房地產(chǎn)投資增長創(chuàng)3年新高 與房企資金增幅剪刀差加大

    房地產(chǎn)投資增長創(chuàng)三年新高 與房企資金增幅“剪刀差”加大

　　本報記者 宋興國 實 習(xí) 生 張瑋釗 北京報道

　　房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)下三年來新高。

　　4月17日，國家統(tǒng)計局公布了2018年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資21291億元，同比增長10.4%，其中住宅投資增長13.3%。房屋新開工面積34615萬平方米，同比增長9.7%，其中住宅新開工面積增長12.2%。

　　銷售方面，全國商品房銷售面積30088萬平方米，增長3.6%，其中住宅銷售面積增長2.5%。全國商品房銷售額25597億元，增長10.4%，其中住宅銷售額增長11.4%。

　　土地市場方面，“價升量穩(wěn)”依舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3802萬平方米，同比增長0.5%，土地成交價款1634億元，增長20.3%。

　　新城控股(33.650, -0.99, -2.86%)副總裁歐陽捷認為，隨著2018年貨幣政策不再寬松，面向房地產(chǎn)資金定向趨緊，土地成交大致保持在零增長區(qū)間，很可能略有下降，但地價不會下降，甚至還會繼續(xù)緩幅上漲。同時，由于今年整體資金環(huán)境收斂，政府部門、企業(yè)部門、居民部門去杠桿，房企到位資金增速趨勢性下降，投資增速也會趨勢性下降，將會很難繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長。

　　銷售或面臨拐點

　　在前兩月商品房銷售額增速出現(xiàn)短暫回升至15.3%后，一季度總體的銷售額同比增速大幅下降至10.4%。而銷售面積的增速則只有3.6%，是2015年6月以來的最低值。

　　其中，在調(diào)控政策影響下，一季度住宅銷售面積增長2.5%，但價格上漲趨勢明顯，一季度銷售額增長11.4%。

　　從區(qū)域來看，銷售分化更加明顯。市場占比近四成，調(diào)控城市更加密集的東部地區(qū)，罕見地出現(xiàn)了銷售額與銷售面積同比“雙降”的局面，而中西部地區(qū)在這兩個數(shù)字上則都維持著兩位數(shù)的增長。

　　盡管總體銷售增速減緩，但去庫存形勢依舊良好。3月末，全國商品房待售面積57329萬平方米，比上月末減少1138萬平方米，是去年9月以來的新高。而住宅市場的去化成果依舊顯著，3月份待售面積減少954萬平方米。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，2017年的去庫存取得了明顯成效，去掉了1億平方米庫存，從6.9億平方米變成5.8億。一季度進一步下降到5.7億多，但去掉的庫存基本上是住宅的庫存，且主要集中在實行棚改貨幣化安置的三四線城市，當前房地產(chǎn)的“主要庫存還是樓宇寫字樓，購物中心”。

　　而隨著住宅庫存的持續(xù)去化，房地產(chǎn)銷售增長的動力被認為將進一步削弱。

　　4月2日，易居研究院發(fā)布報告稱，受其監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。這一數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)32個月同比下跌，其中有75個城市庫存規(guī)模低于去年同期水平， 100城庫存總量規(guī)模已與2013年3月水平相當。

　　該報告認為，“對于其他三四線城市尤其是地級市來說，倘若市場過熱、庫存不足，那么此類城市提高銀行信貸利率、出臺或升級限售等政策的概率也會加大?！?/p>

　　這無疑會提升購房難度和成本，但另一方面，調(diào)控并沒有放松跡象。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，今年以來，至少14個城市發(fā)布了樓市調(diào)控新政，其中大連、淄博、衢州等地，差異化調(diào)控從“因城施策”升級為“因區(qū)施策”。而沈陽、大連、阜陽、昆明等地出臺的調(diào)控政策顯示，“限售”與“限購”范圍進一步拓展，并開始下沉到三四線城市及縣區(qū)。

　　因此，顧云昌預(yù)計，在調(diào)控沒有放松、貨幣政策趨緊、購房者買房成本上升等多重影響下，銷售數(shù)據(jù)由升轉(zhuǎn)降的拐點可能在2018年年中出現(xiàn)，“2018年銷售超過2017年的可能性是個小概率?！?/p>

　　資金趨緊加劇

　　而投資數(shù)據(jù)，則意外維持著2018年以來的良好態(tài)勢。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，繼2月份投資增速大幅提升至9.9%后，一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資21291億元，同比名義增長10.4%，創(chuàng)下三年來的新高。

　　其中，住宅投資14705億元，增長13.3%。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.1%。

　　顧云昌認為，房地產(chǎn)投資增長加快主要有兩個原因，第一，是土地價格因素。直到今年的一季度，地價的上升幅度遠遠超過房價的上升幅度。第二，2017年房企拍下大量土地，盡管趨勢放緩，但也保持了15.8%的總量增長。去年購置的大量土地進入開發(fā)期，導(dǎo)致今年一季度投資增長速度仍然保持在10%以上。

　　但房企資金鏈偏緊的問題依然存在，且有進一步加劇的態(tài)勢。

　　一季度，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金36770億元，同比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個百分點。

　　從房企資金來源構(gòu)成看，一季度，國內(nèi)貸款占20.0%，較2017年四季度上升5個百分點；而企業(yè)自籌回款資金占比均有所下降，其中企業(yè)自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款占比分別為31.0%、29.6%和13.8%，較2017年四季度分別下降2.6、3.2和0.6個百分點。

　　值得關(guān)注的是個人按揭貸款，一季度到位5160億元，同比下降6.8%，比1-2月4.3%的降幅進一步擴大。

　　易居研究院研究員王夢雯表示，2018年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅超過企業(yè)到位資金同比增幅5.1個百分點，兩條曲線形成剪刀差，3月曲線開口進一步擴大至7.3個百分點。后續(xù)來看，隨著資金環(huán)境趨緊，銷售下行加劇了房企的資金壓力，開發(fā)商資金面或?qū)⒊霈F(xiàn)變盤，部分企業(yè)促銷回籠資金壓力加大。全年來看，隨著開發(fā)商資金面不斷趨緊，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資兩位數(shù)的高增長恐難以持續(xù)，預(yù)計后續(xù)同比將出現(xiàn)回落，增速在年底降至4%左右。