海南的全域限購 緊急的權(quán)宜之計(jì)還是穩(wěn)定的長期策略?

    22日晚上8點(diǎn)海南召開新聞發(fā)布會(huì),宣布對非本省戶籍購房者實(shí)施全域限購。這對于外地購房者占比近八成的海南將意味著什么?此次限購是權(quán)宜之計(jì)還是長久策略?

　　嚴(yán)格限購的背后發(fā)生了什么?

　　在海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年之際,中央宣布在海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū),支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè),這使得海南房地產(chǎn)的關(guān)注度急劇上升。

　　短短一周時(shí)間,從全國各地趕來的購房者,紛紛涌入陵水、萬寧、文昌等東部沿海市縣,以及之前被“冷落”的西線澄邁、臨高等市縣。各大樓盤銷售中心咨詢者絡(luò)繹不絕,很多購房者抱著“買到就是賺到”的心態(tài),采取一次性付款方式購房。

　　“一位購房者交完全款就乘飛機(jī)離開了,連購房合同都沒來得及拿?！背芜~縣一樓盤銷售人員告訴記者,很多購房者都不仔細(xì)研究房屋的朝向等因素,生怕?lián)尣坏搅恕?/p>

　　有部分樓盤價(jià)格幾天時(shí)間出現(xiàn)了1000元-3000元上漲,如澄邁縣福山鎮(zhèn)的一處樓盤就由此前萬元內(nèi)的價(jià)格一下子漲到了12000多元。即便如此,很多購房者還是高興而來掃興而歸,因?yàn)椤百I不到”。

　　這段時(shí)間,大多數(shù)房企窮盡手段搶售,甚至不惜違法違規(guī)。4月18日晚11時(shí),?？谑杏^瀾湖觀園項(xiàng)目出現(xiàn)搶購。?？谑凶〗ň峙蓹z查組趕赴項(xiàng)目營銷現(xiàn)場,及時(shí)叫停不規(guī)范營銷活動(dòng),并依據(jù)現(xiàn)場調(diào)查認(rèn)定的違規(guī)銷售行為,對開發(fā)企業(yè)及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)罰款150萬元。海南省住建部門近期已經(jīng)密集處罰了數(shù)十家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)和房產(chǎn)中介。

　　另一方面,部分房企發(fā)現(xiàn)有利可圖,乘機(jī)捂盤。北京購房者孔先生等人看中了澄邁兩處房產(chǎn),但跟銷售人員溝通數(shù)日之后,對方卻以暫停網(wǎng)簽為由不再進(jìn)行交易,但實(shí)際上近期該地并未暫停網(wǎng)簽。?？谑幸灿袠潜P拿到預(yù)售證有些時(shí)日,卻遲遲未進(jìn)行網(wǎng)簽備案,涉嫌存在捂盤行為。

　　針對此類情況,海南省住建廳4月16日緊急發(fā)文防止炒作和哄抬房價(jià)。僅時(shí)隔6天之后,海南又一次喊“停”,宣布全域限購。

　　其實(shí),海南樓市這波上漲并非突發(fā)行情。最近的行情啟動(dòng)于2016年底,此后海南房價(jià)“扶搖直上”,部分區(qū)域房價(jià)翻番乃至出現(xiàn)3倍多的漲幅。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,上世紀(jì)90年代的那場噩夢般的房地產(chǎn)泡沫一直令海南心有余悸,警鐘長鳴,這導(dǎo)致海南在這一年多的時(shí)間里,出臺了十余次大大小小涉及房地產(chǎn)的調(diào)控政策。

　　全域限購引發(fā)了怎樣的市場反應(yīng)?

　　23日一大早,海南當(dāng)?shù)匾患掖笮头康禺a(chǎn)公司的早會(huì)氣氛異常緊張?！拔覀兏邔由畋頁?dān)憂,現(xiàn)在已經(jīng)開始制定新的融資方案,包括人員編制的裁減等內(nèi)容?！痹摴疽晃回?fù)責(zé)人表示,“以我們盤為例,之前的意向客戶大多都是島外的,勢必流失大量意向客戶,資金回籠肯定會(huì)有大麻煩?！边@是海南22日新政的后續(xù)反應(yīng)。

　　海南省22日宣布:自4月22日20時(shí)起實(shí)施全域限購,非本省戶籍居民家庭在新增限購區(qū)域購買住房,須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明,此前已實(shí)施限購區(qū)域則需要提供60個(gè)月。

　　消息迅速引發(fā)市場反應(yīng)。中介、分銷商和房企銷售的電話幾乎被“打爆”,沒買到房的人千方百計(jì)想辦法買,買到房的人則擔(dān)心以后無人接盤考慮是否賣出。

　　“這意味著非本省戶籍購房者基本上不能買了?！焙Ｄ犀F(xiàn)代管理研究院院長王毅武說,海南島外購房者占比將近八成,之前還只是劃定了限購區(qū),通過個(gè)稅或者社保來限制購買。非本省戶籍購房者還是有很大的選擇余地。

　　更嚴(yán)格的是,此次限購還把很多人在戶籍上“動(dòng)腦筋”的空子也給堵住了。新政規(guī)定自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房,并須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

　　“海南各市縣要加強(qiáng)購房資格審查,規(guī)范住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購買住房?！焙Ｄ鲜∽〗◤d廳長霍巨燃表示。

　　上述政策產(chǎn)生的直接后果是“不能買”,新政還規(guī)定買了“不能賣”,居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì)組織在海南省購買的住房,取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　王毅武表示,上述因素疊加之后,對于持有房產(chǎn)者不是個(gè)好消息。“原來持有者還可以樂觀地認(rèn)為遲早都可以賣,不就等個(gè)幾年嗎?現(xiàn)在不行了,即使過了5年期限,即使海南不再增加建設(shè)用地,但只要此項(xiàng)政策長期執(zhí)行,符合資格的接盤者也寥寥無幾。”

　　不過,整體而言,全域限購對于海南房地產(chǎn)庫存去化帶來的壓力并不大。截至去年底,海南商品住宅庫存去化期約11個(gè)月,比上年末減少12個(gè)月。

　　緊急的權(quán)宜之計(jì)還是穩(wěn)定的長期策略?

　　“如此嚴(yán)厲的限購政策超出預(yù)期,海南的房地產(chǎn)市場勢必發(fā)生方向性的重大改變。”本地某大型房地產(chǎn)公司銷售負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

　　此次政策發(fā)布之后,市場揣測這是否為控制房價(jià)瘋狂上漲的權(quán)宜之計(jì)。但海南省級層面透露出來的種種信息表明,此次調(diào)控目標(biāo)明確,態(tài)度堅(jiān)決,影響將是深遠(yuǎn)的?！斑@樣層級的政策文件和長遠(yuǎn)方向一般不會(huì)輕易改變。”海南省政府一位權(quán)威人士說。

　　霍巨燃稱,此次新政出臺的目標(biāo)是為了堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,回歸房子的居住屬性,調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租售結(jié)構(gòu),保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,推動(dòng)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。

　　“海南實(shí)行最嚴(yán)格的生態(tài)環(huán)境保護(hù)制度,保護(hù)好海南的綠水青山,堅(jiān)決不做房地產(chǎn)加工廠,以壯士斷腕的決心降低海南省經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴?！被艟奕急硎?。

　　海南省主要領(lǐng)導(dǎo)也在多個(gè)場合多次表態(tài),海南不能成為房地產(chǎn)的“加工廠”。

　　根據(jù)海南省2018年一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為48.1%,比重依然偏高。有人擔(dān)心,嚴(yán)格限購是否會(huì)影響海南的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

　　海南省政府一位權(quán)威人士如此表示,“近期經(jīng)濟(jì)要受一定影響,但是值得。海南遲早都要下這個(gè)決心,還不如早點(diǎn)下,否則來海南只想做房地產(chǎn)?！?/p>

　　新政規(guī)定,海南將實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度,實(shí)施建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控行動(dòng),確保海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加,建設(shè)用地供應(yīng)向建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港亟需的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展、民生需求等傾斜,大幅減少直至停止供應(yīng)外銷商品住宅項(xiàng)目用地。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,當(dāng)前海南的政策邏輯很清晰,未來有保有壓的政策思路很明顯。其中對于自貿(mào)港建設(shè)的各類產(chǎn)業(yè)支持會(huì)加大,而對于一些濱海住宅或其他項(xiàng)目,管控會(huì)更嚴(yán)厲。