限制房企融資可能常態(tài)化 房企融資金額將被縮減

     近日，證監(jiān)會有關(guān)部門負責人表示，證監(jiān)會將聯(lián)合國土資源部，加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管。而此前，證監(jiān)會已經(jīng)將兩批共計41家房地產(chǎn)企業(yè)融資申請送國土部審核。

    據(jù)了解，截至目前，國土部已完成首批25家企業(yè)初審工作，近期就會將正式審核意見反饋證監(jiān)會，此后，證監(jiān)會將開展對25家企業(yè)的后續(xù)發(fā)行審核工作。而有業(yè)內(nèi)人士稱，已經(jīng)通過國土資源部首次審核的公司(含IPO公司)至少會有8家。

    千億融資計劃面臨多重變數(shù)

    來自Wind資訊的統(tǒng)計顯示，剔除剛泰控股的定向增發(fā)被否決外，截至4月25日提出定向增發(fā)預(yù)案而尚未開始實施的上市公司為43家。如果加上萬科A計劃公開增發(fā)近8.80億股和中糧地產(chǎn)計劃配股5.44億股，則共計有45家地產(chǎn)公司提出了融資計劃。

    其中，擬進行公開增發(fā)的萬科A預(yù)計募集資金約112億元，中糧地產(chǎn)擬募資35.37億元，其他43家擬募資金額累計為952.70億元，總募集資金高達1100.07億元。而這一數(shù)字比去年境內(nèi)房地產(chǎn)上市公司通過資本市場融到的442億元高出了將近兩倍。

    但是，在近期嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，國土資源部此次審核非常嚴格，各家房地產(chǎn)公司需要盡量詳細補充其土地儲備情況和閑置情況，并且對公司的土地使用、開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等方面問題進行更為詳盡的上報。

    國土部則對送審企業(yè)購地用地的合規(guī)性予以審核，涉及事項主要是針對企業(yè)是否存在如違法取得土地、土地閑置、拖欠地價款、違規(guī)調(diào)整土地用途或規(guī)劃條件等方面的問題，并據(jù)此出具是否支持融資的意見。

    一家知名地產(chǎn)公司高層就對記者表示：“國土部所審核的上述事項，國內(nèi)很多開發(fā)商都有所涉及，尤其是土地閑置問題，如果國土部仔細嚴查，一些大型房企對此肯定是脫不了干系的。”

    長江證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶在接受《證券日報》記者采訪時也表示：“有融資計劃的房企，這次不但要經(jīng)過證監(jiān)會的審查，還要邁過國土部的審核門檻。而從目前的情況看，單就過國土部這一關(guān)，難度已經(jīng)是非常大了。而證監(jiān)會與國土部兩部門的聯(lián)手，在一段時期內(nèi)都會限制房地產(chǎn)上市企業(yè)的融資，并且這次限制的期限可能不是暫時的，很可能作為一種常態(tài)化的措施存在。”

    業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測，45家拋出融資計劃的房地產(chǎn)企業(yè)基本沒有全部獲得通過的可能，其中大部分房企的融資金額將被縮減。

    此外，Wind資訊還顯示，這些再融資計劃中，自2009年以來擬通過增發(fā)融資的上市房企就有37家，其中19家的股價已低于擬增發(fā)價，占擬增發(fā)房企數(shù)量的51.35%；涉及融資額達598.07億元，占融資總額的比例達78.86%。

    對于現(xiàn)價低于增發(fā)價的情況，有研究員表示，一般而言，增發(fā)價格是市場價格的八折左右，會受到投資者的青睞，但目前很多房企的擬增發(fā)價格不能滿足這一條件，因此還須等待市場形勢的改善。

    這也意味著，如果想要順利實施融資計劃，除了證監(jiān)會重新對房地產(chǎn)上市公司的再融資計劃開閘以外，這些房地產(chǎn)上市公司也有必要對已公布的方案進行修正。

    大型房企資金鏈更受考驗

    在融資計劃待定的同時，國務(wù)院17日通知再次強調(diào)加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。通知要求，商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。

    對此，北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒就對記者表示：“2007年和2009年地產(chǎn)的瘋狂表現(xiàn)證明，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的天量注資已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)泡沫的最大推手。而這次應(yīng)國務(wù)院政策要求，銀行不但收緊了買房者的房貸，還掐住了房企的開發(fā)貸款，可謂雙管齊下。而在這個最大推手退出的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的變化將是顯而易見的。”

    蘇雪晶也表示了同樣看法：這次限制房企信貸融資的政策在短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生明顯影響，畢竟去年火爆的銷售加快了房企的資金回籠速度，使得不少房企手中都握有大量資金。但是，去年下半年包括今年一季度，這些公司大肆拿地，賺來的大多數(shù)投入其中，導(dǎo)致后期開發(fā)資金中的自有資金非常有限，必然將面臨一系列的資金問題。

    對此，有開發(fā)商表示，雖然去年房款回籠了幾十億現(xiàn)金，但大都用來買地了。去年的地價比較貴，所以賺得多，花得也多，手中的資金并不像外界想的那樣寬裕。

    “和大家預(yù)計的相反，這次房地產(chǎn)調(diào)控對于前期無力參與拿地的中小房地產(chǎn)公司而言，影響反而較小，沒有拿下那些天價地塊，也就意味著在現(xiàn)今的房價下，這些公司面臨的風險相對比較小，正常的銷售就能維持公司度過這段時期。”蘇雪晶這樣表示。

    還有業(yè)內(nèi)人士認為，由于一線房地產(chǎn)公司規(guī)模大，再融資涉及審查的土地資料較為復(fù)雜，并且一線房地產(chǎn)公司的再融資會更加敏感，在調(diào)控效果并不鞏固的情況下，一線房地產(chǎn)公司的再融資進程會遲于區(qū)域性公司，也表明大型地產(chǎn)公司在融資上面臨更大的難題。

    海外高息發(fā)債融資不被看好

    而在內(nèi)地信貸與融資渠道暫時關(guān)閉的情況下，有消息顯示，國內(nèi)地產(chǎn)商正集中通過海外發(fā)債的方式籌措資金。

    雅居樂地產(chǎn)上周公布了海外融資計劃，市場人士預(yù)計其融資規(guī)模也在5億美元上下。而在此前，佳兆業(yè)、恒盛地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)開發(fā)商宣布了計劃發(fā)行約20億美元高息債券。如此一來，幾大內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)行的高息債將高達25億美元左右，折合人民幣約為170億元。

    但是，這種發(fā)行高息債券的融資方式卻并不被業(yè)內(nèi)看好，畢竟高息債券的利息比一般債券高出5個百分點。蘇雪晶就表示：“以目前國內(nèi)的房地產(chǎn)狀況，內(nèi)地房企想到國外的資本市場正常融資幾乎是不可能的，唯一的手段就是發(fā)行高息債券。但是高息債券一方面會吞噬企業(yè)的額外利潤，另一方面甚至可能引爆債務(wù)風險。所以房企海外融資還是非常困難的，想靠海外融資解決資金問題基本上不太可能。”