專家:房?jī)r(jià)調(diào)整不可避免 18個(gè)月內(nèi)或現(xiàn)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)折點(diǎn)

     經(jīng)濟(jì)學(xué)者與開發(fā)商一致認(rèn)為房?jī)r(jià)調(diào)整不可避免，有學(xué)者稱18個(gè)月內(nèi)或現(xiàn)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)折點(diǎn)

    中國(guó)當(dāng)前的樓市即將面臨調(diào)整；當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最主要的問題是資產(chǎn)泡沫，18個(gè)月內(nèi)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施將陸續(xù)出臺(tái)；近來(lái)土地供給加大，16個(gè)月左右會(huì)形成住房供給，壓低房?jī)r(jià)……

    清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心與新華社《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》上周末共同舉辦了“破解迷局：聚焦中國(guó)宏觀政策——清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)論壇”。在這次論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)者與房地產(chǎn)開發(fā)商罕見的達(dá)成一致：中國(guó)房?jī)r(jià)近年來(lái)飛速上漲的走勢(shì)不可持續(xù)。有學(xué)者認(rèn)為，很有可能在未來(lái)1年半之內(nèi)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

    作為一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)研討會(huì)，與會(huì)人士開篇討論多集中在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體走勢(shì)上。但是會(huì)議僅僅進(jìn)行到半小時(shí)左右，話題就轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)，原因無(wú)它——房?jī)r(jià)過高是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大問題之一。

    香港科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授雷鼎鳴說(shuō)，中國(guó)去年貨幣供應(yīng)量接近30%，但是到目前為止，物價(jià)并沒有過快上漲，原因就在于由于存在產(chǎn)能過剩，資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)率較低，大多數(shù)資金選擇進(jìn)入資本市場(chǎng)，更進(jìn)一步的說(shuō)就是進(jìn)入樓市，于是房?jī)r(jià)被迅速拉高。

    不過在雷鼎鳴看來(lái)，目前內(nèi)地的房?jī)r(jià)走勢(shì)，很可能類似于1997年年初時(shí)的香港。隨著政府調(diào)控，1997年底香港房?jī)r(jià)開始逐步下跌。據(jù)他介紹，如果以1997年底的房?jī)r(jià)指數(shù)為100來(lái)計(jì)算，2003年香港房?jī)r(jià)指數(shù)跌到谷底時(shí)只有大約37，目前也不過剛剛回升到78左右。

    清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵也認(rèn)為，在未來(lái)18個(gè)月之內(nèi)，一定會(huì)出現(xiàn)針對(duì)房?jī)r(jià)的更加見效的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施。他說(shuō)，今年乃至明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本面非常好，對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、物價(jià)的走勢(shì)都不必過于擔(dān)心，主要問題就在于房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。在這樣的大環(huán)境下，出現(xiàn)了兩個(gè)“從來(lái)沒有出現(xiàn)過”。一是社會(huì)上，尤其是80后、90后的年輕人，對(duì)于現(xiàn)在房?jī)r(jià)如此之高，增長(zhǎng)如此之快，從來(lái)沒有如此強(qiáng)烈地表達(dá)過不滿；二是國(guó)家在房地產(chǎn)價(jià)格上表達(dá)出來(lái)的調(diào)控也從來(lái)沒有如此明確過。“‘這兩個(gè)從來(lái)沒出現(xiàn)過’結(jié)合在一起，一定可以導(dǎo)致政策上的一系列變化，從而使房?jī)r(jià)在不久的將來(lái)出現(xiàn)一定的調(diào)整。”李稻葵說(shuō)。

    SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹也給出了自己的理由。他說(shuō)，解決房?jī)r(jià)的根本在于加大住宅開發(fā)的土地供給，只有這樣市場(chǎng)上的住房供應(yīng)量才能加大，進(jìn)而壓低房?jī)r(jià)。據(jù)他介紹，在北京，從開發(fā)商拿地到拿到預(yù)售證需要大約16個(gè)月。當(dāng)前全國(guó)土地供給加大，所以可以預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)走低。

    他還表示，在香港有一個(gè)公式，用市場(chǎng)上的租金回報(bào)率減去資金有效成本，再減去物業(yè)稅，這個(gè)數(shù)若低于-3%，市場(chǎng)會(huì)開始下跌。這在香港歷史上曾出現(xiàn)過兩次，一次是1992年，一次是1997年。對(duì)比香港，目前北京的情況是，二套房銀行貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，即6.5%；按照中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京二手住宅租金回報(bào)率為2.9%，上海為2.3%，這樣減下來(lái)是-4%左右，如果再減去1.2%物業(yè)稅，減下來(lái)的數(shù)值會(huì)更低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過香港-3%的臨界點(diǎn)。“在這樣的情況下，就是不出物業(yè)稅，房?jī)r(jià)也非常危險(xiǎn)。”他說(shuō)。

    不過會(huì)上也存在著不同觀點(diǎn)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院宏觀經(jīng)濟(jì)研究所研究員袁鋼明認(rèn)為，中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了非常強(qiáng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，不是一兩個(gè)政策出臺(tái)就能起到效果。他說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)的樓市和1985年前的日本非常像。1970年到1985年15年間，日本房?jī)r(jià)上漲了16倍，民眾預(yù)期居高不下。日本政府盡管出臺(tái)了一系列政策，但都沒有收到好的效果，最終由于房產(chǎn)稅(類似中國(guó)當(dāng)前探討的物業(yè)稅)的出臺(tái)，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌了20年。中國(guó)政府很可能會(huì)參考日本的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)稅的出臺(tái)非常慎重。

    “物業(yè)稅一出，房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌。所以物業(yè)稅出臺(tái)要有一個(gè)時(shí)間表，要建立房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)定下落的預(yù)期。”袁鋼明說(shuō)。