新政頻出圍剿"炒房熱" 18天來(lái)"拐點(diǎn)論"急劇升溫

    編者按：4月初，一份“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰時(shí)間表”在網(wǎng)絡(luò)上迅速傳播，將人們對(duì)高房?jī)r(jià)的情緒表達(dá)的淋漓精致。針對(duì)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻推高的炒作之風(fēng)，證券日?qǐng)?bào)編輯部組織多名記者問計(jì)業(yè)內(nèi)專家，明確提出“房?jī)r(jià)漲勢(shì)到底還將持續(xù)走多久”、“拐點(diǎn)何時(shí)能夠來(lái)臨”的設(shè)問。

    4月12日晚，《房?jī)r(jià)拐點(diǎn)何時(shí)到來(lái) 證券日?qǐng)?bào)發(fā)問眾專家》的專題報(bào)道最終出爐，4月13日見報(bào)。從4月12日到今天，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控新政又經(jīng)歷了18天，無(wú)論理論界還是現(xiàn)實(shí)中，人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”的議論已由冷清變得熱烈。

    □ 記者 冀遠(yuǎn) 夏青

    昨日，中共中央機(jī)關(guān)刊物《求是》雜志發(fā)文稱，高房?jī)r(jià)已成中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定不能承受之重。此前的4月26日，新華社發(fā)表文章，首次提出“讓瘋漲的房?jī)r(jià)回落到合理的區(qū)間”；同一天，房地產(chǎn)商的代表人物之一、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”是否來(lái)臨，一個(gè)月后可見分曉。一系列事態(tài)表明，有關(guān)房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”的討論正在升溫。

    這與兩個(gè)多星期之前，人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的余熱裊裊形成鮮明對(duì)比。當(dāng)時(shí)，業(yè)界專家雖然大多承認(rèn)樓市存在泡沫，并且能夠條分縷析地加以闡釋；但對(duì)于樓市能否出現(xiàn)“價(jià)格拐點(diǎn)”，則多數(shù)予以回避，不愿意或者不敢進(jìn)行預(yù)測(cè)。而到了4月下旬，在中央一系列政策重拳出擊之下，專家們已不再避談“拐點(diǎn)”。

    今年3月“兩會(huì)”過后，雖然中央政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列遏制房?jī)r(jià)過快上漲的舉措，但投機(jī)炒作行為仍然保持著相當(dāng)?shù)臒岫龋钊藨n慮。為此，4月上旬至中旬，證券日?qǐng)?bào)記者采訪了近20位專家學(xué)者以及金融機(jī)構(gòu)人士，盡管多數(shù)受訪者承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在泡沫，也有不少人認(rèn)為“泡沫化”比較嚴(yán)重。

    但在談及“拐點(diǎn)”時(shí)，只有中國(guó)國(guó)際金融公司的哈繼銘博士明確預(yù)言“房?jī)r(jià)仍將上揚(yáng)，拐點(diǎn)可能在2015年出現(xiàn)”。其他專家和金融機(jī)構(gòu)高管多不敢談“拐點(diǎn)”。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)以及中介機(jī)構(gòu)人士對(duì)此則不發(fā)表任何意見。

    從4月14日開始，針對(duì)較高不下的炒房熱，“精確制導(dǎo)”措施密集出臺(tái)。隨后推出的限制第三套房貸款、禁止房地產(chǎn)商收預(yù)售款、第二套房按家庭統(tǒng)計(jì)、限制異地置業(yè)等一系列措施，被統(tǒng)稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。

    4月14日，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施。提出對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”。4月17日頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》中進(jìn)一步明確：在房?jī)r(jià)上漲過高、過快地區(qū)，可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款，同時(shí)，地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。

    這些具有“精確制導(dǎo)”意味的政策密集出臺(tái)，迅速影響到人們對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期，有關(guān)房?jī)r(jià)可能下調(diào)、拐點(diǎn)可能出現(xiàn)的說(shuō)法開始升溫。

    先是潘石屹表示，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”是否來(lái)臨，一個(gè)月后可見分曉；北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也對(duì)新華社表示，政策力度空前，對(duì)人們的心理預(yù)期起到了正面的引導(dǎo)，有希望使房?jī)r(jià)出現(xiàn)理性回歸。

    房地產(chǎn)調(diào)控新政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了各種聲音，雖然沒有出現(xiàn)整體性降價(jià)，但是下浮的趨勢(shì)明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控新政策出臺(tái)后市場(chǎng)上已產(chǎn)生較強(qiáng)的觀望氣氛，買賣雙方還會(huì)有一段時(shí)間的博弈。雖然調(diào)控政策公布后，數(shù)據(jù)的滯后性并未顯示政策對(duì)成交的影響，但預(yù)計(jì)隨后成交量會(huì)有較顯著的變化。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，樓市拐點(diǎn)必將出現(xiàn)，而且就實(shí)際的市場(chǎng)情況來(lái)看已經(jīng)出現(xiàn)。楊紅旭認(rèn)為，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比可能還是正增長(zhǎng)，不過增幅將比3月的1.1%有所收窄，6至7月份才會(huì)出現(xiàn)環(huán)比零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)——也即房?jī)r(jià)開始下跌，出現(xiàn)拐點(diǎn)。

    4月24日，央行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在一個(gè)論壇上表示，鑒于目前政策背后各種社會(huì)力量的推動(dòng)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控與以往不同，房?jī)r(jià)在不久的將來(lái)會(huì)出現(xiàn)一定的調(diào)整。

    新華社在4月26日發(fā)表的《重拳之下，樓市“混沌期”還能持續(xù)多久》一文，首次提出“樓市調(diào)控政策應(yīng)持續(xù)發(fā)力，引導(dǎo)房?jī)r(jià)回落到合理的區(qū)間”。該文同時(shí)指出房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了“混沌期”，“買賣雙方的博弈白熱化”。而昨日《求是》雜志的文章則嚴(yán)肅地提出，“ 解決高房?jī)r(jià)這個(gè)事關(guān)國(guó)計(jì)民生、事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定的兩難問題，必須統(tǒng)一全黨思想，做到令行禁止”。

    中國(guó)指數(shù)研究院跟蹤上周35個(gè)主要城市的數(shù)據(jù)顯示，有21個(gè)城市的商品房成交面積環(huán)比下跌，其中杭州跌幅最大，環(huán)比下跌73%；4個(gè)一線城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。專家指出，這表明“新政”對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲城市作用明顯，投資性需求得到了有效抑制。

    此外，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，在新政出臺(tái)后的一周，北京、上海、廣州、深圳、天津等5個(gè)城市的二手房掛牌量均快速增加，增幅分別達(dá)到49%、33%、24%、24%和20%。購(gòu)房者方面，由于普遍預(yù)期市場(chǎng)將轉(zhuǎn)入調(diào)整，不急于買進(jìn)。新政出臺(tái)前、后一周，北京、上海、深圳三地的新增客源量顯著下降，降幅分別達(dá)到80%、40%和80%。

    我愛我家市場(chǎng)研究中心研究員秦瑞認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)已經(jīng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)已經(jīng)由業(yè)主手中交到了客戶手里。

    不過也還有人堅(jiān)持“拐點(diǎn)”不會(huì)出現(xiàn)。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳寶存表示，房市新政策確實(shí)會(huì)對(duì)“炒房客”有一定的抑制作用。但是，這對(duì)供求關(guān)系不會(huì)帶來(lái)根本性變化，中國(guó)的商品房土地供應(yīng)近期內(nèi)不可能大量放量，“拐點(diǎn)”不可能出現(xiàn)；未來(lái)五年，中國(guó)房?jī)r(jià)至少有50％的增速。

    北京有觀察家強(qiáng)調(diào)，何時(shí)開征收房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅，是房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否出現(xiàn)的關(guān)鍵。在國(guó)務(wù)院提出的調(diào)控措施中，加快研究制定“引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益”的稅收政策，是本輪調(diào)控新提法之一。近期，重慶市提出了針對(duì)高端商品房擬實(shí)行“特別房產(chǎn)稅”，上海等城市正在研究開征“房產(chǎn)保有稅”。

    財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康對(duì)此表示，適時(shí)在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，是當(dāng)務(wù)之急；比如推行物業(yè)稅改革就是一個(gè)很好的“時(shí)間窗口”。深圳大學(xué)國(guó)際金融所所長(zhǎng)國(guó)世平認(rèn)為，國(guó)務(wù)院明確提出發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，稅收政策一旦出臺(tái)，房?jī)r(jià)下跌局勢(shì)就會(huì)形成，直至房?jī)r(jià)回歸理性，但調(diào)控政策關(guān)鍵在于堅(jiān)持。