牛刀：一線城市房價將跌30% 二三線將緊隨暴跌

    有兩種觀點，一種是潘石屹的觀點：房價不會降，因為開發(fā)商有錢；另一種是，炒房客將會去二三線城市。

    這兩種觀點是相關(guān)聯(lián)的，都是為了維護高房價?？墒牵_發(fā)商真的有錢嗎？而且，開發(fā)商的錢多得可以撐起中國的房價嗎？不錯，2009年，開發(fā)商享受了中國30年來房地產(chǎn)開發(fā)的最大暴利，上市公司的龍頭老大萬科總市值一度接近2000億?？墒莿e忘記了，萬科的總市值現(xiàn)在只有800萬，滬深兩市123家房地產(chǎn)上市公司，總市值已經(jīng)跌去60%，你還談什么有錢？從市場層面來看，房地產(chǎn)總市值跌去多少，對應(yīng)的房價也將跌去多少，只不過股市在前而樓市在后。

    再說，用開發(fā)商有錢來威脅中國社會就是不降價，那是一件很可笑的事?，F(xiàn)在，中央政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策還有一項沒有收回，那就是開發(fā)商自有資金比例。我的分析是，如果開發(fā)商抱著一套房子都不賣就是不降價的破罐子破摔的心態(tài)來抗拒住宅的民生化趨勢，中央政府將很快回收這一政策，將開發(fā)商的自有資金比例提高到35%，甚至50%。那么，開發(fā)商還有錢嗎？所以，認清大勢、降價銷售，讓房價回歸到合理的價格，是現(xiàn)階段房價的大趨勢。

    讓我們再來看看第二種觀點，炒房客會去中國二三線城市。這個觀點的潛臺詞是，他們還將繼續(xù)推高房價。在今年年初，王石、潘石屹在唱多中國房價時，我就警告他們，開發(fā)商對房價走勢集體誤判，任志強說今年中國70個大中城市房價會上漲5%，那是不可能的。

    至于炒房客只是開發(fā)商暴利的寄生蟲，房價下降趨勢不可逆轉(zhuǎn)，幾個炒房客掀不起什么大浪，所以房價下降也不僅只是一線城市的事。首先，中國的大中城市共處在一個政策層面下，住房信貸政策、財稅政策和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，不管是在什么城市都是一樣的。盡管在成都、長沙等幾個城市，還有一幫貪官和奸商正支撐高房價，那是蚍蜉撼樹自不量力。

     其次，高房價的撒手锏中央政府還沒有使用出來，那就是貨幣政策。無論是哪個城市，都在使用人民幣，不可能是在用美元買房子。人民幣盡管放出去很多，但是并沒有失控，現(xiàn)在只要央行動用貨幣工具來回收流動性，炒房客從銀行騙取的貸款就將面臨回收，這兩年炒房客所賺的錢也將基本被套在大量的房產(chǎn)上，很多人資金鏈將會斷裂，還有什么錢去二三線城市炒樓？

    第三，二三線城市房價盡管不如一線城市那么高，但是，泡沫的嚴重程度如出一轍，大量的城市居民買不起房子，依靠炒房客來哄抬高房價，當(dāng)?shù)氐某鞘芯用褚膊豢赡艽饝?yīng)，一旦惹怒老百姓，這個城市的市長不一定還能做下去。

    所以，從全國70個大中城市普漲再到普跌，是30年河?xùn)|30年河西的事。中國社會致力的是，讓房價合理回歸到普通居民買得起的程度，而決不允許任何人炒買炒賣胡作非為?，F(xiàn)在，一線城市大勢已定，房價將很快跌去30%以上，隨后央行將動用貨幣工具逼迫房價繼續(xù)下行。而二三線城市，將緊隨一線城市之后，房價開始大跌，預(yù)期今年跌幅在30%左右。從此，中國住宅的民生化趨勢確立，未來的中國社會不可能再產(chǎn)生房價暴漲的情況，無論多少年。