買賣雙方博弈升級 "地方版"樓市調(diào)控政策將出臺

    專家稱，與中央精神相違背的地方法規(guī)條文將會被清理，不排除采用行政手段

    新一輪樓市調(diào)控政策正在緊鑼密鼓地執(zhí)行之中。

    中國銀行上周五宣布，在利率調(diào)整方式到期時將根據(jù)與客戶合同中的約定，提高存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。這是國內(nèi)首家宣布擬上調(diào)存量貸款利率的銀行，而其他商業(yè)銀行漸有馬上跟進(jìn)之勢。

    就在同一天，證監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，證監(jiān)會將采取措施，聯(lián)合國土資源部，加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管。目前已有41家房地產(chǎn)企業(yè)融資申請被送到國土部征求意見。證監(jiān)會將結(jié)合國土部審核結(jié)果，對房地產(chǎn)企業(yè)融資是否符合發(fā)行條件進(jìn)行審核。

    專家預(yù)測，下一階段的調(diào)控將集中在房地產(chǎn)稅收政策方面，并提醒新一輪的樓市調(diào)控更需要關(guān)注影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期因素，而不是著眼于一時的房價回調(diào)，從而避免樓市調(diào)控再次陷入“越調(diào)越漲”、“短跌長漲”的怪圈。

    聚焦　1　新房成交量進(jìn)入冰凍期

    從14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議出臺四項措施調(diào)控房地產(chǎn)，到17日國務(wù)院發(fā)出通知10項措施遏制部分城市房價過快上漲；中央到各部委都有一系列的具體動作，15日國土資源部公布新一年土地供應(yīng)計劃，19日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度……

    調(diào)控政策出臺短短一周的時間內(nèi)，一線城市普通商品房市場的成交量應(yīng)聲回落。以北京為例，剛剛過去的一周內(nèi)二手房網(wǎng)簽套數(shù)持續(xù)走低。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，4月19日，網(wǎng)上簽約套數(shù)為2369套，此后網(wǎng)簽套數(shù)便一路下降，24日當(dāng)天，網(wǎng)上簽約套數(shù)僅為149套，跌至一周內(nèi)的谷底。

    “最近一周的成交量不到此輪調(diào)控政策出臺前的30%至40%。”北京鏈家地產(chǎn)四方景園店的一位業(yè)務(wù)員對《經(jīng)濟參考報》記者說，4月17號就像一個分水嶺，“好像突然之間，大家都不著急看房了。”

    新房的成交量也同樣遭遇了冰凍期。美聯(lián)物業(yè)研究報告顯示，4月16日至4月22日，北京一手住宅成交套數(shù)為2445套，環(huán)比前一周下跌了36.5%。同樣的情形也出現(xiàn)在深圳，數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅成交套數(shù)環(huán)比前一周下降了24.4%。

    價格方面，新政發(fā)布一周以來，部分開發(fā)商推出折扣促銷，北京通州等區(qū)域的個別樓盤打折幅度較大，4000元到5000元的降幅已不讓人驚訝，而即使在南方莊一帶，“二手房的價格也已經(jīng)普遍下跌1000元到2000元。”上述鏈家地產(chǎn)的業(yè)務(wù)員稱。

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認(rèn)為，此次政策限制了跨地區(qū)炒房行為，打擊面相當(dāng)廣，另外，再次提出嚴(yán)格查處開發(fā)商閑置土地及炒地的行為，對有違法違規(guī)的房企不發(fā)放新開發(fā)項目貸款，暫停其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組的行為，這將增大開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)壓力，有望打擊開發(fā)商捂盤行為，引導(dǎo)房價下調(diào)。

    另據(jù)北京中原三級市場研究部預(yù)測，北京在5月份二手房房源可能增加20%以上，拋售將明顯出現(xiàn)，而成交量將減少50%，價格則有望在年內(nèi)下跌3成。

    不過，值得注意的是，一系列宏觀調(diào)控政策密集出臺后，雖然處于爆發(fā)式上漲的北京樓市出現(xiàn)了非常明顯的成交量下滑現(xiàn)象，一手房和二手房成交價格也出現(xiàn)了松動的跡象，但5月份北京市新盤均價仍然創(chuàng)下新高。

    北京中原市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京將上市新項目11個，占市場比例僅為22%，近8成為老項目后期開盤。其中，5月整體開盤均價達(dá)到了28520元/平方米，相比在4月中上旬北京商品房開盤均價為21058元/平方米，上漲了35%，創(chuàng)歷史新高。

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴《經(jīng)濟參考報》記者，盡管受到樓市調(diào)控政策影響，樓盤銷售速度減慢，但由于開發(fā)商手握重金，仍具備短期內(nèi)力撐房價不落的能力，市場將在一段時間內(nèi)進(jìn)入供需博弈的階段。

    聚焦　2　買賣雙方博弈加劇

    受已經(jīng)出臺的調(diào)控措施和即將出臺更嚴(yán)厲調(diào)控措施的預(yù)期影響，樓市中買賣雙方的心理正在發(fā)生微妙的變化：部分投資客也開始恐慌性拋盤，市場上二手房源逐漸增多；但買房者觀望情緒反而加重，一些已經(jīng)簽了購房合同的買房者甚至不惜違約。

    政府調(diào)控樓市重拳出臺后，北京、深圳、上海等地開始出現(xiàn)投資客拋盤。據(jù)報道，北京北三環(huán)一個項目近期出現(xiàn)了大單拋售，一位浙江炒房客一次性拋出20多套房源，總價近1.3億元，折合平均單價為近4萬/平方米。

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，4月15號以后，北京二手房房源新增達(dá)到了6000套，相比之前市場平均水平上漲了50%，特別是通州區(qū)、望京、亦莊、大興、昌平等郊區(qū)，環(huán)比房源上漲幅度更是達(dá)到了200%。

    雖然市場上的房源在增加，但更多的買房者卻重新選擇了觀望。據(jù)北京中原三級市場研究部數(shù)據(jù)顯示，14號以后，北京二手房市場新增客戶需求僅為3000組，客戶需求新增下跌了8成。同時，在回訪的8000個從3月15日登記的購房客戶中，明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達(dá)到了75%。

    北京中原三級市場研究部還發(fā)現(xiàn)，在2009年來的北京二手房市場違約中，90%的案例為房主因為房價上漲過快而認(rèn)為售價過低而違約。而在4月15日以后則非常明顯地出現(xiàn)了買房客戶開始違約的現(xiàn)象。

    中原地產(chǎn)稱，受一系列調(diào)控措施的影響，目前違約協(xié)議中客戶違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%，預(yù)計在5月以后商品房、二手房將迎來一批因為房價下跌不收房、貸款首付籌不夠而造成的違約潮。

    “樓市正在陷入一個‘量跌價平’的僵局。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者，就目前樓市而言，無論是成交量還是價格方面，政策的效果還未完全表現(xiàn)出來。由于調(diào)控政策具有一定的滯后性，個人認(rèn)為5月份以后政策的效果才會更明顯地表現(xiàn)出來。

    陸騎麟認(rèn)為，決定今后樓市走向有兩個重要因素。“首先便是政策的執(zhí)行力度。其次是后續(xù)政策的出臺力度，比如近段時間人們討論最多的住房消費稅，就有利于將炒房者手中的住宅釋放出來，進(jìn)而能在一定程度上改善樓市供求關(guān)系。”

    聚焦　3　“地方版”樓市調(diào)控政策將出

    “下一階段的調(diào)控將集中在房地產(chǎn)稅收手段和稅收政策方面的明確預(yù)期。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，相關(guān)的政策儲備有關(guān)部門應(yīng)該已經(jīng)在進(jìn)行，不過何時推出、以什么樣的方式推出則取決于本輪樓市調(diào)控后市場的進(jìn)一步變化。

    “其實國內(nèi)已經(jīng)有一些住房消費方面的稅，只要調(diào)整一下就可以正式征收了，并不一定非要推出物業(yè)稅。關(guān)于住房消費稅，最有可能的做法就是找?guī)讉€較為典型的一線城市，比如北京、重慶、上海等，作為試點，積累經(jīng)驗，然后再逐步向全國推廣。”陳國強告訴《經(jīng)濟參考報》記者。

    有消息稱，財政部和國稅總局在住房消費稅這一問題上已經(jīng)有了初步思路，未來將把政策重點放在調(diào)整房產(chǎn)稅上，具體做法是將第三套房及三套以上住房定性為經(jīng)營性住房，以納入房產(chǎn)稅征稅范圍。

    值得注意的是，“新國十條”還特別指出，地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。專家稱，在未來一段時間，更為細(xì)化的區(qū)域性樓市調(diào)控措施可能將陸續(xù)推出，它們將會為下一步的樓市調(diào)控增加新的籌碼。

    陳國強認(rèn)為，國務(wù)院“新國十條”出來以后，地方政府肯定會出臺地方版的樓市調(diào)控政策，與國務(wù)院的樓市調(diào)控相對接，一些與中央精神相違背的法規(guī)和條文將會被清理掉，不排除會采取一些行政手段來抑制房價過快上漲。

    據(jù)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人日前透露，“新國十條”出臺后，北京市目前正在研究抑制投資投機性購房的相關(guān)政策，很快就將出臺，包括加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度，遏制投機性炒房行為等。其中，購買第二套、第三套房屋將從貸款和許可方面進(jìn)行限制性規(guī)定。當(dāng)然，“最主要的還是各地如何細(xì)化和落實相關(guān)政策，比如二套房的界定等等。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說。

    專家提醒，從國務(wù)院歷次樓市調(diào)控來看，均出現(xiàn)了調(diào)控政策效果不盡如人意的情況。“其中一個原因便是供不應(yīng)求，如果相關(guān)政策能加大土地、住宅的供應(yīng)量，保持供求平衡，房價就不會出現(xiàn)強烈反彈。”顧云昌說。

    在他看來，使房地產(chǎn)市場真正穩(wěn)定下來要給出兩個出路：一是中低收入家庭的住房出路，“在這方面，相關(guān)部門的政策信號已經(jīng)很明顯，只要執(zhí)行到位，這一目標(biāo)不難實現(xiàn)。”二是中高收入家庭的財產(chǎn)性收入出路，“政策遏制炒房之后，原來他們用來炒房的資本是否有其他渠道？這就有賴于其他投資渠道的開辟。”

    此外，新一輪的樓市調(diào)控更需要關(guān)注影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期因素，而不是著眼于一時的房價回調(diào)，從而避免樓市調(diào)控再次陷入“越調(diào)越漲”、“短跌長漲”的怪圈。顧云昌說：“要使調(diào)控和改革相結(jié)合，在定期的調(diào)控之下，進(jìn)行金融、稅收、土地等方面的長效改革，既要調(diào)控到位又要使各項改革逐步到位。”