招商蛇口一季度凈利增172% 房企謀求規(guī)模利潤雙增長

    2018年至今樓市調(diào)控不斷，一二線和三四線城市同時承壓，房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊，房企一季度業(yè)績表現(xiàn)如何？

　　4月23日，招商蛇口（001979.SZ）搶先發(fā)布了一季報，期內(nèi)公司營收91.63億元，同比增長32%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤57.78億元，同比增長172%。在市場趨弱的背景下，招商蛇口的規(guī)模和利潤雙雙飄紅。

　　截至目前，發(fā)布一季報或一季度業(yè)績的房企并不多，招商蛇口的業(yè)績并不能代表行業(yè)；并且一季度業(yè)績中，有滯后結(jié)算的因素，也不能完整真實(shí)地反映一季度市場。

　　多家券商調(diào)研報告顯示，一季度房地產(chǎn)銷售增速繼續(xù)下行，在4月份地方樓市調(diào)控密集出臺的背景下，這一趨勢或?qū)⒊掷m(xù)；弱市之下，行業(yè)集中度繼續(xù)提升，大型房企加快周轉(zhuǎn)資金回籠，規(guī)模擴(kuò)張同時更注重利潤的增長。

　　招商蛇口提速

　　近年來屢被詬病增長太慢的招商蛇口，延續(xù)去年的強(qiáng)勢，在一季度的業(yè)績表現(xiàn)亮眼。

　　一季度，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積148.85萬平方米，同比增加8.43%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額313.08 億元，同比增加18.09%。

　　而公司實(shí)現(xiàn)凈利潤達(dá)57.78億，相當(dāng)于去年全年122億凈利潤的47%左右，這是一個相當(dāng)大的增長。

　　平安證券指出，凈利大幅增長原因有，深圳雙璽等高毛利率項(xiàng)目結(jié)算，帶動毛利率同比提升26.3個百分點(diǎn)至49.5%；少數(shù)股東損益占比下降13.3個百分點(diǎn)至0.9%。而最主要的是，期內(nèi)交割上年末向地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)讓的上海招商局大廈、招商局廣場和北京招商局大廈，導(dǎo)致投資收益同比增長53.9%至38.4億。

　　在近日的股東大會上，招商蛇口管理層表示，類似轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)帶來凈利的模式，未來還可能發(fā)生。

　　中信證券指出，公司資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓的收益，應(yīng)視為一種經(jīng)常性收益。因公司新增商辦物業(yè)較多，采取整體出售的方式并非權(quán)宜之計(jì)，未來會經(jīng)常發(fā)生。

　　從2017年開始，招商蛇口進(jìn)入了規(guī)模爆發(fā)期，從一季度業(yè)績也可看出，管理層也在多方努力增加收益。

　　在3月份的2017年度投資者交流會上，招商蛇口管理層表態(tài)進(jìn)取，給公司定下了2018年1500億的銷售目標(biāo)；招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理朱文凱同時表示，公司更看重今年的現(xiàn)金流、銷售回款，以及規(guī)模和利潤的平衡。

　　一季度，招商蛇口拿地延續(xù)積極，擴(kuò)規(guī)模意圖明顯。據(jù)平安證券統(tǒng)計(jì)，公司期內(nèi)在杭州、天津、佛山等地新增建面361萬平方米，同比增長211%，遠(yuǎn)超同期銷售；總地價294 億，占同期銷售金額比重94%，權(quán)益建面210萬平方米，權(quán)益占比58%。

　　加速擴(kuò)張之下，招商蛇口的負(fù)債率略有上升。一季度末公司在手現(xiàn)金437.7億，為短期負(fù)債（短期借款+一年內(nèi)到期長債）的135.4%，短期償債壓力較小。期末凈負(fù)債率為66.3%，較期初上升7.9個百分點(diǎn)。由于公司持續(xù)加大開工和拿地，期內(nèi)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流凈流出91.5億元。

　　中信證券認(rèn)為，當(dāng)前按揭貸款利率上升，公司存在銷售失速的風(fēng)險；資本性開支較大，可能導(dǎo)致短期杠桿率提升。

不過該機(jī)構(gòu)也指出，招商蛇口推盤高峰主要集中在二季度之后，預(yù)計(jì)未來幾個月，季度銷售額同比增速將高于一季度；公司定價理性，部分項(xiàng)目成本優(yōu)勢較大，去化率相對確定，銷售能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)增長，并完成全年1500億的銷售目標(biāo)。

　　平安證券認(rèn)為，公司2018年一季度末預(yù)收賬款較上年末增長28%至705.1億，為2017年實(shí)際營收的93.4%，加上30.8%的竣工高增長計(jì)劃，已奠定2018年業(yè)績高增長基礎(chǔ)。

　　關(guān)注利潤增長

　　進(jìn)入四月份，各大龍頭房企紛紛公布一季度業(yè)績。從銷售數(shù)據(jù)看，龍頭房企的領(lǐng)先優(yōu)勢在持續(xù)凸顯和擴(kuò)大。

　　碧桂園在2018年一季度實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1879.7億元，同比增長24.76%。恒大、萬科緊隨其后，分別以1618.7億元和1542.6億元分列第二、三位。其中，碧桂園3月單月合同銷售額達(dá)641.3億元，分別較恒大、萬科的單月銷售額多出百億元。

　　此外，保利、融創(chuàng)、中海、綠地銷售額超500億元，分列第四到第七位。從房企銷售額看，第一梯隊(duì)的房企正逐漸拉大與身后房企的差距，市場集中度在繼續(xù)提高。

　　規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張的同時，像招商蛇口一樣，龍頭房企也更加關(guān)注利潤的增長。恒大、碧桂園、萬科、中海外、華潤置地等公司人士指出，在市場不確定性加大的2018年，規(guī)模增長不是第一位，控制風(fēng)險和增加實(shí)際利潤是公司更加關(guān)注的。

　　“控制地價、更多利用并購獲取項(xiàng)目資源，爭取更低廉的融資，以及積極促銷提高周轉(zhuǎn)率，都是大家當(dāng)前關(guān)注的問題?！鄙钲谝患掖笮头科蟾吖苷f。

　　4月20日，陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌在某論壇演講指出，房地產(chǎn)的利潤來自兩部分，一個是銷售收入，一個是融資帶來收入。

　　在目前的融資市場，差不多只有開發(fā)貸才能保持和過去差不多的融資成本水平，其他融資工具的融資成本，起碼上升了5%到10%。

　　吳建斌透露，一些和房地產(chǎn)商有合作的銀行或金融機(jī)構(gòu)，已經(jīng)簽了貸款合約或部分資金已經(jīng)在使用，后面還有一些合同沒有使用的，在這個階段基本都要求改簽合約，或者有補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議的目的，就是金融機(jī)構(gòu)資金鏈?zhǔn)站o的情況下，要發(fā)展商承受融資成本上升帶來的成本。

　　因此，開發(fā)商利潤來源更多是銷售。房地產(chǎn)公司的高周轉(zhuǎn)仍然是利器。施工期、銷售期要短、資金回流要快，那么在市場競爭中就具有優(yōu)勢。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，近期碧桂園等大型房企便在內(nèi)部發(fā)文對高周轉(zhuǎn)提出了更快的要求。

　　從行業(yè)整體來看，2018年的市場環(huán)境，給開發(fā)商的銷售帶來了很大挑戰(zhàn)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局4月17日最新數(shù)據(jù)顯示，3月全國商品房銷售面積增速繼續(xù)下行，較1-2月微降0.95個百分點(diǎn)；70大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.40%，增速較2月微漲0.20個百分點(diǎn)。

　　另據(jù)東興證券調(diào)研，30個大中城市3月份商品房銷售面積同比下降39.71%，與全國銷售數(shù)據(jù)相背離，表明其他三四線城市商品房銷售繼續(xù)火爆；全國商品房庫存已降至2014年中水平，商品住宅庫存下降至2013年底水平，大多數(shù)城市已無去庫存壓力。

　　這意味著去庫存政策將可能在部分城市退出。

　　庫存水平延續(xù)低位的同時，去化略有放緩。截至3月底，全國商品房待售面積57,329萬平方米，同比下降16.70%，同比下滑幅度較1-2月縮窄；存銷比為3.81，較1-2月有所上升。

　　此外，樓市調(diào)控政策并無放松之意。3月下旬以來，各地掀起新一輪調(diào)控?zé)岢薄?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年兩會以來，已有包括大連、昆明、杭州、西安等在內(nèi)的10多個城市發(fā)布了調(diào)控新政，海南更是在4月22日出臺了全域限購政策。

　　吳建斌判斷，限制性的樓市調(diào)控政策還將持續(xù)，這個時間可能是兩年。