房企資金壓力漸顯：現(xiàn)金增速下滑 融資成本走高

    政策調(diào)控不斷從嚴(yán)的環(huán)境下，上市房企現(xiàn)金流開始顯現(xiàn)壓力。

　　長江證券一份研報指出，一方面上市房企銷售回款與借款收到的現(xiàn)金增速持續(xù)下滑，2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%；另一方面償債高峰期已經(jīng)來臨，一季度償還債務(wù)支付的現(xiàn)金同比上升約38.5%。大型及中型房企開始放緩拿地及建安支出，此兩類房企一季度購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速分別下降至約8.8%和17.8%。

　　同策咨詢研究報告顯示，4月，開發(fā)商掀起一輪融資狂歡，共有13家房企發(fā)行19筆公司債，共發(fā)生5筆中期票據(jù)注冊、12筆境內(nèi)銀行貸款、7筆信托貸款等。

　　但行業(yè)整體仍是收緊態(tài)勢。如越秀地產(chǎn)最近發(fā)行一筆美元債利率4.75%，創(chuàng)下其歷年發(fā)債利率高峰；新城控股主動中止了境內(nèi)綠色債發(fā)行。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，企業(yè)需靈活應(yīng)對此類環(huán)境。目前有三個領(lǐng)域在融資方面較寬松：第一，租賃市場；第二，對于農(nóng)村市場的投資，包括集體建設(shè)用地等方面的用地模式，預(yù)計融資優(yōu)惠力度加大；第三，帶有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)更新的地產(chǎn)項目，尤其是附帶人才引入等概念的產(chǎn)業(yè)項目。

　　境外融資活躍

　　同策研究院統(tǒng)計顯示，公司債是房企近期采用的主要融資手段。4月，房企融資總額折合人民幣769.12億元，環(huán)比增加22.65%，創(chuàng)下連續(xù)9個月以來最高值。公司債融資占總額比重達(dá)61.12%，其中境外發(fā)行354.13億元，占比75.33%。

　　同策咨詢首席分析師張宏偉指出，在國內(nèi)融資難度系數(shù)高，外部環(huán)境發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變時，房企海外融資規(guī)模擴(kuò)大是必然趨勢。

　　發(fā)改委網(wǎng)站顯示，最新一次房企發(fā)行外債的是花樣年集團(tuán)發(fā)行3.5億美元境外債券，三年期票面利率8.375%。今年以來，還有包括綠地控股、龍光地產(chǎn)、北京合生興業(yè)等房企境外發(fā)行債券均獲發(fā)改委備案登記。

　　境內(nèi)發(fā)債渠道依然收緊，成功發(fā)行的僅是以超短融、租房專項債券為主的另類融資途徑；境內(nèi)銀行貸款方面，4月監(jiān)測房企共融資47.20億元，環(huán)比下降16.28%；信托貸款融資14.41億元，環(huán)比下跌60.58%。

　　據(jù)統(tǒng)計，2017年房地產(chǎn)企業(yè)境外融資合計388.6億美元，同比上漲176%，但發(fā)行利率也明顯上行。Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債中，利率在5%-8%的占比最大。

　　據(jù)了解，目前對境外發(fā)債沒有明文限制，在海外發(fā)債融資的房企多為上市公司或大型國企。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，截至4月16日，房企境外融資達(dá)193億美元，同比上漲80.6%。雖整體美元融資絕對值不高，但需求量明顯上漲。

　　在已披露數(shù)據(jù)中，4月融資成本最低的一筆是萬科地產(chǎn)香港第九次發(fā)行的金額為9.71億美元中期票據(jù)，5年到期，利率4.15%。其次是華潤置地于4月20日發(fā)行2018年度第一期中期票據(jù)，期限3年，票面利率4.59%。融資成本最高的融創(chuàng)中國發(fā)行2023年到期的4.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為8.35%。

　　審慎多元融資

　　房企融資欲望仍強(qiáng)烈的背后，是多數(shù)開發(fā)商在2018年都有明確的擴(kuò)張計劃。房企也在加速推盤?？硕鹧芯匡@示，32家房企4月業(yè)績環(huán)比下降8%。究其原因，前3月百強(qiáng)房企貨量較充裕，年初業(yè)績基數(shù)較高；同時調(diào)控背景下， 雖然3、4月部分城市放開了預(yù)售證，但房企整體供應(yīng)仍顯不足。

　　另一因素是今年行業(yè)將面臨償債高峰。海通證券此前統(tǒng)計，2015年地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的期限結(jié)構(gòu)，約44%采用了3+2年期限結(jié)構(gòu)，4%采用3+3年模式；2016年發(fā)行的地產(chǎn)公司債中，分別有18%和7%采用了2+1年和2+2年的期限結(jié)構(gòu)，這些都將在2018年進(jìn)入回售期。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年三年間，地產(chǎn)企業(yè)海外債券到期規(guī)模都在100億美元之上。其中2018年到期規(guī)模182.62億美元，規(guī)模最大。

　　4月19日，外匯管理局強(qiáng)調(diào)，除有特殊規(guī)定外，房企不得借用外債。這無疑將增加了地產(chǎn)企業(yè)在辦理外債事前簽約備案上的難度。

　　此外，據(jù)同策研究院統(tǒng)計，在2017年12月前，境內(nèi)再融資為最主要的股權(quán)融資方式，但此后監(jiān)測的40家上市房企股權(quán)融資方式均為執(zhí)行股票期權(quán)計劃，境內(nèi)再融資額連續(xù)三月為0。

　　4月，其監(jiān)測房企股權(quán)融資總額折合人民幣共21.55億元，其中海外配股融資額僅1.55億元，其余來源于泰禾集團(tuán)的20億元境內(nèi)再融資。

　　張宏偉指出，降低開發(fā)商杠桿是長期趨勢，此前金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模高主要由于層層嵌套，監(jiān)管趨嚴(yán)后，很多機(jī)構(gòu)做不了債權(quán)類業(yè)務(wù)、只能做股權(quán)投資。因此有能力的上市房企可利用上市優(yōu)勢，利用再融資方式為公司提供充足的資金需求，但仍需規(guī)避股權(quán)稀釋等帶來的風(fēng)險。

　　中信證券認(rèn)為，海外募集的資金仍要換回國內(nèi)，同時疊加美元加息、人民幣匯率波動的經(jīng)濟(jì)形勢，國內(nèi)債券市場發(fā)行通暢時，房地產(chǎn)企業(yè)傾向選擇國內(nèi)。但從企業(yè)資本市場運(yùn)作發(fā)展而言，部分會選擇拓寬香港及海外資本市場的融資渠道。因而房地產(chǎn)企業(yè)仍將保持以國內(nèi)為主，海外為輔的多元融資渠道并舉的步調(diào)。