北京二手房回暖真相 低位復(fù)蘇 學(xué)期房降溫難言反彈

    進(jìn)入傳統(tǒng)的“紅五月”，北京樓市較之去年和年初的低沉活躍了不少：二手房成交量持續(xù)上揚(yáng)、新項(xiàng)目頻頻亮相招攬客戶、限房價項(xiàng)目銷售新政征求意見、一大波供應(yīng)即將到來……不過，與復(fù)蘇跡象伴隨的依然是信貸收緊、土地成交低迷與開發(fā)商對于市場的愈發(fā)謹(jǐn)慎。樓市上半年進(jìn)入“收官季”，如今的狀態(tài)如何？又將如何影響樓市下半場？

    和持續(xù)低迷的新房市場相比，北京二手房市場儼然已經(jīng)進(jìn)入回穩(wěn)通道。4月，北京二手房市場簽約量達(dá)到14964套，創(chuàng)近12個月新高。北京商報記者走訪多個區(qū)域發(fā)現(xiàn)，5月首周，二手房市場仍延續(xù)回升態(tài)勢。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，改善型需求的升溫及學(xué)區(qū)房的高峰期助推二手房成交量的上漲，但是目前北京二手房月成交量仍處在低位。同時，二手房價格止跌回穩(wěn)趨勢明顯。值得一提的是，多校劃片政策也給學(xué)區(qū)房市場帶來變數(shù)，購房者對學(xué)區(qū)房的心理預(yù)期開始降溫。

    改善型需求逐漸釋放

    “‘五一’期間我們公司的經(jīng)紀(jì)人都沒有休息，‘五一’之后調(diào)休了一天?！背枀^(qū)青年路區(qū)域一家房地產(chǎn)中介公司門店宋經(jīng)理如是說。在“五一”小長假期間，經(jīng)紀(jì)人一天假期都沒有，也從側(cè)面說明北京二手房市場的回溫行情。

    宋經(jīng)理告訴北京商報記者，“自3月中旬開始，就明顯感覺到市場的回溫，經(jīng)紀(jì)人的帶看量開始有較為明顯的上升，成交周期也有所縮短，這一行情已延續(xù)至今。這兩個月時間二手房市場成交量的上升，也帶給了經(jīng)紀(jì)人信心”。

    據(jù)宋經(jīng)理介紹，他所負(fù)責(zé)的銷售小組總共有8個經(jīng)紀(jì)人，5月開始的這幾天，基本每天全組的帶看量都在6-10個，平均每人每天有一組帶看。4月至今，他們小組共成交房源7套，而在今年2、3月的時候，全組月成交有3、4套就算不錯了。

    商報記者從多個區(qū)域了解到的中介門店簽約情況也和北京二手房月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一致，市場成交量的回升是不爭的事實(shí)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手住宅共網(wǎng)簽13673套，環(huán)比2018年3月上升22.6%，這一月成交量是去年5月至今12個月里的最高值。

    4月北京二手房成交創(chuàng)下近一年新高，但不得不說的是，北京二手房月成交仍處在低位，4月的成交量同比去年下滑了19.1%。一位不愿具名的房產(chǎn)行業(yè)研究員表示，一般來講，全年成交20萬套、月均成交1.7萬套，是北京二手房市場平穩(wěn)的一個潛在標(biāo)準(zhǔn)，這兩個月二手房市場的回升可以看做是“低位復(fù)蘇”。

    在思源地產(chǎn)首席分析師郭毅看來，目前二手房業(yè)主報價較去年普降15%-20%。價格回調(diào)后，北京二手房的價值重新被購房者發(fā)現(xiàn)和認(rèn)可，這是造成二手房成交上漲的原因。

    值得一提的是，北京商報記者走訪時發(fā)現(xiàn)，從成交結(jié)構(gòu)來看，與3月的剛性需求推動市場回溫不同，4月市場復(fù)蘇的推動力主要是改善型需求的升溫。“120平方米以上的房屋是我們這個板塊4月成交的主力，客戶大多也是以小換大的改善客群?！背枀^(qū)十里堡一家中介門店經(jīng)紀(jì)人小王如是說。

    成交價格止跌回穩(wěn)

    成交量連續(xù)兩個月突破1萬套大關(guān)，是否意味著北京二手房市場已經(jīng)觸底反彈了呢？在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前的月成交量僅僅是開始逐漸恢復(fù)至正常水平，離觸底反彈仍然很遠(yuǎn)。

值得注意的是，在二手房市場成交量逐漸回升的同時，北京二手房價格并未上漲，這兩個月的房價表現(xiàn)可以用“止跌回穩(wěn)”來形容。此外，當(dāng)前的交易量也不能支撐價格上漲，接下來，在沒有絕對利好政策出臺的環(huán)境下，價格還將保持平穩(wěn)運(yùn)行。

    上述經(jīng)紀(jì)人小王稱，“當(dāng)前市場成交的依舊是低價房源，以十里堡北里一套62平方米的兩居室為例，該房源今年2月掛牌出售，掛牌價格為408萬元，但近3個月時間依舊未能出售，目前該房屋價格已經(jīng)下調(diào)至395萬元。價格下調(diào)后，該房屋的客戶關(guān)注度明顯提升”。

    盡管成交量不斷回升，但是他所負(fù)責(zé)的板塊及周邊區(qū)域的房源價格并未上漲。這兩個月成交的房屋基本上都是掛牌很久的“存貨”，春節(jié)后至今，新掛牌的房源較少，目前在售的二手房多是幾個月前掛牌的，甚至有些房源掛牌出售時間已經(jīng)超過6個月。因?yàn)檫^去一年時間里，二手房成交量的大幅降低，目前市場仍是以消化近一年的庫存房源為主。

    同時，這兩個月消化的庫存房源有限，許多小區(qū)的庫存房源依然較高。以東四環(huán)邊上的公園1872小區(qū)為例，該小區(qū)目前仍有50余套房源在售，2016年市場較好時，在售房源一直維持在20余套左右，2013年該小區(qū)的平均在售房源約30余套。

    在小王看來，在8、9月之前，多數(shù)小區(qū)仍舊會以消化積壓的庫存房源為主。在庫存房源量消化完之前，二手房價格都會保持一個較為平穩(wěn)的狀態(tài)。

    有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，二手房市場的回暖也與新房市場的供應(yīng)低迷有關(guān)，接下來北京將有大量的限房價項(xiàng)目與共有產(chǎn)權(quán)房入市銷售，這將吸引大多數(shù)剛需客群的選擇。整體來看，在多重因素疊加效應(yīng)下，今年北京二手房市場將維持量價平穩(wěn)的態(tài)勢。

    學(xué)區(qū)房預(yù)期降溫

    在北京二手房市場中，學(xué)區(qū)房可以說是受關(guān)注度頗高，這兩個月二手房市場成交的升溫也與購置學(xué)區(qū)房的高峰期有一定的關(guān)系。

    據(jù)了解，每年的3-5月是學(xué)區(qū)房換買的高峰期，今年4 月，北京市多個區(qū)域發(fā)布義務(wù)教育階段入學(xué)政策，對市場主體行為產(chǎn)生一定影響。如東城區(qū)的“630政策”導(dǎo)致部分學(xué)區(qū)購房需求前置。此外，西城區(qū)學(xué)區(qū)政策雖基本無變化，但由于對未來政策變化的預(yù)期，加上東城、海淀兩區(qū)未來實(shí)行多校劃片，導(dǎo)致部分學(xué)區(qū)購房需求溢出到西城區(qū)，西城區(qū)成交量也有所增加。

    不過，東城、海淀、豐臺等區(qū)在幼升小政策中增加了關(guān)于多校劃片的可能，而朝陽區(qū)今年卻又取消了該表述，不過目前各細(xì)則仍未出臺，這也為學(xué)區(qū)房未來市場帶來了變數(shù)。

    雖然東城區(qū)和平里板塊被市場認(rèn)定為是教育水平較為均衡的區(qū)域，但是在和平里中街門店，鏈家經(jīng)紀(jì)人正在催促手中的學(xué)區(qū)房客戶盡快辦理過戶，“6月30日以后就要實(shí)施新政策，所以將來怎么劃片還不一定”。

    該經(jīng)紀(jì)人介紹，以和平里五區(qū)的房子為例，此前的劃片學(xué)校是和平里一小，但是如果一旦多校劃片，可能會被排到三小、六小、九小。從二手房成交價格上看，一小、三小的學(xué)區(qū)房價格高于六小、九小幾千元/平方米，在該經(jīng)紀(jì)人看來，若多校劃片后價格將逐漸趨同。

    西城區(qū)某中介門店負(fù)責(zé)人告訴北京商報記者，“近期咨詢多校劃片政策的購房者特別多，雖然西城學(xué)區(qū)政策基本沒變，但在多個區(qū)域多校劃片政策的影響下，許多購房者心理都開始出現(xiàn)變化，現(xiàn)在購買學(xué)區(qū)房不確定性較大，預(yù)期等到政策明朗再做決定”。

    有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，教育部門試圖通過提高教育資源與房產(chǎn)對應(yīng)關(guān)系的模糊性，降低家長購買學(xué)區(qū)房的期望值，進(jìn)而避免學(xué)區(qū)房的過度炒作。在這樣的政策預(yù)期下，學(xué)區(qū)房的價格也會穩(wěn)中回落，預(yù)期下的降溫將成為未來學(xué)區(qū)房市場的主要變化。