多輪調(diào)控下房企資金鏈隱憂 住房租賃ABS成融資新熱土

    樓市調(diào)控深化

　　“房住不炒”是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)，2018年將是房地產(chǎn)長效機制建立的關(guān)鍵年份。據(jù)統(tǒng)計，4月，全國已發(fā)布超過16次各類型房地產(chǎn)調(diào)控。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來樓市調(diào)控政策力度會持續(xù)呈現(xiàn)高壓態(tài)勢。對于部分處于高速擴張期的中小房企而言，正面臨資金鏈緊張考驗，能否順利“過冬”，最核心的則是現(xiàn)金流管理。另外，土地市場雖然有所退燒，但從成交金額來看目前依然在高位。與此同時，監(jiān)管部門也加強整頓消費貸違規(guī)流入股市、樓市。目前，已有多家股份行、中小銀行暫停了個人住房抵押消費貸款。（包芳鳴）

　　導(dǎo)讀

　　今年一季度，雖然大型房企銷售數(shù)字仍在大幅增長，但真實的市場卻是，商品房銷售增速自去年四季度以來持續(xù)下滑。對于今年乃至明年的市場，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　“2018，樓市多事之秋”。3月份的多場房企業(yè)績會內(nèi)外，不斷傳出類似的訊息；到了4月，危機案例已然發(fā)生，華夏幸福資金鏈遭上交所十八問，恒盛地產(chǎn)債務(wù)交叉違約，還有一些不知名的小房企已經(jīng)倒掉或退出。

　　另一邊，樓市調(diào)控還在持續(xù)收緊。4月24日，繼大連、沈陽之后，長春宣布5月2日起正式限售。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月單月，全國已發(fā)布超過16次各類型房地產(chǎn)調(diào)控。

　　“我們內(nèi)部預(yù)判調(diào)控還會持續(xù)兩年?！?月20日，一家大型房企高管直言，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過這么多年增長，很多公司的管理基礎(chǔ)還是很差，現(xiàn)在是過冬的時候，要苦練內(nèi)功，提高周轉(zhuǎn)率，對沖融資成本上升，增強現(xiàn)金流。

　　資產(chǎn)證券化被視為房企融資的新熱土。4月25日，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），進一步明確了住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件，為房企“打開了一扇窗”。

　　資金危機現(xiàn)端倪

　　相較于過去三年的“盛世”，2018年的樓市調(diào)整來得急速而猛烈。一波接一波的調(diào)控不斷收緊，更多的地方城市加入限購、限售的行列，讓開發(fā)商的銷售大大受限。

　　2018年最先傳出資金問題的是華夏幸福。4月13日，上交所就永續(xù)債、下屬子公司引入金融機構(gòu)等問題，向華夏幸福發(fā)出問詢函，要求說明該類融資業(yè)務(wù)的可持續(xù)性。目前，華夏幸福已回復(fù)上述問題，并澄清了資金鏈緊張傳言。但房地產(chǎn)行業(yè)的“缺錢”陰霾，依然籠罩。

　　“金融持續(xù)去杠桿背景下，表外融資、非標(biāo)融資受到極大限制，開發(fā)貸也有上浮了?！?月初，深圳一家大型地產(chǎn)商內(nèi)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，甚至央企地產(chǎn)商也不例外。該人士稱，公司對今年的銷售和融資都持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　4月20日，陽光城執(zhí)行副總裁、CFO吳建斌表示，從自己操盤的角度看，融資成本已經(jīng)上浮了5%－10%。

　　最大的住宅開發(fā)商碧桂園，也在4月中旬緊急內(nèi)部發(fā)文強調(diào)高周轉(zhuǎn)，以應(yīng)對激烈競爭和成本上浮的局面；未雨綢繆的萬科，在2017年底把凈負(fù)債率降到了8.8%，并公布了350億融資工具的發(fā)行計劃。

　　一些房企已經(jīng)發(fā)生了實實在在的資金危機。3月29日，知名豪宅開發(fā)商恒盛地產(chǎn)發(fā)布的2017年業(yè)績顯示，公司逾期未還的貸款本金及相關(guān)利息為人民幣 47.6億，同時還有一筆4億美元的優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約，導(dǎo)致到2017年底，還有44.3億其他借款出現(xiàn)交叉違約。

　　4月3日，恒盛公告已償還4億美元優(yōu)先票據(jù)本金，但利息尚未付清；其他交叉違約的借款也沒有和債權(quán)人達(dá)成相關(guān)協(xié)議。公告顯示，相較于234億的總借款、177億的流動借款，恒盛的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有20億，還款比較困難。

房企過冬“現(xiàn)金為王”

　　今年一季度，雖然大型房企銷售數(shù)字仍在大幅增長，但真實的市場卻是，商品房銷售增速自去年四季度以來持續(xù)下滑。對于今年乃至明年的市場，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　“現(xiàn)在的限制政策短期內(nèi)不會取消，調(diào)控常態(tài)化也不會改變。”4月20日，吳建斌表示，未來兩年，房地產(chǎn)公司要有足夠的資金儲備，讓自己“過好這個冬”，不然壓力是非常大。

　　他指出，最核心的是現(xiàn)金流管理，包括經(jīng)營現(xiàn)金流和融資現(xiàn)金流。當(dāng)融資環(huán)境出現(xiàn)了困局，必須要加強內(nèi)生的管理。

　　從房企的資產(chǎn)負(fù)債表來看，左方為資產(chǎn)方，右方是負(fù)債權(quán)益方。目前開發(fā)貸、并購貸、抵押貸仍然存在，資產(chǎn)如應(yīng)收款、收租資產(chǎn)、在建工程、商業(yè)資產(chǎn)等都可以做ABN、CMBS、ABS，還有商票付款、保理、信托、境外發(fā)債等也可以做。

　　“對房企來講，正常的銷售之外，可以把資產(chǎn)負(fù)債表進行分解、證券化，又能帶來幾百億資金”，吳建斌表示。

　　其中，租賃住房資產(chǎn)證券化受政策支持發(fā)展迅猛。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，去年以來，保利地產(chǎn)、碧桂園等發(fā)行的住房租賃證券化產(chǎn)品已超過200億。

　　4月25日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）再次鼓勵租賃住房資產(chǎn)證券化。其內(nèi)容主要包括，明確了符合證券化的租賃物業(yè)的要求，如物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，有穩(wěn)定現(xiàn)金流，發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，運營能力強，最近2年無重大違法違規(guī)行為；優(yōu)先支持大中型城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、以及利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市項目，開展資產(chǎn)證券化；鼓勵機構(gòu)房東開展資產(chǎn)證券化；試點REITs。

　　4月25日，中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，《通知》是貫徹十九大關(guān)于租賃住房的定位、房住不炒、以及建立房地產(chǎn)市場長效機制的政策導(dǎo)向。為租賃住房以及租賃住房證券化做出了一些前瞻性的安排。

　　范熙武指出，文件具有實操性，就資產(chǎn)的入池標(biāo)準(zhǔn)、支持的領(lǐng)域、監(jiān)管的協(xié)調(diào)、相關(guān)具體政策、監(jiān)管部門支持證券化，以及行業(yè)自律、合規(guī)性等方面的規(guī)定都很細(xì)致，具有可執(zhí)行性。文件還提到試點發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），這個表述與類REITs不同，對未來真正的公募REITs落地釋放了積極的信號，有望在年內(nèi)實現(xiàn)公募REITs的破冰。

　　中國建設(shè)銀行是集體用地租賃住房證券化的積極支持者。4月25日，建行有關(guān)人士指出，租售同權(quán)，推動集體建設(shè)用地入市，機構(gòu)房東可快速提升租賃的收益率，然后通過CMBS、REITs等資產(chǎn)證券化通道回收成本，從而形成商業(yè)模式閉環(huán)。