北京別墅成16萬富豪新"避風港" 環(huán)比上漲近100%

    嚴厲的樓市調(diào)控政策似乎看不到“終點”，于是，尋找能夠躲避“樓市調(diào)控風頭”的避風港，也便成了開發(fā)商們短期內(nèi)的“要務所在”，也正是在此時此刻，一直不享受“寬松政策”的別墅，反倒成為如是一般的“避風良港”所在。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，相對于普通住宅在新政發(fā)布后的成交量應聲而落的情況，別墅市場卻依然保持平穩(wěn)，成交量未有明顯變化。業(yè)內(nèi)人士認為，由于長期以來別墅類物業(yè)一直被信貸、稅收、土地等方面的政策嚴格控制，因此，形成了以一次性付款為主的住房消費模式，也正因如此，三套房停貸、無納稅記錄外地人禁貸的政策，幾乎對于別墅市場沒有實質(zhì)性的影響。

    成交量保持平穩(wěn)

    4月14日以來一系列的調(diào)控政策，讓火熱的住宅市場一度“冷水澆頭”———北京、上海相繼傳出投資客大規(guī)模陸續(xù)出貨的消息，甚至超過600套的集體出貨作為極端事件，亦被輿論無限放大。然而，別墅市場卻因自身的“平靜”，而在這樣“大氣大落”的樓市格局中，幾乎被人忽略。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、搜房網(wǎng)等統(tǒng)計，3月京城成交破億的別墅有近10個，其中頤和園著成交近4億元、北辰香麓賣出3億多元、御園成交1億多元、億城西山華府近2億元。而中廣信房產(chǎn)經(jīng)紀公司監(jiān)測，在3月最后一周即3月22日—28日期間，北京共成交別墅120套，成交面積4 .08萬平方米，這一水平超過了2009年的周成交平均值118套。在整個3月份，北京別墅成交了320套，成交面積10.8萬平方米，環(huán)比上漲了近100%。

    在成交量攀升的同時，別墅類產(chǎn)品的價格也呈現(xiàn)上漲勢頭。近日，高力國際發(fā)布的《中國物業(yè)市場2010年第一季度報告》介紹，今年一季度，以別墅為代表的北京豪宅產(chǎn)品環(huán)比增長11 .4%，達到38338元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認為，由于長期以來別墅市場一直被政策從嚴控制，而本次對住宅市場的嚴厲調(diào)控政策———包括三套房禁貸、無納稅社保記錄外地人禁貸等政策，實際是將住宅與別墅受到政策嚴控的“門檻”拉平，也正是因為這一原因，別墅市場在新政的背景下，才得以平穩(wěn)所在。

    供應將減少

    4月14日的樓市新一輪調(diào)控，實際上只是個起點，業(yè)界預計，各“涉房部委”將陸續(xù)下發(fā)本領(lǐng)域管轄內(nèi)的文件通知，這其中亦包括國土資源部。而有專家分析認為，國土資源部下發(fā)的文件中，很可能對別墅用地，做出更為細致與細化的定義。此前，國土資源部多次強調(diào)，禁止供應別墅類用地，但對于具體的別墅用地的定性，卻始終沒有明確，市場曾有消息稱，國土資源部有意把連排、疊拼等類別墅形態(tài)的用地，一律劃入別墅“禁供”土地的范疇。據(jù)此，業(yè)界人士判斷，隨著調(diào)控口徑的進一步收緊，各類別墅供應的進一步減少，將成為定局，而這恰也恰是市場的價值所在，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在這一點上，表現(xiàn)最為明顯的，便是在北京的潮白河、溫榆河別墅區(qū)。

    御墅項目副總經(jīng)理周麗萍指出，從近年來價格走勢來看，潮白河區(qū)域的別墅價格漲幅一直不大，處于價格洼地，存在著較大的補漲空間，而且區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)在整個別墅市場都處于領(lǐng)先地位。據(jù)周麗萍介紹，位于潮白河區(qū)域的純獨棟別墅區(qū)“御墅”，占地33萬平方米共298戶，去年下半年北區(qū)開盤以來持續(xù)旺銷，最近幾個月月銷量均逾億元。據(jù)她介紹，近期御墅還將推出新品，預計均價25000元/平方米左右，每套總價逾千萬元。業(yè)內(nèi)人士指出，無論是西山別墅區(qū)還是潮白河別墅區(qū)，獨棟別墅的成交額都占到較大的比重。以西山別墅區(qū)為例，頤和園著一個項目的銷售額幾乎占到該區(qū)域的二分之一，而御墅項目成交額在項目眾多的潮白河別墅區(qū)也占到了四分之一，另外如 獨 棟 別 墅 泰 禾 紅 御 在 東 部 泛C B D別墅區(qū)也占有較大比重。對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，獨棟別墅供地控制較嚴，近來相關(guān)部門再次重申這一政策，供不應求的局面決定了獨棟別墅具有較大的市場空間。

    需求難受打壓

    “我認為相比于中低端的住宅產(chǎn)品，真正的別墅產(chǎn)品受到調(diào)控的影響會比較小，因為在整個市場需求中，一是使用按揭貸款的比例很低，二是真正用別墅投資的市場需求也很小，所以她和整個市場的走勢，還是沒有太大關(guān)聯(lián)的。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰稱。郭毅分析認為，隨著對各類別墅產(chǎn)品包括大戶型限制供地，別墅市場的供應將更加稀缺，這將推動別墅普遍迎來放量上漲。從宏觀經(jīng)濟來看，經(jīng)濟走勢不斷向好，這將產(chǎn)生更多的財富人士，進而培育更多的市場需求。

    最近發(fā)布的胡潤排行榜顯示，截至2009年底，除港澳臺之外，全國31個省、自治區(qū)、直轄市中 ， 資 產(chǎn) 超 過 千 萬 的 富 豪 達 到875000位，相比上年增加6.1%，其 中 資 產(chǎn) 超 過 億 元 的 富 豪 數(shù) 為55000位，較上年增加7.8%。其中北京千萬富豪為15.1萬人，億萬富豪9400人，呈大幅上升趨勢。該報告指出，千萬富豪主要分為四種類型：商人、高收入人士、炒房者和職業(yè)股民。2009年以來房地產(chǎn)市場異?；钴S，使得很多房產(chǎn)投資者成功晉級千萬富豪行列。上述人士也成了高端別墅市場的主要買家。“這部分人群中，只有炒房者可能受到相應的影響，而資本市場還可能在房地產(chǎn)的擠出效應下，向上推長的可能性甚至還在增加，而商人和高收入人士，并不是房地產(chǎn)調(diào)控的指標指向，因此，從需求一段的情況看，我甚至覺得別墅市場的安全性以及抗通脹性更好。”李文杰說。