東莞限價(jià)升級(jí)：粵港澳大灣區(qū) 樓市調(diào)控從嚴(yán)信號(hào)？

    在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)前夕，灣區(qū)內(nèi)部分城市樓市有所升溫，而調(diào)控政策亦隨之出臺(tái)。

　　日前，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和完善新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案管理的通知》（下稱(chēng)通知），對(duì)原限價(jià)政策進(jìn)一步調(diào)整升級(jí)，包括調(diào)整房?jī)r(jià)備案基價(jià)、新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格一經(jīng)備案不得上調(diào)、強(qiáng)化房?jī)r(jià)備案“新地新措施”等內(nèi)容，于5月10日正式實(shí)施。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)，深圳、東莞、佛山均出臺(tái)了調(diào)控政策，顯示大灣區(qū)與全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控步調(diào)一致。

　　在貫徹“房住不炒”方針的背景下，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，與此前雄安、海南的利好政策出臺(tái)之后抑制“炒房”的措施相似，大灣區(qū)樓市也存在調(diào)控升級(jí)的可能性。

　　華南多位開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為，灣區(qū)經(jīng)濟(jì)絕不能單純發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)商傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式面臨轉(zhuǎn)型，對(duì)接產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)城融合成為主流。目前，萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、招商蛇口、時(shí)代中國(guó)等開(kāi)發(fā)商均已轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商、園區(qū)服務(wù)商，全面配合大灣區(qū)城市改造和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

　　東莞限價(jià)加碼

　　《通知》規(guī)定，新房項(xiàng)目首批首次申報(bào)房?jī)r(jià)備案的基準(zhǔn)價(jià)及上浮幅度，由原來(lái)規(guī)定不高于前3個(gè)月同類(lèi)型新房銷(xiāo)售均價(jià)的15%，調(diào)整為不高于前6個(gè)月同類(lèi)型新房銷(xiāo)售均價(jià)的10%。這意味著，新房預(yù)售定價(jià)的上浮空間更小。

　　此外，辦理銷(xiāo)售價(jià)格備案的新建商品住房項(xiàng)目，住房類(lèi)型由原四類(lèi)調(diào)整為兩類(lèi)，具體為：多高層住宅和低層住宅（地面建筑層數(shù)4層及以下）。

　　值得注意的是，對(duì)于前6個(gè)月同類(lèi)型新房銷(xiāo)售均價(jià)，因異常因素出現(xiàn)明顯波動(dòng)或沒(méi)有銷(xiāo)售數(shù)據(jù)等情況的，由發(fā)改部門(mén)和住建、房管部門(mén)會(huì)商，考慮剔除影響正常成交價(jià)格的因素后確定。

　　另外，取消同一套房屋首次備案180天后可累計(jì)上調(diào)5%的規(guī)定。新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格一經(jīng)備案不得上調(diào)。

　　關(guān)于政策調(diào)整的原因，東莞住建局表示，東莞從2016年10月起實(shí)行新房?jī)r(jià)格備案管理，分別于2017年3月和8月對(duì)新房銷(xiāo)售價(jià)格首次備案的價(jià)格區(qū)間及備案價(jià)格調(diào)整的幅度、周期等進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)加強(qiáng)房?jī)r(jià)備案與地價(jià)調(diào)控的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，保持了房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

　　但在此過(guò)程中，也存在備案基準(zhǔn)價(jià)不夠穩(wěn)定、部分樓盤(pán)備案價(jià)格虛高、個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)借勢(shì)漲價(jià)等問(wèn)題，因此需要進(jìn)一步規(guī)范。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心總經(jīng)理車(chē)德銳指出，在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃大利好出臺(tái)之際，東莞限簽、限價(jià)持續(xù)加碼，表明了政府嚴(yán)控房?jī)r(jià)、穩(wěn)住市場(chǎng)的態(tài)度。

　　合富研究院高級(jí)研究員李興旺也認(rèn)為，3個(gè)月變成6個(gè)月，15%變10%，說(shuō)明政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心堅(jiān)定：對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲采取零容忍的態(tài)度，也體現(xiàn)了有保有壓的策略。這對(duì)抑制樓市成交量及房?jī)r(jià)有一定作用。

　　但由于東莞房?jī)r(jià)早在半年之前已經(jīng)趨于平穩(wěn)，總體而言，對(duì)當(dāng)前樓市成交影響不是太大。受影響較大的，主要集中于2016至2017年高價(jià)地項(xiàng)目及目前東莞的熱點(diǎn)片區(qū)，如市區(qū)、環(huán)市區(qū)、水鄉(xiāng)片等。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，東莞新政將會(huì)起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，既降低了漲價(jià)的頻率，也壓縮了漲價(jià)的幅度；另一方面，此類(lèi)規(guī)定對(duì)相關(guān)地王項(xiàng)目則形成了利空。這意味著盈利空間的壓縮，也考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金能力和操盤(pán)能力。

　　大灣區(qū)“不炒房”

　　今年以來(lái)，隨著海南新一輪改革開(kāi)放政策和雄安新區(qū)的規(guī)劃綱要陸續(xù)出臺(tái)，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃也成為關(guān)注焦點(diǎn)。

　　5月4日，粵港澳大灣區(qū)企業(yè)家聯(lián)盟創(chuàng)會(huì)主席蔡冠深表示：大灣區(qū)規(guī)劃細(xì)則將于5月底出臺(tái)，并暫定于6月11日舉辦宣講會(huì)。

　　與此同時(shí)，今年以來(lái)深圳、廣州、佛山、東莞等大灣區(qū)城市的樓市投資也在升溫。第一太平戴維斯的報(bào)告顯示，去年至今深圳出現(xiàn)了多起大宗物業(yè)整售交易，一些被限價(jià)的豪宅和改善型住宅一經(jīng)推出即被搶購(gòu)。

　　在大灣區(qū)城市中，東莞、中山、廣州、深圳等都實(shí)施限購(gòu)，唯一不限購(gòu)的惠州成為熱門(mén)。2017年惠州樓市成交面積超過(guò)深圳和東莞的總和，且房?jī)r(jià)漲幅位于全國(guó)前列。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2017年成交均價(jià)漲幅前三名的城市分別是惠州、?？诤统Ｖ?，漲幅分別為54%、50%和49%。

　　進(jìn)入2018年，惠州樓市價(jià)格漲幅放緩，但成交依然高企，主要集中在大亞灣、惠陽(yáng)片區(qū)，仍以深圳投資者居多。

　　在這種背景下，不僅是東莞，近來(lái)深圳、佛山等大灣區(qū)城市樓市調(diào)控均趨于嚴(yán)厲。

　　日前，佛山有關(guān)部門(mén)發(fā)布特急通知規(guī)范樓市秩序。其中提到：避免在夜間進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或銷(xiāo)售活動(dòng)；嚴(yán)禁企業(yè)人為制造銷(xiāo)售緊張氣氛；對(duì)熱盤(pán)鼓勵(lì)采用“搖號(hào)”等方式進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　此前的3月28日，“三價(jià)合一”政策在深圳正式落地，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，新政出臺(tái)后，4月份深圳新房的成交量偏低，二手住宅成交量也較去年同期下降6.41%，一手住宅均價(jià)連續(xù)19個(gè)月下降，打擊投機(jī)炒房、防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)效果初顯。

　　與此同時(shí)，多位開(kāi)發(fā)商人士透露，深圳、廣州、佛山等地的限價(jià)政策執(zhí)行嚴(yán)格，幾乎沒(méi)有回轉(zhuǎn)余地，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的新房銷(xiāo)售產(chǎn)生了很大的影響。

　　5月2日，市場(chǎng)傳言廣東省國(guó)土資源廳辦公室通知，要求廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門(mén)、肇慶市國(guó)土資源主管部門(mén)，抓緊提供恒大、萬(wàn)科在該市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地情況。

　　具體包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、商服用地和住宅用地，已竣工、已開(kāi)發(fā)竣工、未開(kāi)工用地面積和建筑面積等數(shù)據(jù)。這9個(gè)城市均為灣區(qū)“9+2”城市群成員。

　　有深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著粵港澳大灣區(qū)樓市調(diào)控又將收緊。與雄安、海南類(lèi)似，粵港澳大灣區(qū)也將貫徹“房住不炒”的政策。

　　深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要區(qū)域的粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃，不會(huì)將房地產(chǎn)當(dāng)作最主要的發(fā)展產(chǎn)業(yè)，但也不會(huì)“一刀切”切斷房地產(chǎn)命脈，房?jī)r(jià)也會(huì)保持穩(wěn)定。