二三線城市去庫存房 加速 “抑投機(jī)”與“保剛需”并進(jìn)

　  2018年過去三分之一，樓市情況復(fù)雜依舊。

　　5月2日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《4月全國40城住宅成交報告》稱，受其檢測的40城中，4個一線城市新建商品住宅成交面積約147萬平方米，環(huán)比減少11%，同比減少35%；18個二線城市新建商品住宅成交面積約1570萬平方米，環(huán)比增加5%，同比減少15%；18個三四線城市新建商品住宅成交面積約762萬平方米，環(huán)比增9%，同比增加15%。

　　一線城市依然承受高壓調(diào)控的背景下，二三線城市成為樓市主角，去庫存加速，樓市回暖跡象明顯。而多個城市推出了人才引進(jìn)戰(zhàn)略，放寬落戶限制，也被認(rèn)為將會進(jìn)一步刺激市場預(yù)期。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示，城市之間的競爭已經(jīng)全面展開，搶奪人才，既是搶奪創(chuàng)新創(chuàng)造力，贏得更多創(chuàng)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)布局，也是搶奪以年輕人才為主的消費(fèi)力，促進(jìn)城市消費(fèi)升級換檔。但是，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險依然是當(dāng)前最大的任務(wù)，因此調(diào)控政策不會退出，在一些房價上漲過快的城市還會繼續(xù)加碼調(diào)控。

　　一線“風(fēng)向標(biāo)”未變

　　一線城市的樓市持續(xù)清淡。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，一線城市樓市成交面積環(huán)比下降9.8%，其中上海、廣州降幅均超過10%。同比來看，一線城市整體下滑20.7%，四個城市均出現(xiàn)不同程度下滑，北京降幅超過40%。

　　“五一”小長假期間，一線城市樓市依然冷清。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從小長假前兩天來看，一線城市合計網(wǎng)簽商品房住宅360套，與清明小長假前兩天基本持平，同比跌幅超過50%。

　　這與調(diào)控未開始的2016年情形截然不同。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年“五一”小長假期間，僅北京市就成交商品住宅共807套，成交面積達(dá)到8.88萬平方米。

　　易居研究院副院長楊紅旭指出，目前，一線城市的調(diào)控效果較為分化。北京、上海調(diào)控效果明顯，深圳和廣州則還處在高位盤整的階段。

　　這被認(rèn)為與一線城市調(diào)控政策的嚴(yán)格程度有關(guān)。以一線城市中調(diào)控最為嚴(yán)格的北京為例，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016年9月30日至今，北京合計發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策78條細(xì)則。調(diào)控政策由限購、限商、限貸、限價、限售等減法政策疊加供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房、供應(yīng)限價商品房等政策，內(nèi)容升級到房地產(chǎn)供應(yīng)、交易、監(jiān)管等方方面面。

　　在張大偉看來，這一輪北京調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。一方面，在存量房交易為主的北京市場，二手房價格的官方統(tǒng)計已經(jīng)下調(diào)了13%，而市場觀測已經(jīng)有大部分下跌了接近20%。另一方面，2018年之前北京歷史上總共出現(xiàn)過31宗住宅地塊流標(biāo)，而2018年至今已經(jīng)有6宗住宅地塊流標(biāo)。隨著土地流標(biāo)開始頻繁出現(xiàn)，代表房企資金壓力越來越大，在房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該持續(xù)的前提下，“部分過于嚴(yán)厲的政策應(yīng)該有所調(diào)整”。

　　楊紅旭認(rèn)為，在作為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的一線城市，短時間內(nèi)不會出現(xiàn)調(diào)控放松的跡象。防范金融風(fēng)險的背景下，控制房價過快上漲是現(xiàn)階段樓市政策的主要目的之一，而作為樓市龍頭的一線城市，一旦出現(xiàn)松動跡象，將對其他城市形成顯著的示范效應(yīng)。

　  二三線樓市“拉鋸戰(zhàn)”

　　二三線城市情況則更復(fù)雜，保護(hù)剛需與抑制投機(jī)需求之間的政策拉鋸更加膠著。

　　從成交量來看，二、三線城市樓市均在4月出現(xiàn)了同比下降、環(huán)比上漲的“回暖”跡象。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，受其檢測的二線代表城市，4月成交面積環(huán)比上升25.9%，同比下降6.0%；而三線代表城市成交面積則環(huán)比上升1.7%，同比下降14.6%。

　　價格方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅均比上月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。

　　這使得調(diào)控加碼一直未有間斷。沈陽、大連等2018年的熱點(diǎn)城市先后宣布限購。而4月18日，在統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)的當(dāng)天，作為新建商品住宅價格上漲的城市之一，青島宣布房地產(chǎn)限購政策加碼，將取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后“限售”的時間由2年延長至5年。

　　在通過“限購”和“限售”抑制外來需求和投資需求的同時，熱點(diǎn)二線城市對剛需的保護(hù)也在加強(qiáng)。4月初，南京將住房公積金貸款最高額度，由原先的每戶60萬上調(diào)到100萬。而5月1日起，武漢、東莞分別將住房公積金首套房的最高貸款額度提高至70萬元和120萬元。

　　然而，隨著城市間的人才競爭加劇，成都、武漢、西安等二線城市近期出臺大量人才引進(jìn)政策，落戶政策作為其中重點(diǎn)。

　　以青島為例，4月27日，青島發(fā)布人才引進(jìn)辦事指南，大幅度放寬人才引進(jìn)條件。在落戶資格上，對于全日制普通?？茖W(xué)歷人員，取消了社保年限限制；城區(qū)高級工落戶社保年限由兩年降為一年，在新區(qū)（西海岸新區(qū)、紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)、即墨區(qū)），所有人才落戶均取消了社保年限要求。

　　這被認(rèn)為在一定程度上刺激了這些城市的市場預(yù)期。但同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，有人，城市才有發(fā)展機(jī)會。2018年以來各個城市針對人才出臺眾多鼓勵和刺激性措施，短期來講，放寬落戶等人才引進(jìn)政策，確實(shí)可能會對調(diào)控政策的效果造成一定影響，但長遠(yuǎn)來看，這是提升城市綜合實(shí)力的必然選擇。

　　不過，多位受訪人士均認(rèn)為，各個城市通過政策新引進(jìn)的人才，在城市的整體需求占比較小，并不會對這些城市的樓市基本面造成更大的影響。