增發(fā)價(jià)慘現(xiàn)"二破"潮 上市房企"不差錢"直面考驗(yàn)

     2009年房地產(chǎn)的火爆讓上市房企變得“不差錢”，然而隨著一系列新政的實(shí)施，銷售預(yù)期已經(jīng)受到嚴(yán)重影響，再融資面臨斷流威脅，房企不久前因過(guò)度自信和擴(kuò)張背負(fù)的巨額負(fù)債，恐怕轉(zhuǎn)瞬間變成沉重的負(fù)擔(dān)。而在房企融資受限的情況下，如何擴(kuò)大供給，已經(jīng)引起市場(chǎng)的關(guān)注。

    增發(fā)價(jià)頻頻“二破”

    自去年以來(lái)，已有44家房地產(chǎn)上市公司公布了再融資方案，包括“萬(wàn)保招金”四大地產(chǎn)巨頭在內(nèi)。諸如此類的融資公告頻頻出現(xiàn)，透露出房企渴求資金的強(qiáng)烈信號(hào)。

    在這44家房地產(chǎn)上市公司中，有43家計(jì)劃定向增發(fā)，只有萬(wàn)科計(jì)劃進(jìn)行公開增發(fā)。從再融資的進(jìn)度來(lái)看，6家房地產(chǎn)上市公司目前停留在董事會(huì)預(yù)案上，33家獲得了股東大會(huì)的通過(guò)，4家得到了證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，剛泰控股成為唯一一家未獲通過(guò)的房地產(chǎn)上市公司。

    然而作為樓市新政的一部分，管理層日前再次重申：暫緩房地產(chǎn)再融資審批。雖然新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策尚未在房?jī)r(jià)指標(biāo)上取得實(shí)質(zhì)性效果，但卻已在股市上引發(fā)了新一輪信心危機(jī)。在面臨審批困局的同時(shí)，地產(chǎn)股的跌跌不休，部分?jǐn)M進(jìn)行再融資上市公司股價(jià)跌破發(fā)行價(jià)，令再融資難上加難。

    招商地產(chǎn)在4月20日發(fā)布再融資計(jì)劃稱，將向大股東和機(jī)構(gòu)投資者定向增發(fā)2.5億股，增發(fā)價(jià)格為每股20.6元，蘇寧環(huán)球的再融資方案早在去年7月21日就已經(jīng)公布，公司計(jì)劃以每股13.4元的價(jià)格向機(jī)構(gòu)投資者定向增發(fā)3.8億股。

    但按照這兩家房地產(chǎn)上市公司初定的定向增發(fā)方案來(lái)看，由于股價(jià)連日的大跌，這兩家公司的增發(fā)價(jià)格遠(yuǎn)高于目前二級(jí)市場(chǎng)的股價(jià)，它們的再融資計(jì)劃即便通過(guò)管理層審批，短期內(nèi)也無(wú)法實(shí)施。

    招商地產(chǎn)4月27日的收盤價(jià)格為17.80元，較20.6元的增發(fā)價(jià)格折價(jià)13.59%，蘇寧環(huán)球4月27日?qǐng)?bào)收于10.29元，比增發(fā)價(jià)13.4元折價(jià)23.20%。

    值得注意的是，招商地產(chǎn)原來(lái)的增發(fā)價(jià)格為28元，20.6元已是下調(diào)后的增發(fā)價(jià)，但投資者的拋售令其再次遭跌破。保利地產(chǎn)上次實(shí)施增發(fā)的價(jià)格是24元，包括劉益謙等資本大腕還沒有等來(lái)解套的一天，這次擬再次增發(fā)的價(jià)格又被跌破。

    事實(shí)上，除了招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、保利地產(chǎn)外，目前房地產(chǎn)上市公司股價(jià)低于增發(fā)價(jià)的比比皆是：金地集團(tuán)、綠景地產(chǎn)、萬(wàn)方地產(chǎn)等的增發(fā)價(jià)格均高于4月27日的收盤價(jià)格。

    行業(yè)或洗牌

    經(jīng)歷了2008年的慘淡，全球金融危機(jī)實(shí)際上拯救了中國(guó)的開發(fā)商們，本來(lái)緊縮的資金來(lái)源在進(jìn)入2009年后，被4萬(wàn)億投資和寬松的信貸重新輸血，造就了2009年房地產(chǎn)業(yè)的集體盛筵。地產(chǎn)商似乎都“不差錢”，爭(zhēng)搶“地王”現(xiàn)象此起彼伏。

    然而，曾經(jīng)支撐了開發(fā)商去年以來(lái)大肆買地、捂盤的極為寬松的資金環(huán)境，現(xiàn)在很可能正在變成勒緊開發(fā)商脖子的繩索，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)出“微妙”的態(tài)勢(shì)，經(jīng)過(guò)多年的改革與發(fā)展后，房地產(chǎn)行業(yè)深層次的矛盾逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，一位房地產(chǎn)業(yè)資深人士指出。

    一位市場(chǎng)分析人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，最近的一系列信號(hào)都在明顯釋放金融政策收緊的信號(hào)。3月30日，周其仁、夏斌、李稻葵等三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家成為貨幣政策委員會(huì)新成員，作為央行制定貨幣政策的咨詢議事機(jī)構(gòu)，該委員會(huì)對(duì)貨幣政策具有很強(qiáng)的影響力，值得注意的是，三位新成員的主要觀點(diǎn)都偏于緊縮。“在這樣的背景下，今年房企融資不易”。

    “如果上市房企的再融資方案要順利實(shí)施，除了證監(jiān)會(huì)重新對(duì)房地產(chǎn)上市公司的再融資計(jì)劃開閘以外，這些公司也有必要對(duì)已公布的方案進(jìn)行修正。”一位房地產(chǎn)行業(yè)研究員在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，無(wú)論是機(jī)構(gòu)投資者還是關(guān)聯(lián)方，都不會(huì)讓自己虧錢。然而，即便最終能夠?qū)嵤┤谫Y方案，融資的節(jié)奏和金額，都可能跟預(yù)期存在較大差距。上市房企必須適應(yīng)新的環(huán)境，調(diào)整資金運(yùn)用計(jì)劃。

    “今年開發(fā)商拿地普遍比較謹(jǐn)慎，尤其是中小開發(fā)商，”華泰證券分析師劉瓊發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)金流緊張是困擾中小房企做大做強(qiáng)的原因，而融資難卻又造成中小房企難以補(bǔ)充現(xiàn)金流。

    對(duì)于中小房企如何走出融資難困境，在劉瓊看來(lái)加速項(xiàng)目銷售盤活資金是最快捷的方式。不過(guò)，即便加速銷售，但短期內(nèi)降價(jià)出售的可能性依然非常小，“主要是由于去年地價(jià)都非常高，造成彼此間相互抬價(jià)。”

    無(wú)路可走的開發(fā)商只能把希望寄托在海外融資這條路上。例如，碧桂園、恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、恒盛地產(chǎn)、雅居樂(lè)等多家H股上市的民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)先后宣布發(fā)行海外債券，籌資金額總計(jì)約20億美元。但如此融資的代價(jià)也是高昂的，從各家地產(chǎn)商發(fā)債的利息來(lái)看，碧桂園債券利息為11.25%，恒大地產(chǎn)13%，雅居樂(lè)利率指導(dǎo)區(qū)間定在8.875%－9%，佳兆業(yè)最高，達(dá)到13.5%。這種發(fā)行高息債券的融資方式卻并不被業(yè)內(nèi)看好，畢竟高息債券的利息比一般債券高出5個(gè)百分點(diǎn)。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果目前的環(huán)境延續(xù)，2010年下半年，部分此前過(guò)度擴(kuò)張、成本控制能力較差的房企就會(huì)出現(xiàn)資金鏈方面的問(wèn)題；而經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守、融資能力強(qiáng)的大型企業(yè)，在行業(yè)內(nèi)的相對(duì)地位反而提高，2008年本可上演的行業(yè)洗牌，有可能在今年和明年上演。

    不應(yīng)影響供應(yīng)

    開發(fā)商融資環(huán)境的全面收緊，可以在一定程度上防止其盲目囤地、一味捂盤的行為。

    對(duì)于擁有眾多地塊、大量房源的開發(fā)商，融資環(huán)境緊縮可以迫使它們放出囤積的土地和房源，加大短期市場(chǎng)供應(yīng)。但業(yè)內(nèi)人士也提醒，另一方面，市場(chǎng)預(yù)期的改變和資金的窘迫，可能又對(duì)擴(kuò)大供應(yīng)有負(fù)面影響。

    有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前內(nèi)地86家上市房企債務(wù)總額達(dá)到6045億元，有60家債務(wù)總額明顯增加，有56家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)60%，46家在70%以上。

    雖然去年不少房企銷售收入明顯增加，但是在市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期下，房企加大了舉債力度。這些債務(wù)如果不能得到銷售和再融資的支持，就將影響房企的開發(fā)能力，進(jìn)而影響樓市的供給。

    此外，國(guó)土部對(duì)土地出讓的保證金、繳納時(shí)間、比例等進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，事實(shí)上加大了開發(fā)商的拿地資金門檻，導(dǎo)致房企在土地?cái)U(kuò)張方面的資金量需求量增加。

    市場(chǎng)人士建議，不能一味地限制房企的融資行為。對(duì)于主要開發(fā)政策鼓勵(lì)的保障房和中小套型房的開發(fā)商，融資環(huán)境可以寬松一些；對(duì)于一貫開發(fā)高端住宅的開發(fā)商，融資環(huán)境可以適當(dāng)緊縮。通過(guò)這種融資的區(qū)別對(duì)待，引導(dǎo)房企擴(kuò)大保障房和中小套型房屋的有效供應(yīng)。