土地流轉(zhuǎn)激增下的收益再造：延農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈活閑置房

　   導讀

　　“土地流轉(zhuǎn)是一個100萬億的市場，每年釋放一點對GDP的貢獻都是極大的?！?月23日，在接受21世紀經(jīng)濟報道專訪時，土流網(wǎng)CEO伍勇表示。

　　今年的中央一號文件中，首次提出探索宅基地“三權(quán)分置”，為進一步盤活農(nóng)村閑置土地提供了更多探討空間。而土地流轉(zhuǎn)在政策的引導下，相關(guān)需求也在爆發(fā)式增長，尤其表現(xiàn)在閑置農(nóng)房方面。

　　在近日由土流網(wǎng)主辦的全國首次“鄉(xiāng)村振興服務(wù)體系發(fā)布會”上，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村經(jīng)濟體制與經(jīng)營管理司司長張紅宇指出，去年底，全國土地流轉(zhuǎn)面積4.79億畝，其中承包面積占36.5%，也即全國超1/3的土地已經(jīng)不再是原來的土地承包戶和經(jīng)營戶，都是新的經(jīng)營主體。

　　鄉(xiāng)村振興在今年被提升到國家戰(zhàn)略層面，張紅宇提到，農(nóng)業(yè)需在確保國家安全的基礎(chǔ)上，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，讓農(nóng)民數(shù)量逐步減少的同時，富裕農(nóng)民。

　　其中關(guān)鍵要素就是更充分地進行土地流轉(zhuǎn)。據(jù)自然資源部等相關(guān)部門統(tǒng)計，全國農(nóng)村至少有7000萬套閑置房屋，農(nóng)村居民點空閑和閑置用地面積達3000萬畝左右，這個數(shù)字隨著農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移還在增長。

　　“土地流轉(zhuǎn)是一個100萬億的市場，每年釋放一點對GDP的貢獻都是極大的。”4月23日，在接受21世紀經(jīng)濟報道專訪時，土流網(wǎng)CEO伍勇表示。

　　如土流網(wǎng)這類平臺，也從過去提供鏈家式土地信息服務(wù)，開始延伸到對閑置農(nóng)房的改造翻新，并以共享住宅的形式提供短租，最終收益按權(quán)益與農(nóng)民分成。在政企合作方面也有更多嘗試。

　　但伍勇也表示，土地流轉(zhuǎn)市場如何進一步盤活，推進土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理和法制保障是當前急需關(guān)注的問題，如此方能吸引更多資本放心進入。

　　閑置農(nóng)宅流轉(zhuǎn)需求激增

　　在張紅宇看來，鄉(xiāng)村振興重在產(chǎn)業(yè)興旺，這包括要提升農(nóng)業(yè)的發(fā)展水平，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)和新業(yè)態(tài)等。其中，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)雖是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，但去年粗加工方面創(chuàng)造的增加值達21萬億，占據(jù)農(nóng)業(yè)82.12萬億GDP總量的1/4；此外，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)方面，可從農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中延伸出無限就業(yè)的鏈條，盡管這些年絕對增加值并不高，但成長性極快。

　　他舉例道，例如2017年，農(nóng)業(yè)觀光旅游休閑產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值為6200億，相當于農(nóng)業(yè)GDP增加值的9%。同年，“互聯(lián)網(wǎng)+”相關(guān)產(chǎn)業(yè)吸納的勞動力是2100萬，相當于從事農(nóng)業(yè)勞動力的10%。

　　另據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年農(nóng)村居民人均可支配收入為13432元，其中來自工業(yè)化、城鎮(zhèn)化帶來的工資性收入占比40.9%，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為代表的家庭經(jīng)營凈收入占比37.4%，轉(zhuǎn)移性收入占比19.4%，財產(chǎn)性凈收入占比僅2.3%。而財產(chǎn)性收入的來源，一部分就與農(nóng)村土地租賃與流轉(zhuǎn)有關(guān)。

　　因此，張紅宇認為，要提高農(nóng)民收入，首先要減少農(nóng)民，通過工業(yè)化、城鎮(zhèn)化繼續(xù)轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力；其次要構(gòu)建現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟的形成。

　　去年底，全國有超過1/3的土地已經(jīng)轉(zhuǎn)移為新的經(jīng)營主體，也從一定程度上代表了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟的聚合，和土地流轉(zhuǎn)的成效。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟研究部副部長張云華則在會上提到，鄉(xiāng)村振興的服務(wù)體系著力點應(yīng)該是圍繞農(nóng)村土地制度改革作為重點。

我國關(guān)于宅基地的土地制度改革進程相對緩慢，在今年的一號文件中，首次提及“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’”。為此，張云華指出，“目前空心村的問題非常普遍，閑置宅基地、閑置農(nóng)房非常多，這是農(nóng)村一個重要的資源，怎么讓農(nóng)民手里的死資源變?yōu)榛钯Y產(chǎn)，是需要在服務(wù)、政策上進一步提升的方面?！?/p>

　　從實際情況而言，在土地流轉(zhuǎn)制度不斷完善和土地確權(quán)基本完成的背景下，土地流轉(zhuǎn)需求數(shù)量在2017年迎來了高速增長。

　　據(jù)土流網(wǎng)統(tǒng)計，自2017年10月開始，隨著相關(guān)政策頻密出臺，農(nóng)用地土地流轉(zhuǎn)發(fā)布數(shù)陡然上升，尤其是黨的十九大提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，促進了土地流轉(zhuǎn)市場的跨越式增長。

　　從近三年土流網(wǎng)各省農(nóng)地信息發(fā)布情況來看，耕地流轉(zhuǎn)占據(jù)主導地位，占比較多的還有林地、園地、養(yǎng)殖用地和閑置農(nóng)房。

　　“閑置農(nóng)房是業(yè)內(nèi)公認的一匹黑馬。2015年至今增長趨勢十分強勁，受國家政策紅利推動，2018年起呈直線上漲趨勢?！蓖亮骶W(wǎng)高級副總裁廖建偉分析道。

　　廖建偉進一步指出，國家鼓勵的土地流轉(zhuǎn)形式包括轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等。目前來看，轉(zhuǎn)讓與出租兩類傳統(tǒng)的流轉(zhuǎn)方式仍然占據(jù)絕大部分比例，分別占51%和38%；股份合作等更現(xiàn)代化的模式，在農(nóng)村的推廣和被接受程度還不高，但潛力很大。

　　從流轉(zhuǎn)去向而言，土流網(wǎng)近三年的統(tǒng)計顯示，55%的土地流轉(zhuǎn)到農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖大戶，18%流向農(nóng)業(yè)合作社、14%則流向了農(nóng)業(yè)企業(yè)?！拔覀冋J為農(nóng)業(yè)相關(guān)的一些利好政策應(yīng)該更偏向于農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖大戶，可以使農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖文明更加高效地發(fā)展?！?/p>

　　農(nóng)業(yè)與二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

　　伍勇向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，當前土地流向種植大戶比重大，相當于土地流轉(zhuǎn)的早期階段。

　　“我的判斷是，中國其實適合家庭農(nóng)場性質(zhì)，即幾十畝到幾百畝的土地規(guī)模。一旦上到農(nóng)業(yè)企業(yè)規(guī)模，管理成本就上來了。”他指出，適度規(guī)模經(jīng)營很關(guān)鍵，這是政府鼓勵也是最經(jīng)濟的方向。

　　不過在未來，土地流向企業(yè)的比重會繼續(xù)增加?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)，農(nóng)業(yè)越來越向工業(yè)化細分，未來會走向產(chǎn)業(yè)整合。規(guī)?；瘜⑹亲钣薪?jīng)濟效益的?！睘榇送亮骶W(wǎng)推出了土流農(nóng)服業(yè)務(wù)，就是把農(nóng)業(yè)相關(guān)企業(yè)聚合在一起，進行資源對接。

　　但伍勇也發(fā)現(xiàn)，目前還有相當大比例的用戶對田園生活更感興趣。“工業(yè)化種植是專業(yè)化需求，閑置農(nóng)房盤活是普通大眾的訴求。”伍勇向記者表示，這尤其體現(xiàn)在分時度假理念興盛的今天，為農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)和閑置農(nóng)房盤活提供了基礎(chǔ)。

　　“尤其是有些地方只有好的生態(tài)資源，而非耕地資源，例如麗江、稻城的部分區(qū)域。在不占基本耕地紅線、不破壞環(huán)境的基礎(chǔ)上，將一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，市場規(guī)模將非常龐大。”伍勇續(xù)稱，在耕地資源不甚充足的地區(qū)，一畝地的年產(chǎn)值將遠低于改造成民宿給農(nóng)民帶來的收入價值。

　　因此，土流網(wǎng)在此前鏈家式土地信息共享和服務(wù)平臺的基礎(chǔ)上，開始面向農(nóng)村提供閑置農(nóng)房改造等服務(wù)。他向記者解釋，改造過程中，土流網(wǎng)的理念首先是跟農(nóng)民利益捆綁，其次是不大拆大建。

　　伍勇介紹，這具體包括三種經(jīng)營形式：一是以內(nèi)部孵化的美麗新鄉(xiāng)村團隊，針對全國空心村以及閑置房屋進行規(guī)劃設(shè)計、裝修改造、租賃運營；二是開發(fā)住宅在線網(wǎng)站、共享住宅APP、裝配式住房建造，實現(xiàn)各類房屋資源及配套的供需對接；三是通過自身平臺并與第三方OTA在線旅行平臺合作，幫助改造過的閑置房屋實現(xiàn)在線預訂、短租、掃碼入住的分時共享度假。

　　為此，可以聯(lián)合本村、組農(nóng)戶共同出讓宅基房經(jīng)營權(quán)；新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體和工商資本可以共同翻新、改造、經(jīng)營休閑度假式宅基房。

　　“每個房子只能依靠支付或者提供打掃等服務(wù)開鎖，鎖可以控制房子的資金和服務(wù)、產(chǎn)品，形成結(jié)算系統(tǒng)閉環(huán)。”伍勇如此向記者表示。

　　據(jù)介紹，土流網(wǎng)自2015年開始還與長沙市各級政府摸索、實踐服務(wù)三農(nóng)，目前有3個模式落地執(zhí)行，包括土地流轉(zhuǎn)政府管理職能與交易主體服務(wù)職能結(jié)合，土地托管政企合作模式等。

　　當然，目前土地流轉(zhuǎn)仍存在一定的困難，廖建偉表示，農(nóng)民對“三權(quán)分置”的理解還有限，擔心自己會因為流轉(zhuǎn)喪失土地；大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施還有待進一步完善。

　　伍勇也向記者表示，當前法律對于有意愿參與流轉(zhuǎn)的資本，保障體系仍不完善，“資本最害怕就是農(nóng)民反悔，因此我們也在推動土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理和法制保障，但僅憑我們的力量是不夠的。”

　　資料顯示，截至2018年3月，土流網(wǎng)在全國成立了437家線下土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。此前兩輪融資的股東方包括復星系資本和經(jīng)緯創(chuàng)投旗下資本，C輪融資正在交割。