中行稱房貸“被加息”并非一刀切 其他銀行觀望

    中行日前調(diào)整存量房貸利率，大量存量房貸面臨“被加息”，將增加購房人的利息支出，這引起不少客戶的擔(dān)憂。中行有關(guān)人士表示，調(diào)整并非一刀切，主要針對(duì)簽署補(bǔ)充協(xié)議的那部分客戶。法律界人士認(rèn)為，若貸款合同確有對(duì)利率調(diào)整方式的約定，那么中行這么做不能算違約。

    另外，中國證券報(bào)記者致電工行、建行、農(nóng)行、招商、民生、華夏銀行，相關(guān)人士均表示目前未對(duì)存量房貸政策做出調(diào)整。

    “被加息”指向“補(bǔ)充協(xié)議”

    中國銀行近日出臺(tái)了新的房貸細(xì)則，宣布提高存量房貸利率。根據(jù)與客戶合同中約定的利率調(diào)整方式，到期時(shí)將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動(dòng)比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

    經(jīng)過測(cè)算，100萬元的個(gè)人住房貸款，按照20%繳納首付，貸款期限為30年，在將利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率0.85倍之后，支付的利息總額將增加15萬多元，每月客戶將多支出425元。

    對(duì)于多出的利息支出引發(fā)了“單方面更改優(yōu)惠幅度是否違約”的質(zhì)疑。中國銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中行對(duì)房貸利率做出調(diào)整，肯定會(huì)依據(jù)合同規(guī)定來執(zhí)行。

    中行存量貸款利率優(yōu)惠的調(diào)整并不是一刀切。“這次的利率調(diào)整主要針對(duì)簽署補(bǔ)充協(xié)議的那部分客戶。”中行人士稱，當(dāng)初為了貫徹國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的振興政策，中行對(duì)2008年10月27日(含)之前發(fā)放的首套住房貸款，如利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.85倍、借款人在還款期間無不良還款記錄且調(diào)整當(dāng)日無逾期，借款人可以申請(qǐng)辦理利率優(yōu)惠業(yè)務(wù)。

    隨后，中行和部分存量房貸客戶簽署了補(bǔ)充協(xié)議，將部分客戶的優(yōu)惠調(diào)整至基準(zhǔn)利率的7折執(zhí)行。“當(dāng)時(shí)中行在和部分房貸客戶簽署的補(bǔ)充協(xié)議中明確規(guī)定了執(zhí)行存量貸款基準(zhǔn)利率下浮調(diào)整的有效期限。即自《補(bǔ)充協(xié)議》生效日起執(zhí)行兩年期滿。”中行有關(guān)人士告訴中國證券報(bào)記者。而問題的關(guān)鍵在于，合同約定“貸款人有權(quán)根據(jù)人行及自身屆時(shí)頒布的相關(guān)規(guī)定，確定借款人具體適用的利率浮動(dòng)比例及有效期限。”

    顯然，這次中行的調(diào)整“有約在先”。中國證券報(bào)記者就此咨詢法律界人士。他們表示，若貸款合同確有對(duì)利率調(diào)整方式的約定，那么中行這么做不能算違約。

    但是在2009年訂立的合同中，該行許多地區(qū)分行的合同范本中均未涉及或明確對(duì)浮動(dòng)利率下浮30%的水平是可以調(diào)整的，包括北京在內(nèi)的多個(gè)地區(qū)分行也都未出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則。這位人士提醒，直接享受房貸7折優(yōu)惠政策的客戶不必恐慌。

    從中行在北京地區(qū)廣泛執(zhí)行的房貸合同范本上看，中行明確貸款利率為浮動(dòng)利率，“本合同現(xiàn)行利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮30%”。

    專家表示，各行在簽訂貸款合同的時(shí)候均會(huì)對(duì)浮動(dòng)利率留有一定的“口子”，根據(jù)宏觀政策的變動(dòng)調(diào)整房貸政策是很正常的。

    上述專家認(rèn)為，對(duì)房貸利率的定價(jià)本來就應(yīng)該交給市場(chǎng)，而非行政性的。各行根據(jù)自身經(jīng)營策略，經(jīng)股東同意的“打折促銷”或是“加息”都無可非議。其實(shí)中行想要為存量房貸“加息”也十分困難，利率打折是國家當(dāng)時(shí)為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而出臺(tái)的刺激政策之一，現(xiàn)在如果想改變當(dāng)時(shí)在合同中約定的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上的既定優(yōu)惠幅度，無疑將引發(fā)很大非議。

    其他銀行仍在觀望

    “中國銀行的存量貸款利率調(diào)整政策在中國銀行業(yè)的速度是最快的，力度也是明確有力的。”西南證券分析師付立春表示，政策實(shí)施主要是為了盡可能快地提高存量房貸的利差水平，使房貸新政對(duì)業(yè)績(jī)的正面影響迅速體現(xiàn)出來。

    但是，也有銀行業(yè)人士對(duì)中行此舉表示不解，房貸畢竟還是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這樣做對(duì)老客戶傷害較大，在其他銀行的調(diào)整步伐還未跟上之時(shí)，可能會(huì)引發(fā)較多的轉(zhuǎn)按揭、提前還貸，造成市場(chǎng)份額流失。

    當(dāng)中國銀行率先對(duì)老客戶“動(dòng)刀”后，是否其他銀行會(huì)“跟風(fēng)”壓縮存量房貸利率優(yōu)惠呢？中國證券報(bào)記者致電工行、建行、農(nóng)行、招商、民生、華夏銀行，相關(guān)人士均表示目前未對(duì)存量房貸政策做出調(diào)整。

    獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)莫尼塔表示，在貨幣政策收緊信貸額度緊縮、調(diào)控政策不支持大量按揭的宏觀背景下，各家銀行陸續(xù)上調(diào)存量按揭利率是大勢(shì)所趨。

    他們測(cè)算，在整個(gè)行業(yè)的層面上，全部4.85萬億的按揭貸款余額中，七折優(yōu)惠利率難以調(diào)整的部分大約有2萬億元，可調(diào)整的存量按揭余額接近3萬億元。按照上市銀行按揭貸款的市場(chǎng)份額大致在60%左右，推算大約有1.8-2萬億元的存量按揭貸款，其利率有條件逐步提升。