住房市場發(fā)展分析報告：北京房價有所回升 復蘇基礎不牢

    中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項目組昨日發(fā)布的2018年4月份《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，北京房價有所回升，但復蘇基礎并不牢固。部分熱點二線三線城市房價仍較快上升。前期房價漲幅相對較小的東北部分城市，房價開始出現(xiàn)追漲。

　　具體來看，北京房價連續(xù)2個月企穩(wěn)回升，環(huán)京樓市再度下降，西安、青島、南寧、大連等成為新的熱點二線三線城市；重點城市房價存在先漲先跌的現(xiàn)象，廊坊、天津、北京、上海、廈門、合肥等2016年以來第一波房價快速上漲的城市，其3月份房價均低于一年前價格。成都、西安、南寧等第二波房價上漲的城市，近一年房價漲幅仍然較大；部分城市各區(qū)域板塊的房價走勢出現(xiàn)較大分化，調(diào)控政策有待進一步細化。

　　從外部環(huán)境看，國際經(jīng)濟形勢復雜多變，市場不確定性顯著增加。中美貿(mào)易摩擦將迫使中國產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而間接影響國民收入結(jié)構(gòu)和區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。這兩種結(jié)構(gòu)變化都將對未來房地產(chǎn)市場格局產(chǎn)生深遠影響。

　　從金融條件看，住房信貸市場持續(xù)趨緊，但房貸利率仍處于歷史相對低點。雖然國家政策層面對首次購房的支持態(tài)度沒有發(fā)生變化，但融資成本的提升導致商業(yè)銀行自主調(diào)高了首套房貸利率。數(shù)據(jù)顯示2018年3月份全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當于基準利率1.124倍，環(huán)比2月份上升0.92%，同比去年3月份首套房貸款平均利率4.46%上升23.54%。盡管房貸利率有所攀升，但目前的房貸利率仍處于近10年來的相對低點。

　　從市場本身看，各地住房市場漲多跌少。除了2016年來第一波房價上漲城市如南京、合肥、天津、廈門、石家莊、廊坊等還在下跌外，其它城市大都在上漲，西安、青島等部分熱點城市仍處于房價快速上漲區(qū)間。截至目前，已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州和西安7個城市公布了搖號購房政策或意見。新房價格管制、房價上漲預期與庫存不足共同造就了部分城市新房市場嚴重供求失衡的局面。

　　從政策面看，調(diào)控政策延續(xù)，限購、限售的城市繼續(xù)增加。昆明將住宅限售從呈貢區(qū)2年加碼為三大熱點區(qū)域3年；大連本市戶籍2套以上限購；沈陽在3個熱點區(qū)域?qū)嵭邢拶?；青島將限購范圍擴大至青島戶籍居民家庭，并將限售期限從2年提高至5年；海南省在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購；一些三四線城市也開始限購、限售。

　　基于以上因素，報告認為，短期看一二線城市中房價下降或穩(wěn)定的城市個數(shù)增多；三四線城市房價仍將繼續(xù)慣性上漲，但漲速將有所下降。通過需求政策抑制住房投機炒作進而控制房價泡沫風險，仍應是當前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務。