(jiàn)不鮮的。

    記者：去年年底的時(shí)候？

    孟慶如：今年年初應(yīng)該說(shuō)在房?jī)r(jià)上漲這塊愈演愈烈，發(fā)自內(nèi)心的說(shuō)，大家都在上漲，的確是短期內(nèi)利潤(rùn)的確在增加，也有呢，短期的投資多的成份，但是從可持續(xù)發(fā)展講，說(shuō)實(shí)話這種事情一定是不可持續(xù)的。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律上講，任何行業(yè)不可能總是在漲不跌，當(dāng)然中國(guó)的房市現(xiàn)在就這十幾年一直在漲沒(méi)出現(xiàn)跌，07年經(jīng)濟(jì)危機(jī)呢，雖然是下跌了一點(diǎn)，但是由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的來(lái)臨阻斷了，也沒(méi)跌透，所以導(dǎo)致呢，人們就認(rèn)為房市不會(huì)下跌，我認(rèn)為這個(gè)是非?？膳碌?。

    孟慶如的害怕還來(lái)自于他的一個(gè)發(fā)現(xiàn)。在他所開(kāi)發(fā)的某個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售表中，孟慶如注意到，隨著房?jī)r(jià)的一路上漲，去年下半年以來(lái)來(lái)買(mǎi)房的外地人越來(lái)越多，而買(mǎi)房的本地人卻越來(lái)越少。

    孟慶如：這個(gè)你像我們從開(kāi)盤(pán)開(kāi)始，2009年初開(kāi)始幾乎都是本地的，然后逐漸開(kāi)始，到6月份開(kāi)始外來(lái)人口在逐漸增加，2009年12月份，總共銷(xiāo)售了34套，本地人當(dāng)中只有7套，其余的27套全是外來(lái)人口。

    記者：而且我發(fā)現(xiàn)浙江來(lái)買(mǎi)房的人特別多？

    孟慶如：：哎，對(duì)相對(duì)浙江多一些，最多是浙江，浙江在這里。

    記者：占到一半了都。

    孟慶如：：浙江買(mǎi)房人數(shù)超過(guò)本地的，你比如看1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16。

    記者：超過(guò)一半了浙江。

    孟慶如：17。應(yīng)該在一半，整整一半。

    記者：那這些人是在這里工作，還是家沒(méi)在這里?。?/p>

    孟慶如：大多數(shù)，90%在這里都沒(méi)有家的，安家安在這里的有10%左右。

    經(jīng)過(guò)打聽(tīng)孟慶如得知，這些外地人之所以千里迢迢跑到天津買(mǎi)房，其實(shí)并不是想在這里定居，而是覺(jué)得天津的房?jī)r(jià)相對(duì)于北京上海這樣的一線城市來(lái)說(shuō)更便宜一些，還有上漲的空間。在對(duì)這些外地炒房客的情況進(jìn)行了進(jìn)一步了解以后，孟慶如還發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象。

    孟慶如：你像本地人購(gòu)房，他是盡量的少貸款，25:10少貸款的目的，就是將來(lái)少增加生活成本，老增加利息的負(fù)擔(dān)。而我們這個(gè)看得非常明顯的是什么呢？就對(duì)于投資購(gòu)房來(lái)講，投資購(gòu)房就能貸多少貸多少，你比如說(shuō)投資購(gòu)房它是二套，它是能貸30%，過(guò)去首付30%，它決不交31%，就目的就是盡量的多貸款，多貸的目的是什么呢？你比如說(shuō)我一套我可以付30%，那么有一套的錢(qián)我就可以買(mǎi)三套左右，如果付50%，我可以買(mǎi)兩套。

    實(shí)際上，去年房?jī)r(jià)飆升的一個(gè)重要原因正是投機(jī)購(gòu)房力量的急劇膨脹。在孟慶如看來(lái)，這一次的房地產(chǎn)新政正是打中了高房?jī)r(jià)的七寸。

    孟慶如：因?yàn)檫@個(gè)政策核心就是對(duì)這個(gè)投機(jī)和投資購(gòu)房可以說(shuō)是打在七寸上，其中有一個(gè)就是買(mǎi)第三套房的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)，那么要有你在這地方工作的證明，要有你完稅的證明，要有你在這個(gè)地方簽的一年一上的勞動(dòng)合同。這樣來(lái)講對(duì)投資和購(gòu)房的這些人，肯定會(huì)對(duì)他們的壓力很大。而且現(xiàn)在我們得到的消息，這方面現(xiàn)在，就是投資這些人在去買(mǎi)房的，現(xiàn)在熱情在銳減。

    根據(jù)新國(guó)十條的規(guī)定，不僅第二套、第三套房的首付和利率大幅度提高，而且對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，甚至對(duì)外地人購(gòu)房進(jìn)行了嚴(yán)格限制。正是這個(gè)條款擊中了投機(jī)購(gòu)房的要害。此項(xiàng)新政的威力很快顯現(xiàn)出來(lái)，樓市成交量迅速萎縮，部分投機(jī)客開(kāi)始大規(guī)模甩賣(mài)房產(chǎn)。 在潘石屹看來(lái)，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整只是剛剛開(kāi)始。

    潘石屹：就這個(gè)行業(yè)吸收別的行業(yè)的資金和這個(gè)技術(shù)，在這個(gè)各個(gè)方面量是非常大的，就是把別的行業(yè)的營(yíng)養(yǎng)都給吸收過(guò)來(lái)了。所以就說(shuō)是如果說(shuō)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)得了病的話，用個(gè)病的名詞來(lái)說(shuō)的話，應(yīng)該是癌癥。癌癥不是這個(gè)細(xì)胞壞死了，沒(méi)有生命力了，癌癥正好相反，是這個(gè)細(xì)胞的生命力太強(qiáng)了，就是它這個(gè)迅速地?cái)U(kuò)張，把別的行業(yè)的營(yíng)養(yǎng)全都給吸收過(guò)來(lái)了。

    近幾年隨著房?jī)r(jià)的一路飆升，房地產(chǎn)成為了全社會(huì)最暴利的行業(yè)，也吸引著越來(lái)越多其它行業(yè)的資金流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。在地價(jià)、房?jī)r(jià)迭創(chuàng)新高的同時(shí)，各地方拍賣(mài)土地的收入也不斷刷新歷史記錄。

    潘石屹：如果是一個(gè)行業(yè)能夠占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的50%，在實(shí)際上就是說(shuō)，像吸了毒一樣，離不開(kāi)這個(gè)行業(yè)了。如果這樣的話，這個(gè)行業(yè)再不調(diào)整，再讓它大，再讓它大的話，它可能就對(duì)整個(gè)的，整個(gè)的經(jīng)濟(jì)都會(huì)有危害的。

    記者：那這次的新政能夠治好這個(gè)病嗎？

    潘石屹：我覺(jué)得就是這個(gè)新政呢，就是開(kāi)始治這個(gè)病了，開(kāi)始治這個(gè)病了。

    實(shí)際上，在新國(guó)十條出臺(tái)前后，相關(guān)政府部門(mén)相繼出臺(tái)了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施。在對(duì)此次房地產(chǎn)新政進(jìn)行仔細(xì)研究以后，潘石屹發(fā)現(xiàn)，除了提高房貸首付和利率等貨幣政策以外，還有不少政策會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)以及他們這樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生重大影響。

    潘石屹：住建部出臺(tái)這個(gè)政策，就是在第二大條的第9條，就是所有的銷(xiāo)售款的收入都要進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，然后隨著工程的進(jìn)展去撥款。這個(gè)實(shí)際上跟原來(lái)的預(yù)售制度，十多年的預(yù)售制度是完全不一樣的。

    記者：以前是什么樣的？

    潘石屹：以前就打到你自己的賬上，你愛(ài)怎么花就怎么花去了。136億一下打到你賬上，跟136億分上三年時(shí)間陸陸續(xù)續(xù)給你撥，它是兩回事。18這樣的話就意味著什么呢？就是開(kāi)發(fā)商的資金會(huì)比較緊張的，有一部分錢(qián)你是不能動(dòng)的，在這個(gè)監(jiān)管賬戶上。

    新國(guó)十條的第五條還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。在潘石屹看來(lái)，如果這些政策都嚴(yán)格執(zhí)行，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局將發(fā)生改變。而正在加緊制定的稅收和土地政策的推出，同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重大影響。

    潘石屹：從長(zhǎng)期地要把房地產(chǎn)供求關(guān)系要調(diào)整過(guò)來(lái)，一定要靠土地政策，土地政策和稅收政策，去來(lái)調(diào)整它。從我來(lái)看的話，這個(gè)政策呢，就是不一定說(shuō)這個(gè)月出臺(tái)政策了，下個(gè)月房?jī)r(jià)就跌了，我覺(jué)得這個(gè)可能達(dá)不到這個(gè)目的，可是只要方向?qū)Φ脑挘瑧?yīng)該慢慢地堅(jiān)持下去。堅(jiān)持一年、兩年，甚至三年時(shí)間，就會(huì)把這個(gè)跑偏了這個(gè)路就會(huì)到了比較正確的路上來(lái)。

    去年下半年瘋漲的房?jī)r(jià)，漲得連開(kāi)發(fā)商都害怕了，可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)膨脹到了什么程度。這個(gè)產(chǎn)業(yè)畸形繁榮，價(jià)格失控，不僅不能滿足老百姓的住房需求，傷害了公眾利益，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不是好事情。大量的社會(huì)財(cái)富一旦在暴利誘惑下，掉進(jìn)了這個(gè)漩渦，不管是作為開(kāi)發(fā)商還是炒房客的面目出現(xiàn)，它們實(shí)質(zhì)上都是在玩一場(chǎng)無(wú)法自拔的金錢(qián)游戲，并不能給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)真正的動(dòng)力。我們期待新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，不但能打在遏制房?jī)r(jià)高漲的七寸上，還應(yīng)當(dāng)用倒逼的方式，讓社會(huì)資金回流到那些能引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的產(chǎn)業(yè)上去。從這個(gè)意義上講，房產(chǎn)新政也算是一次經(jīng)濟(jì)行為的被救贖。