高價(jià)租賃房”啟示錄：盈利模式存疑 租賃“蛋糕”難下咽

　  近日，全國(guó)首個(gè)企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目“萬科翡翠書院”進(jìn)入預(yù)租階段，卻因高昂的租金（90平方米三居室的月租金約為1.5萬-1.8萬元，180平方米的四居室月租金約3萬-4萬元）成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。支持者認(rèn)為，高租金由高成本推動(dòng)，且市場(chǎng)不乏此類需求；反對(duì)者則指出，這是非理性拿地的后果，項(xiàng)目盈利困難重重。不同于純粹的租賃地塊，該項(xiàng)目是銷售型地塊被競(jìng)至100%自持的結(jié)果，因此不但價(jià)格高昂，也難以享受到運(yùn)營(yíng)租賃項(xiàng)目的稅費(fèi)優(yōu)惠。分析人士認(rèn)為，作為房企首個(gè)自持租賃項(xiàng)目的“吃螃蟹者”，定位高端租賃、引入基金，都包含著萬科對(duì)租賃項(xiàng)目商業(yè)模式的探索。無論成敗與否，對(duì)行業(yè)的借鑒意義仍然重大。

　　租賃時(shí)代的到來是大勢(shì)所趨，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租占主流將成為主要特征。但目前為止，無論房企、經(jīng)紀(jì)公司，還是社會(huì)化機(jī)構(gòu)，都未探索出可持續(xù)的盈利模式。優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都十分明顯的房地產(chǎn)企業(yè)，如何在該市場(chǎng)取得突破，仍然是一項(xiàng)重要課題。

　　布局步伐放緩

　　由于歷史原因，經(jīng)紀(jì)公司是租賃行業(yè)最有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)者，資產(chǎn)輕、管理效率高、運(yùn)營(yíng)模式成熟是其主要特點(diǎn)。近年來，鏈家、我愛我家等大型經(jīng)紀(jì)公司都成立了長(zhǎng)租公寓部門，并推出了較為成熟的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。

　　側(cè)重新房銷售代理的世聯(lián)行，也推出了長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。魔方公寓、U+公寓、蛋殼公寓等機(jī)構(gòu)，是租賃市場(chǎng)的另一支力量。這類機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，并受到資本青睞，一些企業(yè)還實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張。但由于運(yùn)營(yíng)能力參差不齊，淘汰率也相對(duì)較高。

　　房地產(chǎn)企業(yè)是不折不扣的“后來者”。目前，萬科、龍湖、招商、碧桂園等大型房企均推出了長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，但起步都相對(duì)較晚。房企的優(yōu)勢(shì)在于資金雄厚、房源充裕，容易實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，但運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)被認(rèn)為是短板。

　　在多數(shù)研究機(jī)構(gòu)看來，這也是當(dāng)前租賃市場(chǎng)最主要的三類機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)者。根據(jù)各地官方文件，未來還可能有政府機(jī)構(gòu)加入其中，“分食”這一市場(chǎng)。

　　鏈家研究院于2016年末發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告指出，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長(zhǎng)到2.9萬億元，到2030年將會(huì)超過4.6萬億元?，F(xiàn)階段，對(duì)租賃市場(chǎng)的布局仍屬于“跑馬圈地”。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，盡管擴(kuò)張能力強(qiáng)，但截至目前，除極少數(shù)案例外，絕大多數(shù)房企采用合作（如陽光城和寓見公寓）或輕資產(chǎn)的方式運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓。

　　“輕資產(chǎn)”，意味著開發(fā)商與項(xiàng)目持有方或經(jīng)營(yíng)方簽訂長(zhǎng)期房屋租賃合同，然后進(jìn)行裝修改造及運(yùn)營(yíng)管理。與之相對(duì)的“重資產(chǎn)”，則指通過收購(gòu)獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)期使用權(quán)，然后進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

　　即使各地已經(jīng)推出成本相對(duì)“低廉”的租賃用地，房企拿地積極性似乎仍然不高。自2017年7月至2018年1月，上海累計(jì)出讓7批次、29幅租賃住房用地，平均起始樓面價(jià)6600元/平方米左右，遠(yuǎn)低于周邊商品房樓板價(jià)。但這些土地多被國(guó)企獲得，且多以底價(jià)成交。

　　北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，過去一年來，房地產(chǎn)企業(yè)銷售向好，但融資政策在不斷收緊。因此，在商業(yè)模式不甚明朗的情況下，房企對(duì)新業(yè)務(wù)慎重布局，也是情理之中。

　　他還透露，根據(jù)該企業(yè)委托相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在一些熱點(diǎn)一二線城市，租賃房源供應(yīng)已出現(xiàn)區(qū)域性、階段性過剩，暫時(shí)不利于重倉(cāng)布局。

　  商業(yè)模式不明

　　從操作模式上，銷售與租賃有著本質(zhì)不同，前者重營(yíng)銷，后者重運(yùn)營(yíng)。且如果不能引入戰(zhàn)略投資者，容易發(fā)生資金占用量大、持有成本高的風(fēng)險(xiǎn)。

　　為解決“萬科翡翠書院”項(xiàng)目的資金問題，北京萬科于2017年5月入伙中城乾元基金，并將后者引入項(xiàng)目。從出資比例看，北京萬科實(shí)現(xiàn)了11倍的杠桿率。在具體參與細(xì)節(jié)上，分析人士認(rèn)為，基金極有可能以類REITs的方式來操作。這也是目前長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的主要操作方式。

　　近期，房企頻繁發(fā)布租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。保利于3月13日成功發(fā)行房企租賃住房REITs，儲(chǔ)架總規(guī)模50億元，首期利率5.5%。4月初，陽光城首單A股民企儲(chǔ)架式長(zhǎng)租REITs獲深交所通過，規(guī)模不超過30億元。此外，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產(chǎn)等房企也以發(fā)行REITs、CMBS、ABN等方式，實(shí)施了租賃證券化。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這些嘗試的目的在于建立租賃產(chǎn)品的商業(yè)模型，但就國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)而言，未必有效。

　　他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，當(dāng)前房企實(shí)施的租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，沒有一個(gè)是真正的REITs。因?yàn)檎嬲腞EITs是靠租金收益，而國(guó)內(nèi)的租金收益不能覆蓋資金成本，需要貼息。所以，這些資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“不是套現(xiàn)，而是借錢”。

　　張大偉指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售比偏低，使得這些資產(chǎn)證券化產(chǎn)品難以真正有效。即使放松“N+1”的分隔出租模式，或者允許商住類項(xiàng)目發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，也只能保證持平或微利。若不能放開，則無法保證盈利。

　　到目前為止，無論房企、機(jī)構(gòu)，還是經(jīng)紀(jì)公司，都未能探索出租賃市場(chǎng)可持續(xù)性的盈利模式。

　　2017年5月，優(yōu)客逸家CEO劉翔對(duì)外宣布，當(dāng)年4月份成都公司首次實(shí)現(xiàn)單城市盈利，這是長(zhǎng)租公寓行業(yè)中，首個(gè)宣布實(shí)現(xiàn)規(guī)?；钠髽I(yè)。但此番表態(tài)受到一定質(zhì)疑。此后，這家公司專注于規(guī)模擴(kuò)張，未再宣布有關(guān)業(yè)績(jī)的信息。

　　即使商業(yè)模式行之有效，運(yùn)營(yíng)方也需借助規(guī)模效應(yīng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。在近期的業(yè)績(jī)會(huì)上，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松就表示，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)目前仍處于“投入期”，規(guī)模效應(yīng)加上租金上漲帶來的成本優(yōu)勢(shì)，將逐步為該業(yè)務(wù)帶來收益。

　　張大偉指出，即使上述問題都解決，之后運(yùn)營(yíng)層面的考驗(yàn)才剛剛開始，保持高效率、高品質(zhì)和低空置率，都需要卓越的管理和運(yùn)營(yíng)能力。

　　他還表示，租賃市場(chǎng)有大量待解決的問題，房企在這一領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都較為明顯。根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的不同，各公司的投入力度也不相同，但要想在短期內(nèi)取得實(shí)質(zhì)性突破，恐怕并非易事。