一線城市二手房價首現(xiàn)下降 房地產(chǎn)業(yè)增速持續(xù)走低

    最新數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，房地產(chǎn)業(yè)增加值為13845億元，同比增長4.9%。自去年第二季度以來，已連續(xù)四個季度低于同期的GDP增速，相比去年一季度7.8%的增速，也明顯下降。分析人士指出，房地產(chǎn)市場進入穩(wěn)定發(fā)展期，使得其周期性波動不會傳遞到經(jīng)濟發(fā)展中，使得經(jīng)濟增長更為平穩(wěn)。與此同時，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度下降，也會倒逼一些城市的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

  一線城市二手房價首現(xiàn)下降 房地產(chǎn)業(yè)增速持續(xù)走低

　　4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，房地產(chǎn)業(yè)增加值為13845億元，同比增長4.9%。自去年第二季度以來，已連續(xù)四個季度低于同期的GDP增速，相比去年一季度7.8%的增速，也明顯下降。

　　房地產(chǎn)業(yè)增加值增速下滑，說明行業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率出現(xiàn)下降。房價走勢企穩(wěn)乃至回調(diào)，正是其中的一個直觀表現(xiàn)。

　　國家統(tǒng)計局在當(dāng)日發(fā)布了70大中城市的房價變化情況。今年3月，15個熱點城市的房價走勢平穩(wěn)，部分城市房價下跌。領(lǐng)漲者繼續(xù)由二三線城市占據(jù)，但最高漲幅并不大。這都顯示出，整體房價在調(diào)控的作用下逐漸企穩(wěn)。

　　過去幾年來，因行業(yè)規(guī)模高速擴大，以及對GDP增長的高貢獻率，房地產(chǎn)業(yè)曾被稱為國民經(jīng)濟的“支柱產(chǎn)業(yè)”。從數(shù)據(jù)上看，在過去兩年（2016年和2017年）連續(xù)創(chuàng)下歷史交易記錄之后，這種地位已經(jīng)動搖。分析人士認(rèn)為，行業(yè)正進入供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)后的穩(wěn)定發(fā)展期，樓市調(diào)控擴圍和長效機制醞釀，將使得價格和成交量進一步企穩(wěn)。從長遠看，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率將可能繼續(xù)下滑。

　　熱點城市房價平穩(wěn)

　　今年3月，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格（不含保障房）總體保持基本穩(wěn)定。從環(huán)比看，7個城市新房價格下降，降幅在0.1%至0.4%之間；2個城市持平；6個城市微漲，漲幅在0.1%至0.2%之間。同比看，有9個城市的新房價格降至去年同期以下。

　　其中，一線城市的新房價格平均同比下滑0.6%，連續(xù)兩個月出現(xiàn)下降；二手房平均價格則首次出現(xiàn)同比下滑。

　　15個熱點城市的房價漲幅明顯低于70城平均水平，說明分類調(diào)控的效果顯著。按照國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉的解讀，這是由于“各地繼續(xù)以因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)政策為主基調(diào)，堅持分類調(diào)控，保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性”。

　　在熱點城市以外，房價表現(xiàn)略有起色。海口、秦皇島、長春成為房價（環(huán)比）領(lǐng)漲者，延續(xù)了去年以來“一線城市平穩(wěn)，二三線城市領(lǐng)漲”的大格局。

　　但即便是漲幅最大的?？?，新房價格環(huán)比漲幅也僅為2.1%。且海南房地產(chǎn)市場向來缺乏穩(wěn)定性，這一漲幅也被認(rèn)為很難延續(xù)。

　　總體來看，今年3月，70個大中城市新房價格平均環(huán)比上漲0.42%，漲幅比此前兩個月有所擴大。按照中原地產(chǎn)的觀點，這是由于此前壓抑的需求正在謀求釋放所致。其中，經(jīng)過幾年的“去庫存”進程，很多二三線城市的庫存降至低位，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，使得房價有抬頭的動力。

　　另一方面，板塊輪動效應(yīng)仍在繼續(xù)，部分起步較晚、房價基數(shù)不高的城市成為新一輪熱點。如隨著東北樓市的反彈，東北城市的房價漲幅已連續(xù)多月名列前茅。

　　在大部分機構(gòu)看來，二三線城市房價雖有上漲壓力，但漲勢并不會持續(xù)太久。今年的政府工作報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控?！比珖鴥蓵Y(jié)束后，大連、阜陽、長沙、沈陽、海南等地紛紛出臺政策，搖號買房、分區(qū)域調(diào)控等做法，說明樓市調(diào)控正不斷深化和細(xì)化。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策將進一步向三四線城市蔓延，并呈現(xiàn)出“打地鼠”的特征。因此，熱點區(qū)域的房價漲勢將很快被打壓，今年的整體房價水平將繼續(xù)企穩(wěn)。

　　經(jīng)濟增長貢獻率縮小

　　除房價外，成交量也因各種因素被遏制。今年一季度，全國商品房銷售面積同比增長3.6%，銷售額同比增長10.4%，增幅雙雙降至2015年7月以來的新低。

　　按照市場人士的觀點，量、價受挫，說明房地產(chǎn)行業(yè)的活躍度出現(xiàn)下降，并將直接影響到其在國民經(jīng)濟中的貢獻率。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年第一季度，房地產(chǎn)業(yè)增加值為13845億元，同比增長4.9%，低于同期的GDP增速。

　　國家統(tǒng)計局將房地產(chǎn)業(yè)列入“服務(wù)業(yè)”的范疇，并細(xì)分為70個大類，涵蓋新房、二手房、租賃、物業(yè)等領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)增加值是指依靠房地產(chǎn)買賣、租賃、維護等形成的各項收入（包括傭金等）。因此，這一指標(biāo)雖不同于量、價等直觀指標(biāo)，但能夠在同口徑下，與GDP做出精準(zhǔn)的對照。

　　自2000年以來，房地產(chǎn)業(yè)增加值呈逐年擴大的趨勢。其中，從2004年土地出讓市場化改革后算起，增長較快（增速大于7%）的年份分別是2005年-2007年、2009年-2011年、2013年、2016年。由于這些年份均為市場“大年”，說明行業(yè)增加值與交易市場——而非租賃、物業(yè)市場——的關(guān)聯(lián)度更大，且有一定的正相關(guān)性。在其中的多數(shù)年份里，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速高于同期的GDP增速，說明當(dāng)市場向好時，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率也較大。

　　實際上，過去多年來，房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中享有的“支柱地位”，正是由來于此。

　　2017年，樓市成交量創(chuàng)下歷史新高，房價漲幅也一度達到階段性高點。但由于基數(shù)較高，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速仍然下降，當(dāng)年二季度已低于同期的GDP增速。2017年全年，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速降至5.6%，同年的GDP增速則是6.9%。

　　“房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率正在下降?！鄙虾Ｒ拙友芯吭褐菐熘行目偙O(jiān)嚴(yán)躍進向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，從表面上看，這源于樓市調(diào)控政策的延續(xù)和深化，使得成交量趨于平穩(wěn)、房價增長乏力。

　　但從大周期的角度來看，整個行業(yè)已經(jīng)從供不應(yīng)求過渡到供大于求階段。雖然棚戶區(qū)改造仍會對三四線樓市帶來刺激，但市場爆發(fā)式增長的基礎(chǔ)已不存在。且這種變化是不可逆轉(zhuǎn)的。即使租賃、物管市場崛起，其對GDP的貢獻率仍然不及交易市場。

　　嚴(yán)躍進同時指出，這種變化并不是壞事。房地產(chǎn)市場進入穩(wěn)定發(fā)展期，使得其周期性波動不會傳遞到經(jīng)濟發(fā)展中，使得經(jīng)濟增長更為平穩(wěn)。與此同時，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度下降，也會倒逼一些城市的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

    70城房價現(xiàn)新變化 調(diào)控政策料繼續(xù)蔓延到三四線城市

　　國家統(tǒng)計局18日發(fā)布3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，新房價格環(huán)比上漲城市增至55個，下調(diào)的城市依然熱點城市為主?？靵砜纯茨闼诔鞘蟹績r3月份是漲是跌？

　　3月份55個城市新房價格環(huán)比上漲

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，從環(huán)比看，新房價格上漲城市數(shù)量1月、2月均有所減少。到了3月份，上漲的城市則有55個，相比2月份多了6個城市。

　　具體看，3月份，新房價格環(huán)比漲幅最高的?？跒?.1%，其次是秦皇島(1.4%)和長春(1%)。同期，10個城市的新房價格環(huán)比下降，分別是福州、蚌埠、南京、武漢、廈門、惠州、溫州、無錫、深圳、鄭州。

　　從二手房數(shù)據(jù)看，房價環(huán)比上漲的城市有59個，也比上個月有所增加。漲幅最高的烏魯木齊為2.1%，海口、太原、青島、西安、濟寧、哈爾濱均超過了1%。環(huán)比下降的7個城市分別是上海、廈門、成都、福州、北京、武漢、鄭州。

　　新房價格環(huán)比下降城市以熱點城市為主

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，從房價表現(xiàn)來看，下調(diào)的城市依然以熱點城市為主。

　　3月份，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格總體保持基本穩(wěn)定。記者注意到，3月份在新房售價環(huán)比下降的10個城市中，有7個是熱點城市。

　　從環(huán)比看，上述7個熱點城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；天津和合肥兩個城市持平；其余城市微漲，漲幅在0.1至0.2個百分點之間。

　　從同比看，有9個熱點城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.3至2.3個百分點之間；其余城市略有上漲，漲幅在0.1至1.2個百分點之間。

　　70城房價整體環(huán)比增幅擴大，同比增幅收窄

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說，整體看3月份房價指數(shù)，環(huán)比增幅為0.4%，同比增幅為5.5%。環(huán)比增幅數(shù)據(jù)有所擴大，而同比增幅則有所收窄。

　　3月份，一線城市新房價格同比下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點；二手房價格本月首次出現(xiàn)下降，降幅為0.1%。二線城市新房和二手房價格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個百分點。三線城市新房和二手房價格同比漲幅均比上月回落0.3個百分點。

　　從環(huán)比看，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.1%；二手房價格繼續(xù)下降，降幅比上月收窄0.2個百分點。二線城市新房和二手房價格環(huán)比漲幅均比上月擴大0.3個百分點。三線城市新房價格環(huán)比漲幅比上月回落0.1個百分點，二手房價格漲幅比上月擴大0.2個百分點。

　　對于“一線城市新房價格環(huán)比上漲”現(xiàn)象，嚴(yán)躍進認(rèn)為，這些城市的庫存規(guī)模不足，房價漲易跌難，還有近期高端樓盤積極入市，在一定程度上影響了價格。而一線城市房價繼續(xù)呈現(xiàn)同比下跌，與持續(xù)性的調(diào)控因素有關(guān)。

　　調(diào)控政策料繼續(xù)蔓延到三四線城市

　　“從3月房價數(shù)據(jù)看，同比增幅有所收窄，預(yù)計大趨勢將延續(xù)同比增幅收窄甚至下跌的態(tài)勢進行?！眹?yán)躍進說，當(dāng)前房價降溫是大趨勢，但中間各階段和各城市可能存在部分阻力。

　　張大偉認(rèn)為，三四線城市庫存在繼續(xù)減少，在一二線城市進入補庫存后，三四線城市也開啟庫存短缺時代。2018年一二線城市樓市預(yù)計將持續(xù)平穩(wěn)，而三四線城市將運行在高位，樓市調(diào)控政策繼續(xù)蔓延到三四線城市。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，前3個月，全國主要城市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過76次。從3月來，全國超過20個城市再啟房地產(chǎn)調(diào)控：合計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容達到了26條，本輪典型的調(diào)控政策是熱點城市購房出現(xiàn)剛需優(yōu)先搖號選擇限價房，三四線城市加入限售。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴中新網(wǎng)記者， “可以預(yù)見‘因城施策、分類調(diào)控'的政策還將持續(xù)，近期房價持續(xù)上漲的城市，未來可能出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施。當(dāng)然，對于剛需購房者的優(yōu)先保障措施也有望在更多城市落地?！?/p>