長(zhǎng)沙住宅僅夠賣(mài)2.8個(gè)月 湖南省住建廳函告國(guó)土廳快供地

　  形勢(shì)看起來(lái)一點(diǎn)也不樂(lè)觀。

　　昨晚，一份《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫(kù)存去化周期的函》，在網(wǎng)絡(luò)傳播開(kāi)來(lái)。

　　這份公函通報(bào)，到今年3月，長(zhǎng)沙市中心城區(qū)累計(jì)已辦理預(yù)售許可或現(xiàn)房銷(xiāo)售備案但尚未銷(xiāo)售面積的住宅去化周期僅為2.8個(gè)月，建議湖南省國(guó)土資源廳按照上級(jí)要求，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　住宅去化周期被通報(bào)在3個(gè)月以下，這在長(zhǎng)沙已不是第一次。去年8月份末，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息日?qǐng)?bào)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)也曾提醒，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)沙市新建商品住宅可售面積去化周期僅為2.8個(gè)月，可售面積已嚴(yán)重不足。

　　庫(kù)存緊張，長(zhǎng)沙告急！這不是給本已恐慌的長(zhǎng)沙樓市制造新的恐慌，而是多種情況表明，長(zhǎng)沙樓市調(diào)控已到了亟須全面會(huì)診的十字路口。雖說(shuō)庫(kù)存周期決定供地速度，長(zhǎng)沙市確實(shí)已到了急需供地的關(guān)鍵時(shí)刻，但當(dāng)下的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)亂象頻出、四處維權(quán)，買(mǎi)房如登山，樓市猶如炸開(kāi)了的鍋一般。

　　住宅庫(kù)存嚴(yán)重告急

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，這份公函是5月3日發(fā)出，湖南省住建廳在致省國(guó)土資源廳的公函中明確稱，在累計(jì)已辦理預(yù)售許可或現(xiàn)房銷(xiāo)售備案但尚未銷(xiāo)售面積的住宅去化周期方面，長(zhǎng)沙市中心城區(qū)（即市內(nèi)六區(qū)）為2.8個(gè)月，長(zhǎng)沙縣為2個(gè)月，瀏陽(yáng)市為1.9個(gè)月，寧鄉(xiāng)市為4.7個(gè)月。

　　不愿具名的長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士警告式告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，長(zhǎng)沙去化周期縮短至3個(gè)月的臨界點(diǎn)以下，若不及時(shí)果斷采取有效措施，必將帶來(lái)市場(chǎng)面的快速變化。2016年上半年合肥（樓盤(pán)）房?jī)r(jià)之所以暴漲，就在于該市新建商品住宅可售面積去化周期一度降至1.4個(gè)月，市內(nèi)部分區(qū)域幾乎無(wú)房可賣(mài)。

　　公函稱，按照住建部和國(guó)土資源部（現(xiàn)為自然資源部）下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》要求，各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36個(gè)月至18個(gè)月的，要減少供地；12個(gè)月至6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，去年4月初，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求合理安排住宅用地供應(yīng)，科學(xué)把握住房建設(shè)和上市節(jié)奏，加大住房保障力度，強(qiáng)化地方主體責(zé)任。此舉被視為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要方針，突出了因地制宜，體現(xiàn)了差別化。

　　沒(méi)人想到，時(shí)過(guò)一年，這個(gè)調(diào)控方針第一次在湖南被公開(kāi)提上重要議程，市場(chǎng)形勢(shì)確實(shí)很?chē)?yán)峻，并引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

　　一部分業(yè)界人士認(rèn)為，累計(jì)已辦理預(yù)售許可證但尚未銷(xiāo)售的住宅面積去化周期不能說(shuō)明問(wèn)題，還應(yīng)統(tǒng)計(jì)已經(jīng)開(kāi)工但未辦理預(yù)售許可證的住宅面積。另一部分業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了不同觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)工了不領(lǐng)預(yù)售證，并沒(méi)有形成有效供應(yīng)，這和閑置土地不盤(pán)活又有多少異同？

　　有網(wǎng)友尖銳提出：新房限價(jià)，與二手房房?jī)r(jià)倒掛，全是住建部門(mén)的功勞；新房這么難買(mǎi)到，全是國(guó)土部門(mén)的鍋！

　　壓住宅頂商業(yè) 逆向供地存疑

　　住宅庫(kù)存短缺告急，但非住宅庫(kù)存去化周期仍然高企。湖南省住建廳函告的非住宅庫(kù)存去化周期表顯示，長(zhǎng)沙市中心城區(qū)為22個(gè)月，長(zhǎng)沙縣為10.2個(gè)月，瀏陽(yáng)市為22.4個(gè)月，寧鄉(xiāng)市高達(dá)55.1個(gè)月。

　　值得注意的是，近年來(lái)，長(zhǎng)沙市在大幅減少住宅用地供應(yīng)的同時(shí)，卻對(duì)非住宅用地供應(yīng)力度不減，已讓開(kāi)發(fā)商頗有微詞?！翱氐乜氐竭@個(gè)地步，（地方）政府和開(kāi)發(fā)商，看誰(shuí)扛得住？！”此次庫(kù)存去化周期通報(bào)公函一傳開(kāi)，就有長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)商直言。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙市區(qū)（內(nèi)五區(qū)）住宅用地供應(yīng)連年下滑，2014年、2015年分別是579公頃、356公頃。2016年土地供應(yīng)量雖略有恢復(fù)，2017年又同比下降。

　　從長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)近5年的交易情況來(lái)看，2015年長(zhǎng)沙市明顯放緩了推地節(jié)奏，土地供應(yīng)尤其是住宅用地的供應(yīng)量偏少。2016年、2017年土地市場(chǎng)雖然同比有所升溫，但土地出讓面積仍遠(yuǎn)少于2013年。

　　根據(jù)湖南官網(wǎng)紅網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)掛牌108宗土地，其中成交102宗，中止4宗，未成交2宗。從土地性質(zhì)來(lái)看，掛牌的108宗土地中，工業(yè)用地45宗，商業(yè)、住宅用地19宗，商業(yè)用地17宗，其他用地14宗，住宅用地僅13宗，工業(yè)用地占據(jù)了4成以上的份額。

　　而按照湖南省國(guó)土資源廳2017年5月23日對(duì)長(zhǎng)沙市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃備案的批復(fù)，2017年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃為2516.43公頃（合37746.45畝或2516.43萬(wàn)平方米），含新增國(guó)有建設(shè)用地1765.35公頃（合26480.25畝或1765.35萬(wàn)平方米）。其中，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為396.2公頃（合5943畝或396.2萬(wàn)平方米），含新增住宅用地供應(yīng)186.75公頃（合2801.25畝或186.75萬(wàn)平方米）。

　　也就是說(shuō)，2017年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)實(shí)際出讓土地面積，僅完成供應(yīng)計(jì)劃的四分之一左右。

　　今年前4月，長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)累計(jì)成交20宗地，供應(yīng)宗地面積146萬(wàn)平方米。5月份，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)預(yù)計(jì)有9宗經(jīng)營(yíng)性用地出讓，總計(jì)建筑面積為118萬(wàn)平方米。

　　“從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，增加非住宅用地供應(yīng)無(wú)可厚非，但要穩(wěn)定樓市預(yù)期，長(zhǎng)沙還是應(yīng)果斷地增加住宅用地的有效供應(yīng)?！币晃婚L(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士稱，增加非住宅用地供應(yīng)，確實(shí)短期內(nèi)保障了土地財(cái)政收入，但人口持續(xù)流入長(zhǎng)沙所帶來(lái)的大量的住房剛性需求和改善性需求，已不容忽視，過(guò)分依靠以處置緩慢的閑置土地轉(zhuǎn)化為有效的住宅用地供應(yīng)，難以符合調(diào)控的實(shí)際情況，而且被認(rèn)為這更多只是一個(gè)托辭。

　　有房?jī)r(jià)審批被疑不公 樓市恐慌加劇

　　長(zhǎng)沙市住宅用地供應(yīng)的短期緊缺，客觀和直接加劇了樓市的供需矛盾，唯一的有利之處是反向大大推高了長(zhǎng)沙地價(jià)。

　　特別是2017年以來(lái)，長(zhǎng)沙市連續(xù)溢價(jià)拍出多宗土地，樓面地價(jià)已經(jīng)超過(guò)了周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格?！懊娣圪F過(guò)面包”，已對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲預(yù)期造成較大影響。去年8月下旬，長(zhǎng)沙市推出了住宅用地“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)，收到了部分效果，但仍沒(méi)從根本上改善住宅市場(chǎng)的供需失衡。

　　4月17日，[2018]長(zhǎng)土網(wǎng)021號(hào)限價(jià)地塊在43家房企經(jīng)過(guò)53筆出價(jià)后，開(kāi)拍四分半鐘及遭“熔斷”，搶地氛圍進(jìn)一步濃厚。

　　不僅是搶地，搶房和沖突更是在長(zhǎng)沙接連上演。

　　一方面，今年3月中旬，長(zhǎng)沙市出臺(tái)了全裝修住宅新政。由于要求“長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新供地的商品住宅項(xiàng)目，采用全裝修建設(shè)交付的比例不低于70%”，采取毛坯、精裝修分別計(jì)價(jià)方式，加上與新政配套的實(shí)施細(xì)則難產(chǎn)，部分開(kāi)發(fā)商打著精裝房的名義試圖變相提高住宅銷(xiāo)售價(jià)格。

　　雖然全裝修交付是未來(lái)趨勢(shì)，但新政的激進(jìn)程度和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使本已逐步步入平穩(wěn)期的長(zhǎng)沙樓市旋即陷入恐慌，一些購(gòu)房者擔(dān)心新規(guī)實(shí)施后會(huì)大大提升購(gòu)房成本而選擇提前入市。根據(jù)實(shí)際觀察，長(zhǎng)沙全裝修住宅新政或引發(fā)的一系列負(fù)面效果，已引起了湖南省政府領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注。

　　另一方面，由于調(diào)控的需要，長(zhǎng)沙樓市果斷采取了限價(jià)措施。由于個(gè)別區(qū)域內(nèi)高房?jī)r(jià)對(duì)沖樓盤(pán)房?jī)r(jià)差距太大，部分低價(jià)樓盤(pán)因?yàn)槲磥?lái)溢價(jià)希望較大，出現(xiàn)了遭購(gòu)房者“哄搶”的緊張狀態(tài)，而有的樓盤(pán)也因?yàn)楸恢苓吀邇r(jià)樓盤(pán)價(jià)格對(duì)沖得過(guò)低，甚至拖延上市或變相惜售。

　　以芙蓉區(qū)的天宸原著項(xiàng)目為例，在其疊墅戶型被審批到單價(jià)高達(dá)32427元/平方米的天價(jià)后，前不久其高層住宅又被審批到了1.4萬(wàn)元的單價(jià)，明顯高于周邊新房?jī)r(jià)格。在業(yè)界質(zhì)疑不公和缺乏透明度的同時(shí)，部分房企和購(gòu)房者也對(duì)未來(lái)限價(jià)解除后，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)或進(jìn)一步上漲的預(yù)期急劇增強(qiáng)。

　　“周邊的樓盤(pán)，無(wú)論是教育配套還是市政完善，都比不上咱們，咱們樓盤(pán)前年住宅就賣(mài)過(guò)7000多元的單價(jià)，現(xiàn)在讓咱們單價(jià)限價(jià)在6000多元銷(xiāo)售，咱們?cè)趺磳?duì)集團(tuán)交代？”在芙蓉區(qū)人民東路某項(xiàng)目售樓部，其置業(yè)顧問(wèn)反問(wèn)看房者。

　　很明顯，這些已達(dá)到預(yù)售條件，卻遲遲不愿進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售的樓盤(pán)不在少數(shù)。

　　來(lái)自湖南中原的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅供應(yīng)59萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑4.37%，樓市供求比為0.75。而商品住宅供應(yīng)量減少的同時(shí)，成交量在大幅上升，導(dǎo)致整體供應(yīng)缺口增大。

　　4月份，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交79萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲44%，開(kāi)盤(pán)售罄項(xiàng)目占比六成，市場(chǎng)仍顯現(xiàn)旺盛成交態(tài)勢(shì)。5月份，預(yù)計(jì)將有36個(gè)項(xiàng)目推新，其中或有9個(gè)純新盤(pán)在本月入市。

　　長(zhǎng)沙樓市本身就缺乏有效的充足的住宅供應(yīng)量，加上一些房產(chǎn)中介公司、自媒體到處造謠，蓄意制造緊張和恐慌，而地方政府部門(mén)打擊力度不夠，使得購(gòu)房者焦慮增多，社會(huì)意見(jiàn)較大。

　　就在昨日下午，在長(zhǎng)沙市有關(guān)方面的組織下，長(zhǎng)沙市發(fā)改委、市住建委、市國(guó)土局、市統(tǒng)計(jì)局負(fù)責(zé)人就長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、土地供應(yīng)、樓市調(diào)控等方面，與部分房企進(jìn)行了面對(duì)面溝通。

　　據(jù)有關(guān)方面透露，房地產(chǎn)對(duì)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響重大，目前房地產(chǎn)對(duì)長(zhǎng)沙市GDP貢獻(xiàn)度約為26%，對(duì)財(cái)稅貢獻(xiàn)率在50%以上。未來(lái)長(zhǎng)沙樓市“房住不炒、租售并舉、多主體供應(yīng)”的調(diào)控大方向?qū)⒊掷m(xù)不變，限價(jià)將持續(xù)，開(kāi)發(fā)商要順應(yīng)轉(zhuǎn)型。

　　長(zhǎng)沙市政府部門(mén)同時(shí)正在全力以赴，結(jié)合長(zhǎng)沙實(shí)際情況，研究差別化調(diào)控細(xì)則，讓政策更科學(xué)、客觀，更有利于長(zhǎng)沙城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，并將進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程，加快網(wǎng)簽備案速度，未來(lái)長(zhǎng)沙限價(jià)地供應(yīng)的力度將會(huì)繼續(xù)加大。