一線城市樓市變局再起： 利率高 審核嚴(yán) 部分銀行停貸

　  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了解到，在北京、上海等一線城市，曾經(jīng)火爆的住房抵押類貸款顯頹勢(shì)。目前北京、上海多家股份行、中小銀行已經(jīng)暫停了個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款。其他沒(méi)有停止住房抵押消費(fèi)貸款的銀行中，也出現(xiàn)了額度下調(diào)，利率上行，審查趨嚴(yán)等情況。

　　自2018年2月北京銀監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提出審慎發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，適當(dāng)降低房地產(chǎn)押品的抵押率后，中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)副主席王兆星也在4月表示，銀行業(yè)要控制好總體杠桿率，努力抑制居民杠桿率，嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款等違規(guī)流入股市和房市，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。

　　央行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度本外幣住戶消費(fèi)性貸款余額增加1.4萬(wàn)億元，同比少增2161億元；新增住戶經(jīng)營(yíng)性貸款3335億元，同比多增1235億元。

　　也有銀行經(jīng)理4月25日接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)候坦言，抵押貸款政策調(diào)整，除某些銀行自身經(jīng)營(yíng)策略考量外，也有執(zhí)行國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，堅(jiān)持“房住不炒”定位的因素，但目前住房類按揭、抵押貸款依舊是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　抵押貸款利率上浮

　　在北京市某擔(dān)保公司工作的李翔（化名）近半年來(lái)明顯感覺(jué)到住房抵押貸款利率的上漲。

　　“住房抵押貸款是我們擔(dān)保公司主要業(yè)務(wù)之一，我們和北京市數(shù)十家銀行有合作，但從2017年四季度開(kāi)始，明顯感覺(jué)到抵押貸款利率一升再升?！?月25日李翔表示：“消費(fèi)貸款方面，去年四季度我們合作的銀行多數(shù)年化利率最低可以做到5.39％，但現(xiàn)在消費(fèi)貸款批貸利率普遍在6%－7%之間?！?/p>

　　此外，據(jù)李翔介紹，抵押貸款的審批也在收緊。“工行、中行等國(guó)有大行和中信、興業(yè)等股份行的審批在收緊。”

　　4月25日，北京交通銀行某個(gè)貸部門客戶經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，個(gè)人抵押消費(fèi)貸款最高額度已經(jīng)從100萬(wàn)元下調(diào)至30萬(wàn)元，貸款利率至少上浮20%（年化5.88%），且不允許將個(gè)人唯一住房進(jìn)行抵押。

　　4月25日，招商銀行北京地區(qū)某客戶經(jīng)理也表示，今年招商銀行消費(fèi)貸款政策收緊力度較大，目前消費(fèi)貸利率從去年底最低6.03%上升到目前6.9%左右，且年限從以前的10年直接縮短為5年，也就是說(shuō)同等額度下，月還款額要增加一倍。

　　而與抵押消費(fèi)貸相比，住房抵押經(jīng)營(yíng)貸款則因?yàn)橛兄С中∥⑵髽I(yè)發(fā)展的屬性而相對(duì)寬松，但依然面臨利率上調(diào)、額度下降、審核趨嚴(yán)等情況。

　　以中信銀行為例，2月底中信銀行宣布暫停北京地區(qū)200萬(wàn)元以上的個(gè)人住房抵押貸款。4月25日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者再次致電中信銀行個(gè)貸部門客戶經(jīng)理時(shí)，該客戶經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前中信銀行住房抵押消費(fèi)貸款最高額度為100萬(wàn)元，但住房抵押經(jīng)營(yíng)貸款最高限額從此前的1000萬(wàn)元下調(diào)到200萬(wàn)元，利率也普遍從今年初的上浮40%（6.86%）上升到現(xiàn)在的7.03%左右，但具體利率會(huì)根據(jù)客戶不同的資質(zhì)情況有相應(yīng)調(diào)整。

　　此外，更多體量偏小的股份行或一些城商行則干脆停止了個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸業(yè)務(wù)。如浙商銀行北京分行、江蘇銀行上海分行的客戶經(jīng)理都對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，已經(jīng)不做個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款了，住房抵押經(jīng)營(yíng)貸款折扣率也在下調(diào)?！耙郧岸鄶?shù)公司可以貸7成、6成，但現(xiàn)在貸款對(duì)象為中小企業(yè)的抵押經(jīng)營(yíng)貸款折扣率僅在5成左右。”4月25日，江蘇銀行上海分行一位客戶經(jīng)理表示。

　　4月25日，北京市一位從事助貸的擔(dān)保公司從業(yè)人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“以前消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸款只要不直接回流到自身賬戶，而是取現(xiàn)或直接支付，銀行很難發(fā)現(xiàn)，但現(xiàn)在銀行加強(qiáng)了貸后管理，要求貸前有合同，貸后有發(fā)票?！?/p>

　　在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的過(guò)程中，也有招商銀行、中信銀行、工商銀行等多家客戶經(jīng)理特別提醒，貸后提供的發(fā)票，不能是購(gòu)物小票，必須是貸前提供的合同中對(duì)方公司開(kāi)具的正規(guī)發(fā)票。

實(shí)際上，提供發(fā)票這一項(xiàng)實(shí)際是提高了某些想要違規(guī)使用信貸資金的貸款客戶成本?！叭绻局皇沁M(jìn)賬，是可以把帳做平的，但如果要求提供稅務(wù)局正規(guī)發(fā)票，則不可避免要納稅，最少3個(gè)點(diǎn)，這個(gè)成本肯定要消費(fèi)者承擔(dān)。”上述助貸公司工作人員說(shuō)。

　　處罰力度加大

　　在回歸本源、服務(wù)實(shí)體、降低杠桿率的背景下，2018年依舊是強(qiáng)監(jiān)管年。其中，消費(fèi)貸因?yàn)樵鏊傺该?、存在大量資金違規(guī)使用的情況以及會(huì)提高居民杠桿率和相應(yīng)金融風(fēng)險(xiǎn)，一直受到監(jiān)管層關(guān)注。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月25日，各地銀保監(jiān)局因?yàn)殂y行消費(fèi)貸款違規(guī)流入樓市、股市就開(kāi)出了21張罰單。例如，4月16日，中國(guó)銀行浙江省分行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行杭州市分行，因個(gè)人消費(fèi)貸款資金被挪用于購(gòu)房及違規(guī)流入股市，被中國(guó)銀監(jiān)會(huì)浙江監(jiān)管局分別罰款30萬(wàn)元、65萬(wàn)元。

　　4月25日，仲量聯(lián)行中國(guó)研究部總監(jiān)周志鋒表示，“2016年起，中國(guó)居民杠桿率快速提升，且其中短期消費(fèi)類貸款速度尤其快。暫停個(gè)人抵押消費(fèi)貸款或降低額度，實(shí)際上也是控制居民杠桿率的方式之一?！?/p>

　　“減少消費(fèi)貸額度、從嚴(yán)審批是堅(jiān)持房住不炒的理念，但利率上調(diào)則不一定是完全針對(duì)房地產(chǎn)的，因?yàn)榻衲炅鲃?dòng)性緊張，多數(shù)企業(yè)的融資成本都在上漲。”4月25日，北京地區(qū)一位房地產(chǎn)分析師說(shuō)，“房?jī)r(jià)和貨幣政策周期有很大相關(guān)性，隨著包括中國(guó)在內(nèi)的全球經(jīng)濟(jì)體退出寬松貨幣政策，加之中國(guó)的限購(gòu)限售以及鼓勵(lì)租賃等政策，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的支撐因素在消退，杠桿炒房者或?qū)⑾萑肜Ь?。?/p>