業(yè)內(nèi)談北京樓市新政：房?jī)r(jià)不均或致南北五環(huán)差異觸線(xiàn)

    北京房?jī)r(jià)不均或致五環(huán)內(nèi)南北差異觸線(xiàn)

    北京市住建委昨發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的通知》，并公開(kāi)征求意見(jiàn)

    昨日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的通知》，正式向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。通知規(guī)定，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷(xiāo)售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷(xiāo)售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

    58安居客房產(chǎn)研究院北京分析師李震在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，政策落地后，經(jīng)由政府收購(gòu)的共有產(chǎn)權(quán)房，將大大壓縮限價(jià)房的牟利空間，也將打壓很多購(gòu)房者“買(mǎi)到就是賺到”的“非住”動(dòng)機(jī)，有利于促進(jìn)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目真正回歸“房住不炒”的目的。

    此次姍姍來(lái)遲的限價(jià)房新政，雖然仍處于征求意見(jiàn)階段，但政策框架已經(jīng)清晰。然而，在思源地產(chǎn)副總經(jīng)理郭毅看來(lái)，仍有懸念的莫過(guò)于限價(jià)房的評(píng)估價(jià)格如何界定，以及哪些項(xiàng)目可能會(huì)觸及85%而被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房。   

    郭毅表示，市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估可能會(huì)依據(jù)二手房及新房?jī)r(jià)格做出綜合評(píng)定。二手房?jī)r(jià)格雖然因限購(gòu)限貸導(dǎo)致需求大減，房?jī)r(jià)回落，但明顯降價(jià)的項(xiàng)目卻存在房齡老、面積小、物業(yè)差的短板，與新房的品質(zhì)存在明顯落差。如果評(píng)估價(jià)格是綜合新房與二手房售價(jià)而定，那么首先可以剔除五環(huán)外限價(jià)房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的可能。而對(duì)于五環(huán)內(nèi)的少量限價(jià)房項(xiàng)目也需區(qū)別對(duì)待。

    “由于北京存在南北房?jī)r(jià)落差，因此，無(wú)論是對(duì)標(biāo)新房還是二手房?jī)r(jià)格，城北五環(huán)內(nèi)，特別是二環(huán)三環(huán)的限價(jià)房有可能會(huì)達(dá)到限售價(jià)占評(píng)估價(jià)的比值低于85%的標(biāo)準(zhǔn)，從而被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。而城南無(wú)論是新房的價(jià)格管制還是二手房的市場(chǎng)價(jià)格，均處于相對(duì)偏低的水平，因此，雖然同樣處于核心城區(qū)，有可能出現(xiàn)京北項(xiàng)目觸線(xiàn)京南項(xiàng)目過(guò)關(guān)的現(xiàn)象。”郭毅表示。

    值得關(guān)注的是，此次通知除了明確85%的項(xiàng)目紅線(xiàn)外，在堅(jiān)持剛需優(yōu)先的基礎(chǔ)上亦兼顧了改善需求，還明確了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目收購(gòu)的具體操作。

    “總的來(lái)看，此次北京限價(jià)房新政提出的85%紅線(xiàn)設(shè)定比例，對(duì)于目前已經(jīng)推出的限價(jià)房地塊來(lái)說(shuō)，僅有少量項(xiàng)目或?qū)⑹艿接绊憽！崩钫鹬赋?，就目前征求意?jiàn)稿來(lái)看，被轉(zhuǎn)換為共有產(chǎn)權(quán)房后如何定價(jià)，還需在未來(lái)進(jìn)一步明確。