北京房貸飆漲：按揭貸款量跌價升 房企發(fā)債成本攀升

    （編者按）一年半以來，北京的房地產(chǎn)按揭貸款市場經(jīng)歷了利率從基準利率（年化4.9%）八折上升到八五折、九折、九五折、基準無折扣，再到上浮5%，甚至如今普遍上浮10%（年化5.39%）的飆漲行情。多位房地產(chǎn)分析師表示，近期房貸利率不斷上調(diào)的主要原因是銀行資金成本抬升。感受到資金壓力的還有諸多房企。今年以來，所有房企都感受到融資渠道的步步收緊，無論是融資難度還是融資成本，都讓資金部門倍感壓力。

     北京房貸飆漲行情：按揭貸款量跌價升，房企發(fā)債成本攀升

　　短短一年半時間，北京的房地產(chǎn)按揭貸款市場經(jīng)歷了利率從基準利率（年化4.9%）八折上升到八五折、九折、九五折、基準無折扣，再到上浮5%，甚至如今普遍上浮10%（年化5.39%）的飆漲行情。

　　多位房地產(chǎn)分析師表示，近期房貸利率不斷上調(diào)的主要原因是銀行資金成本抬升。央行公布數(shù)據(jù)顯示，今年1月至4月，同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率分別為2.78%、2.73%、2.74%和2.81%，整體出現(xiàn)上行趨勢。

　　對于此后按揭貸款利率是否會再次上調(diào)，多家銀行的信貸業(yè)務(wù)經(jīng)理均表示不清楚，但并不排除這種可能性。

　　房貸利率一年多調(diào)，北京至少上浮10%

　　21世紀經(jīng)濟報道記者采訪了解到，目前北京地區(qū)五大國有銀行、中信、招商等股份銀行均執(zhí)行首套房在基準利率基礎(chǔ)上浮10%，二套房基準利率基礎(chǔ)上上浮20%的房貸利率政策。

　　此外，民生銀行現(xiàn)已調(diào)整為首套住房按揭貸款利率上浮20%，二套上浮25%，光大銀行部分網(wǎng)點則已經(jīng)停止按揭貸款業(yè)務(wù)?！捌鋵嵃牙噬险{(diào)的比同業(yè)高許多，也是變相人為減少相關(guān)業(yè)務(wù)，目前按揭貸款我們做得就不多了?！泵裆y行北京某網(wǎng)點個貸業(yè)務(wù)經(jīng)理說。

　　據(jù)融360最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當于基準利率1.135倍，相比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，總體上升了23.01%。

　　為何北京市場房貸利率一調(diào)再調(diào)？

　　工商銀行北京某網(wǎng)點個貸業(yè)務(wù)經(jīng)理解釋說，除了住房不炒的相關(guān)政策外，本次利率上調(diào)也是銀行自身要求使然?！半m然基準利率沒有變，但銀行的資金成本一直在上漲。還有就是從全國市場來看，一是很多地方首套房利率已經(jīng)達到上浮15%-20%的水平，二是部分股份行、中小銀行的首套房利率也已經(jīng)上浮20%，三是雖然2016年按揭貸利率僅3.92%，但2015年前按揭貸款利率多在6%以上，相比之下，我們5.38%的房貸利率并不算高。”

　　與房貸利率上調(diào)相對應(yīng)的，是北京地區(qū)按揭貸款業(yè)務(wù)大幅度下滑，各銀行房貸額度相對充足。

　　據(jù)去年21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查了解到，去年6月到去年11月之間，房貸批貸時間大約在1周左右，放款時間卻往往在2個月以上，但如今這樣的情況已一去不復(fù)返，多家銀行房貸額度相對充足。

　　“只要利率能接受，申請的各項資料齊全，我們目前商業(yè)貸款批貸時間大多在三到五個工作日之間，放款時間則是過戶后一個月內(nèi)?！吧鲜龉ど蹄y行北京某網(wǎng)點個貸業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，“組合貸款和公積金貸款則看公積金那邊的反饋情況，會比商貸稍微慢一些?！?/p>

　　據(jù)中國人民銀行北京營業(yè)管理部最新發(fā)布的4月北京市貨幣信貸統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告也顯示，4月末，北京市人民幣住戶貸款余額1.68萬億元，同比增長10.6%，比年初增加337.2億元，比上年同期少增699.5億元。

　　資金鏈緊張，房企海外發(fā)債量價齊升

　　買房的人資金成本在上漲，賣房的人也不那么好受。

　　隨著境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資受限，房企目光已轉(zhuǎn)向海外。僅就wind數(shù)據(jù)顯示，從2018年初到2018年5月22日，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已公告計劃發(fā)行的海灣債券就達61只，發(fā)行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

　　“未來房地產(chǎn)海外融資的口子一定是朝收緊方向發(fā)展的。”同策房產(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，“外匯局可以對海外發(fā)債后所得資金進入國內(nèi)進行監(jiān)管，這也是對降低杠桿率，促進經(jīng)濟高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求?！?/p>

　　此外，雖然目前海外發(fā)債通道仍存，但利率卻呈現(xiàn)飆升趨勢。如毅德國際5月9日發(fā)行1.3億美元債券，利率已然高達12%，朗詩綠色集團4月發(fā)行的1.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，利率也高達9.625%。而從平均成本上來看，wind數(shù)據(jù)顯示，2018年至今房企海外發(fā)債平均成本為6.67%，比2017年全年的6.27%高出0.4個百分點，比2016年更是大幅度提升1.74個百分點。

　　另一方面，從房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債公布的用途來看，多數(shù)屬于借新還舊。wind數(shù)據(jù)顯示，今年下半年，海外融資地產(chǎn)債到期規(guī)模564.75億元左右，2019年到期規(guī)模則達到1436.95億元，毅德國際發(fā)行的1.3億美元票據(jù)也公告說明多數(shù)用于償還債務(wù)。

　　“目前國內(nèi)房企相對寬松的融資渠道就是公寓內(nèi)租賃產(chǎn)品的資產(chǎn)證券化，但其他渠道都在收緊，預(yù)計今年房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將會持續(xù)承壓?！睆埡陚ケ硎?。

    房企今年缺錢：業(yè)內(nèi)料下半年更多房企抵不住降價賣房

　　晚上11點，吳裴培（化名）接到一個幾年不聯(lián)系的前同事電話，開口就問能否對接資金幫其所在房企融資。最近兩個月，吳裴培不斷接到這些多年未聯(lián)系的朋友電話，主題基本都是融資?！昂芏郥OP30的房企都找過我，不過資金方很謹慎，并未成功?！眳桥崤喔嬖V第一財經(jīng)記者。

　　今年以來，所有房企都感受到融資渠道的步步收緊，無論是融資難度還是融資成本，都讓資金部門倍感壓力?！敖衲攴科笞罾щy的就是資金，很多資金成本已經(jīng)超過15%，但是依舊很多資方不愿意出錢?！币晃环科蟾吖芨嬖V記者。

　　2018年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一就是：缺錢。

　　融資渠道堵塞

　　進入2018年以來，雖然銀行業(yè)和房產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管雙向趨嚴，宏觀上看，2018年資金利率提高非常厲害。

　　“之前大部分公司拿地前都會做前端融資，增加資金周轉(zhuǎn)速度，不過目前這個方式基本被杜絕，我們基本無法前融。”一位融創(chuàng)內(nèi)部人士告訴記者。

　　同策研究院研究員陳朦朦表示，此前金融機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模高主要由于層層嵌套，監(jiān)管趨嚴后，很多機構(gòu)做不了債權(quán)類業(yè)務(wù)只能做股權(quán)投資。因此有能力的上市房企可利用上市優(yōu)勢，利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。

　　以往，開發(fā)商拿地自有資金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情況，自從今年的監(jiān)管政策不斷嚴格后，前端融資幾乎杜絕。

　　一位信托人士透露，之前幫房企做了一筆信托前融，后來在放款環(huán)節(jié)出現(xiàn)監(jiān)管加強情況，直接沒有放款成功。

　　在開發(fā)貸方面，銀行基本沒有融資額度，包括建設(shè)銀行、中信銀行等銀行客戶經(jīng)理向記者表示，已經(jīng)很久沒有幫開發(fā)商進行開發(fā)貸融資。

　　即便是房貸，銀行的放款也非常慢。中信銀行某人士稱，每個月給某TOP3房企的房貸額度均在10億左右，對于銷售幾千億的房企，這點房貸額度無疑杯水車薪。

　　中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘公開表示，2018年一季度新增的房地產(chǎn)貸款是1.9萬億元，占同期各項貸款增量的比重比去年的占比低2個百分點，下一步人民銀行將繼續(xù)堅持穩(wěn)健中性的貨幣政策。

　　長江證券一份研報指出，上市房企銷售回款與借款收到的現(xiàn)金增速持續(xù)下滑，2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%；同時，償債高峰期已經(jīng)來臨，一季度償還債務(wù)支付的現(xiàn)金同比上升約38.5%。

　　一位金融人士表示，融信某項目剛剛做了一筆前端融資，資金成本11%。對于這樣的上市房企融資成本已經(jīng)提高，中小房企更是面臨融資壓力。

　　自今年開始，房企借道海外融資“儲糧”的動作頻發(fā)。

記者從國家發(fā)改委網(wǎng)站的外債管理板塊公示信息發(fā)現(xiàn)，對融創(chuàng)、萬科、首創(chuàng)、金科、華遠等多家房企的境外發(fā)債予以備案登記，如計算上此前批復(fù)的萬達、旭輝、陽光城、富力等多家房企的境外發(fā)債備案，已有超過十家房企在不到一個月的時間發(fā)行境外債券。

　　“海外債利率相對較低，我們也在幫東原地產(chǎn)進行海外債操作，這個方式在今年受到房企追捧?！币晃唤鹑谌耸扛嬖V記者。

　　同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，4月份，海外融資總額折合人民幣376.12億元，相比上月份193.44億元大幅上升。從幣種來看，2018年4月份房企融資仍以人民幣為主，美元次之、新加坡元第三。

　　值得注意的是，新加坡元首次超過港元位列第三，主要原因是本月有兩家房企（龍光地產(chǎn)和建業(yè)地產(chǎn)）選擇發(fā)行以新加坡元為貨幣單位的公司債，融資金額為16.68億元（3.5億新加坡元）。

　　陳朦朦認為，在國內(nèi)融資難度系數(shù)高，外部環(huán)境發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變時，房企海外融資規(guī)模擴大是必然趨勢。

　　具體來看，發(fā)行公司債是大部分房企融資的主要方式之一，本月此類融資方式融資環(huán)比大幅上漲，融資總額占比61.13%，位居第一，其中境內(nèi)發(fā)行116億元，占比24.67%，境外發(fā)行354.13億元，占比75.33%。

　　境外融資原本被視為境內(nèi)融資的補充方式之一，但就目前的態(tài)勢看，境外融資有成為房企最主要融資方式的可能性。

　　國金證券首席宏觀分析師邊泉水表示，有些行業(yè)風(fēng)險較高，風(fēng)險溢價就會提升，融資方會要求提供更高的利潤水平，信用利差在擴大，這一點對房地產(chǎn)行業(yè)來說是不利的。

　　中小房企承壓

　　資金緊張的背后，迫使房企開始加速回款。

　　近期恒大的打折賣房就是一個例子。近期恒大開始進行無理由退房推廣，并開始82折起。對于恒大這樣的大公司已經(jīng)開始通過降價來進行加速回款，其他中小房企壓力更大。

　　“中小房企都開始尋求項目股權(quán)出讓，對于大房企而言是一個不錯的機會，他們的融資難度也非常大，因此不得不開始降價或者出售項目股權(quán)。”一位地產(chǎn)高管告訴記者。

　　吳裴培也經(jīng)常接到這樣的信息，包括恒大等公司都開始尋求基金入股，他也看了非常多的房地產(chǎn)項目，但是真正想投的卻非常少。

　　事實上，規(guī)模大房企正在不斷擠壓中小房企市場?！拔覀兊膽?zhàn)略客戶大概27家，全部排名幾乎在TOP30，這些客戶才可以拿到我們銀行貸款?！币晃恢行陪y行客戶經(jīng)理表示。

　　此外，很多負債較高的主流企業(yè)同樣面臨融資難。根據(jù)wind資訊顯示，目前A股房地產(chǎn)2017年凈負債率超過200%的房企分別有：泛?？毓?、華發(fā)股份、陽光城、中南建設(shè)、金科股份、綠地控股等，H股凈負債率超過200%的房企有：佳兆業(yè)、融創(chuàng)中國。這些房企的資金成本也是業(yè)內(nèi)偏高。

　　有TOP20房企相關(guān)人士稱，只要資金成本不超過10%是可以接受的。

　　事實上，房企的“規(guī)模大戰(zhàn)”絲毫沒有偃旗息鼓的征兆。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年截止5月21日，在樓市調(diào)控下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行。但成交金額依然刷新了歷史同期記錄。50大城市，合計土地出讓金高達13190.2億，同比2017年同期的8874.4億上漲幅度高達48.6%。

　　在這樣的情況下，中小房企既要想辦法加杠桿拿地，又要想辦法銷售融資，無疑風(fēng)險不斷增加。

　　“很多房企都在走鋼絲，預(yù)計今年下半年會有更多房企抵不住降價賣房?！鄙鲜龈吖芨嬖V記者。