拼戶口引人才 調(diào)控并未放松西安樓市加速去庫(kù)存

    到5月6日，西安戶籍新政出臺(tái)正好滿430天。該新政被當(dāng)?shù)厝朔Q為“千軍萬(wàn)馬進(jìn)長(zhǎng)安”。西安市公安局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年3月1日至12月底，全市共遷入落戶24.5萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)335.9%。其中，新政落戶13.95萬(wàn)人，占新落戶總數(shù)的57%。

　　劇增的落戶人口帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘械幕鸨?。中?guó)證券報(bào)記者近日實(shí)地走訪西安市相關(guān)樓盤、戶籍辦事機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)中介門店發(fā)現(xiàn)，落戶人群助推了當(dāng)?shù)貥鞘械臒岫?，看房人增加，房企則加大了去庫(kù)存力度。

　　調(diào)控并未放松

　　“可以說(shuō)，西安這兩年樓市是嚴(yán)厲調(diào)控的。但是由于落戶放開(kāi)，購(gòu)買人群多了，自然會(huì)帶動(dòng)價(jià)格波動(dòng)?！蹦钞?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)觀察人士說(shuō)。

　　追溯西安的樓市調(diào)控政策，半年連發(fā)限購(gòu)、限貸和限售措施，不可謂不嚴(yán)厲。

　　2017年1月1日，西安出臺(tái)限購(gòu)規(guī)定，在本市城六區(qū)(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū))范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套住房（含新建商品住房和二手住房）。

　　2017年4月18日，西安出臺(tái)差別化信貸政策規(guī)定，在西安市無(wú)住房的居民家庭，首次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，首付款比例不低于30%。

　　2017年6月28日，西安出臺(tái)限售政策，凡是2017年4月18日以前在西安城七區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)范圍購(gòu)買商品房的購(gòu)房者，自網(wǎng)簽備案起，滿5年方可交易。

　　“雖然限購(gòu)、限售等調(diào)控政策都出臺(tái)了，但對(duì)于戶籍人口來(lái)說(shuō)，還是可以買房?！鄙鲜霎?dāng)?shù)胤慨a(chǎn)觀察人士表示，而西安市去年涌入20余萬(wàn)戶籍人口。

　　除西安之外，截至5月6日，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有30個(gè)城市發(fā)布了“本地有史以來(lái)最寬松”的人才吸引政策。人才大量落戶之后，樓市調(diào)控效果成為多位專家關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，人才落戶是為了教育、醫(yī)療等公共資源同等化。但同樣是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，租房落戶排序在有房之后，所以大部分落戶者依然需要買房。在出臺(tái)落戶政策的相關(guān)城市中，天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、青島等七座GDP超萬(wàn)億元的城市，自身的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，發(fā)展后勁足。而西安2017年GDP為7469億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還需趕超其他城市，才能吸引更多優(yōu)秀人才。

　　上述房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，西安在引進(jìn)人才的同時(shí)，需要做大產(chǎn)業(yè)，做足配套，真正以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向引進(jìn)人才，才能才盡其用，人盡其能。

　　助推房企去庫(kù)存

　　中國(guó)證券報(bào)記者在樓盤開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，符合購(gòu)房資格的人群增多，讓西安樓市火起來(lái)。

　　4月29日中午，中國(guó)證券報(bào)記者來(lái)到位于西安市地鐵一號(hào)線終點(diǎn)站——后衛(wèi)寨。出了地鐵站，步行約3里路來(lái)到某港股龍頭房企位于此處的營(yíng)銷中心。

　　雖然位于西安最西邊，與咸陽(yáng)市接壤，而且周圍交通設(shè)施不便，教育、商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施不健全。但是記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，位于后衛(wèi)寨附件的恒大都市廣場(chǎng)1號(hào)樓于4月27日取得預(yù)售證，共計(jì)248套房源即將入市，前來(lái)提交資料的購(gòu)房者排起了百余米長(zhǎng)龍，其中以剛畢業(yè)不久的年輕人居多。

　　“雖然離西安市區(qū)偏遠(yuǎn)，但這邊的房?jī)r(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右，算便宜的，而且搶不到房源?！辟?gòu)房者陳漢（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者說(shuō)，他在很多售樓中心提交了購(gòu)房資料，等著搖號(hào)結(jié)果，但搖中的概率不高，約十分之一。

　　同日下午，位于西安市長(zhǎng)安區(qū)韋曲十字商圈的融創(chuàng)天朗南長(zhǎng)安街1號(hào)也異常火爆，700套房5000多人搖號(hào)。在現(xiàn)場(chǎng)等待搖號(hào)結(jié)果的李先生對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者感嘆，“搖了8個(gè)樓盤都沒(méi)搖上，請(qǐng)假兩個(gè)月沒(méi)上班就為買房。”

　　4月28日下午，中國(guó)證券報(bào)記者來(lái)到西安市未央?yún)^(qū)鳳城十一路附近的某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。一位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，附近房源緊張，自年初以來(lái)價(jià)格上漲近三成。

　　今年前三個(gè)月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，西安市在35個(gè)大城市中，無(wú)論是新建商品住宅銷售價(jià)格還是二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，較上年同比均保持較快增長(zhǎng)。

　　樓市逐漸升溫也助推了相關(guān)房企在當(dāng)?shù)厝?kù)存。5月2日，某北京國(guó)有背景上市房企負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，該房企在傳統(tǒng)的京津冀和長(zhǎng)三角區(qū)域外，去年以來(lái)在西安、成都等實(shí)施人才新政的城市銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)了新高?！敖螘r(shí)間以來(lái)，西安樓市有了價(jià)格上升的驅(qū)動(dòng)因素。”

　　房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年西安市銷售額居前三的萬(wàn)科、融創(chuàng)和恒大，銷售額分別為196.07億元、147.85億元、75.81億元。而2016年的相關(guān)數(shù)據(jù)為111.2億元、約40億元和39.4億元。

    上市房企 加快中西部布局

　　隨著上市公司2017年年報(bào)披露完畢，上市房企區(qū)域布局戰(zhàn)略逐漸明晰，中西部城市逐漸成為各家上市房企布局的重點(diǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，有多達(dá)56家上市房企2017年在中西部區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積和銷售額雙增長(zhǎng)。

　　中西部區(qū)域業(yè)績(jī)良好

　　萬(wàn)科A年報(bào)顯示，2017年在包括成都、南充、武漢、西安、鄭州、重慶、昆明、貴陽(yáng)、烏魯木齊、玉溪等中西部區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積986.49萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)27.44%，銷售金額996.76億元，較上年同期增長(zhǎng)18.81%。在深耕現(xiàn)有城市的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科A2017年新進(jìn)入城市基本集中在石家莊、蘭州、西昌、宜昌等中西部城市。

　　另一房企龍頭保利地產(chǎn)在2017年中西部區(qū)域銷售業(yè)績(jī)也十分亮眼。武漢、成都、重慶、合肥等中西部城市單城銷售破百億元，中部區(qū)域成為保利地產(chǎn)營(yíng)收增長(zhǎng)的主力區(qū)域。

　　一些中小房企在中西部地區(qū)也加強(qiáng)布局。以陽(yáng)光城為例。4月以來(lái)，公司共斥資24.98億元相繼在重慶市巴南區(qū)、陜西省延安市以及四川省西昌市等地以并購(gòu)形式獲得土地。相較于去年，今年陽(yáng)光城在中西部的布局更加明晰。

　　而上市房企進(jìn)軍中西部區(qū)域的路徑也呈現(xiàn)多元化。除傳統(tǒng)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、土地招拍掛等方式，并購(gòu)當(dāng)?shù)胤科蟪蔀榉科箝_(kāi)拓中西部區(qū)域的主流模式。

　　以融創(chuàng)中國(guó)為例，2017年融信通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)等方式新進(jìn)入26個(gè)城市，共新增78宗地塊，規(guī)劃建筑面積1482萬(wàn)平方米。其中，28．97億元受讓寧波海亮和安徽海亮55％的股權(quán)，通過(guò)此次股權(quán)收購(gòu)，融信獲得海亮地產(chǎn)位于中西部特別是省會(huì)及周邊地區(qū)共17個(gè)城市的35個(gè)項(xiàng)目，超過(guò)500萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

　　信達(dá)地產(chǎn)也于此前公告，擬向中國(guó)信達(dá)發(fā)行股份購(gòu)買其擬持有的淮礦地產(chǎn)60%股權(quán)，擬向淮礦集團(tuán)發(fā)行股份購(gòu)買其持有的淮礦地產(chǎn)40%股權(quán)。多年以來(lái)，淮礦地產(chǎn)在安徽省內(nèi)和周邊區(qū)域形成了較為成熟的業(yè)務(wù)流程和開(kāi)發(fā)模式。

　　中西部房地產(chǎn)投資漸增

　　2017年及2018年以來(lái)，一些中西部省份及相關(guān)城市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

　　河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，河南2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7090.25億元，同比增長(zhǎng)14.7%；商品房銷售額7129.40億元，同比增長(zhǎng)27.0%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)21.9%；而商品房銷售面積則達(dá)13313.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.8%。

　　重慶市2018年以來(lái)房地產(chǎn)投資緩步上升。2018年前三月，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資798.12億元，同比增長(zhǎng)7.8%，增速比1-2月提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資543.50億元，同比增長(zhǎng)14.5%，增速比1-2月提高7.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.1%。

　　相較于省會(huì)城市，一些中西部地級(jí)市成為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)快速的地區(qū)。四川省涼山州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資51.31億元，較上年同期增長(zhǎng)62%。住宅竣工面積305萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58.3%。

　　2018年以來(lái)，包括涼山州在內(nèi)的許多中西部地級(jí)市、縣級(jí)市的土地市場(chǎng)都有上市房企甚至龍頭房企的影子。4月27日陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，子公司成都盛德輝置業(yè)有限公司以合計(jì)人民幣9.14億元競(jìng)得四川省西昌市西部城區(qū)B1-24、西部城區(qū)B1-26地塊。5月5日，萬(wàn)科A公告稱，在四川省眉山市仁壽縣獲得63畝土地。該土地溢價(jià)率為30.65%，總計(jì)2.43億元，這是萬(wàn)科半年內(nèi)在仁壽縣獲得的第二宗地塊。

　　4月多城 土地出讓金額創(chuàng)新高

　　4月地方國(guó)土部門官方網(wǎng)站土地出讓數(shù)據(jù)顯示，一線城市方面，北京無(wú)新增土地供應(yīng)，上海則首次掛牌出讓外環(huán)以內(nèi)的宅地。與此同時(shí)，杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚(yáng)州、成都等7個(gè)城市土地出讓金額突破百億元，創(chuàng)同期土地出讓紀(jì)錄。

　　北京上海土地市場(chǎng)交易清淡

　　相較于杭州等多個(gè)城市土地出讓的火熱狀況不同，北京、上海等城市4月土拍趨冷。

　　上海方面，4月上海土地市場(chǎng)共成交4幅經(jīng)營(yíng)性用地(工業(yè)用地和動(dòng)遷安置房用地除外)。總成交面積為24.57萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌31.95%，總成交額達(dá)54.83億元。

　　北京土地供應(yīng)方面，北京市國(guó)土局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月北京無(wú)新增土地供應(yīng)，包括居住類用地、商服金融類用地、工業(yè)用地、綜合用地等土地類型在內(nèi)。

　　北京土地出讓方面，4月北京僅交易1宗延慶區(qū)涉宅用地，出讓金額為33.2億元。同月，北京市流拍兩宗分別位于房山和門頭溝的限價(jià)住宅用地。

　　經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)北京市已流標(biāo)6宗地塊。

　　市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，北京等地“逢拍必限”的土地出讓模式及圍繞自持比例展開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)，令不少開(kāi)發(fā)商拿地動(dòng)力不足，所以產(chǎn)生流拍。

　　7城市表現(xiàn)突出

　　4月，杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚(yáng)州、成都等7個(gè)城市土地出讓金額突破百億元，創(chuàng)造同期土地出讓新紀(jì)錄。

　　其中杭州市為179億元，同比上漲237%。截至目前，杭州市區(qū)今年成交85宗地塊，其中涉宅用地有56宗。

　　由于土地出讓市場(chǎng)火熱，一定程度推高杭州的土地出讓價(jià)格，使得部分土地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。臨安區(qū)域近日出讓五宗土地，其中有兩宗在當(dāng)天出讓中流拍，這也是杭州今年首次出現(xiàn)土地流拍。相關(guān)土拍人士表示，由于臨安地處偏遠(yuǎn)，土地較主城區(qū)來(lái)說(shuō)較為冷清。同時(shí)，商品預(yù)售價(jià)格監(jiān)管嚴(yán)厲，土地價(jià)格趨高使得房企利潤(rùn)趨薄，也是重要原因之一。

　　除杭州外，4月，上海、寧波、西安、徐州和紹興等城市土地出讓也較上年增長(zhǎng)100%。

　　溢價(jià)率方面，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價(jià)率均保持低位。

　　企業(yè)方面，龍湖地產(chǎn)、碧桂園、保利地產(chǎn)位列拿地金額前三。2018年1-4月，龍湖以696億元拿地總額再次位列拿地榜榜首，拿地金額高企，勢(shì)頭猛進(jìn)。碧桂園以529億元拿地總額緊隨其后；保利以506億元躍居第三位，土地市場(chǎng)發(fā)力顯著。

　　保利地產(chǎn)一季報(bào)顯示，一季度保利國(guó)內(nèi)新拓展項(xiàng)目33個(gè)，新增容積率面積717萬(wàn)平方米，總獲取成本488.63億元，其中一二線城市拓展金額占比71.5%，國(guó)外新拓展倫敦項(xiàng)目。

　　“可以說(shuō)，2017年是西安樓市的拐點(diǎn)，除長(zhǎng)期深耕本地的萬(wàn)科、龍湖之外，華夏幸福、綠城、遠(yuǎn)洋等不下十幾家一二線房企也進(jìn)來(lái)了?！鄙鲜龇科筘?fù)責(zé)人表示。

　　新政引來(lái)落戶人口

　　倪帥是一位IT工程師，半個(gè)月前從深圳辭職回到西安，目前在西安某大學(xué)科技園工作。五一假期，他忙著了解西安樓盤的開(kāi)盤信息，盡早提交購(gòu)房資料進(jìn)行搖號(hào)?！罢趽u，能否搖上號(hào)還不一定?！蹦邘洷硎?，“回來(lái)的首要任務(wù)是買個(gè)房，這樣找對(duì)象時(shí)腰板才硬，所以前幾天就去派出所落了戶，也就一兩分鐘的事?！?/p>

　　而來(lái)自吉林通化的苗女士則感嘆自己在2016年底的決策十分英明。苗女士在北京從事布藝生意多年，一家三口戶口全在通化老家，孩子在北京上初中也是借讀。“戶口一直是困擾我們的心病，想讓孩子有個(gè)良好的教育環(huán)境，又能順順當(dāng)當(dāng)?shù)貐⒓痈呖?。?016年底，經(jīng)人介紹，苗女士殺入西安樓市，在灞橋區(qū)購(gòu)置了兩套房產(chǎn)。“當(dāng)時(shí)周圍朋友都流行買環(huán)京區(qū)域和海南的房子，朋友聚會(huì)的時(shí)候，大家納悶怎么選了個(gè)西部城市投資。現(xiàn)在朋友們佩服我上車及時(shí)，過(guò)了這村肯定沒(méi)這店了?！?/p>

　　借這輪戶籍新政，苗女士把一家戶口遷到西安?！拔覀兇蛩阕尯⒆咏窈笤谖靼采细咧?，畢竟是省會(huì)城市，教育質(zhì)量會(huì)好些。”

　　2017年3月1日落地的西安市戶籍準(zhǔn)入新政策對(duì)部分戶籍準(zhǔn)入條件作出重大調(diào)整，可概括為“三放四降”?！叭拧奔捶砰_(kāi)普通大中專院校畢業(yè)生的落戶限制、放寬設(shè)立單位集體戶口條件、放寬對(duì)“用人單位”的概念界定；“四降”即降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房落戶條件、降低長(zhǎng)期在西安市區(qū)就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費(fèi)年限。

　　2月西安戶籍門檻再度放寬。個(gè)人落戶一站式全辦結(jié)，通過(guò)學(xué)歷、人才、投資納稅落戶的，即便是落在集體戶上，也可同步完成舉家遷入。

　　兩次放寬戶籍所產(chǎn)生的效果十分明顯。西安市公安局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度西安遷入戶籍24.49萬(wàn)人，其中博士392人、碩士研究生6689人、本?？粕?2.5萬(wàn)人，另有9851人以人才引進(jìn)方式落戶。“我們所里的戶籍科這一年是最忙的，基本無(wú)休，還需要從其他職能科室調(diào)派人員。”未央?yún)^(qū)某派出所人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　除了出臺(tái)戶籍新政外，西安市相關(guān)部門也主動(dòng)作為，到北京、上海、武漢等高校集中的城市招才引智。

　　北京某高校碩士畢業(yè)生、湖北人小許近日收到西安高新區(qū)某企業(yè)的offer，專業(yè)為機(jī)械設(shè)計(jì)的他，不僅可以快速落戶西安，高新區(qū)和企業(yè)還能夠提供人才公寓。小許表示，“當(dāng)年父母是從東北來(lái)到湖北。父母對(duì)自己能夠讓所學(xué)專業(yè)得到發(fā)揮十分支持?！爆F(xiàn)在小許正在研究當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域規(guī)劃以制定買房計(jì)劃。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，引入人才的政策對(duì)樓市交易有積極作用。