住房租賃花樣融資術(shù)：類REITs＋專項債券＋并購基金

    隨著大型銀行、央企、龍頭開發(fā)商進入，住房租賃市場被迅速激活。

　　在地產(chǎn)開發(fā)端資金趨緊的情況下，租賃融資自去年末興起。在銀行信貸資金之外，租賃融資以類REITs、住房租賃專項債券、并購基金等方式發(fā)展起來。

　　包括：自2017年10月開始，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式破冰，保利、招商蛇口等大型房企紛紛加入類REITs產(chǎn)品發(fā)行中。

　　不過，市場對住房租賃融資較為謹慎，有銀行資管人士表示，去年以來債市資金緊張，REITs要選擇發(fā)行窗口。“要看看價格多少，不好賣?！睘楸ＷC發(fā)行，有的類REITs“還是找各家行支持一下”。

　　除類REITs產(chǎn)品，自2017年12月，專項公司債也加入到住房租賃新型融資渠道中。目前已有三單住房租賃專項債券在上交所獲批。從已獲批發(fā)行項目看，發(fā)行期限一般為10-15年，大約2/3的募資資金用于住房租賃，約1/3用于補充運營資金。

　　此外，商業(yè)銀行也開始與住房租賃專業(yè)運營機構(gòu)聯(lián)手，成立并購基金，收購長租公寓等資產(chǎn)。

　　類REITs快速增長，回報率過低制約證券化

　　房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）正式開閘之前，房企自去年末開始在交易所、銀行間市場等發(fā)行類REITs產(chǎn)品。

　　3月13日，“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，這是國內(nèi)首單央企租賃住房類REITs，也是首單儲架發(fā)行類REITs。此次產(chǎn)品的基礎資產(chǎn)為私募基金份額，底層資產(chǎn)為保利地產(chǎn)自持租賃住房。該類REITs的儲架總規(guī)模不超過50億元，首期發(fā)行規(guī)模17.17億元，雖然保利租賃住房REITs仍為私募發(fā)行，但儲架發(fā)行的意義在于對未來公募發(fā)行的可能性做準備。

　　在REITs產(chǎn)品正式開閘之前，類REITs產(chǎn)品規(guī)模快速增加。據(jù)Wind統(tǒng)計，截至4月4日，REITs發(fā)行3只，總計43.22億元。此前2017年，REITs產(chǎn)品發(fā)行285.84億元，相比較2016年131.25億元的發(fā)行規(guī)模，同比增加117.78%。

　　今年2月，“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”獲得深圳證券交易所審議通過，產(chǎn)品規(guī)模100億元，這是首單達到百億級規(guī)模的類REITs產(chǎn)品。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)融資全面收緊的情況下，資產(chǎn)證券化成為地產(chǎn)的新型融資渠道。特別是在整頓銀信合作、多地嚴查并購貸款的情況下，開發(fā)商的融資渠道進一步收緊。

　　但長租公寓卻是國家現(xiàn)階段重點鼓勵和扶持行業(yè)，加上重資產(chǎn)持有模式拉長投資回收期，因此資產(chǎn)證券化是釋放這個行業(yè)資金沉淀最有效的解決方法。

　　一位銀行資管人士表示，國內(nèi)REITs市場遲遲做不起來，核心原因是回報率，“回報率要做到5%以上”，目前國內(nèi)租賃回報率僅有1%-2%，尚不超過銀行存款利息，沒有證券化基礎。

　　此外，租賃稅率也是重要原因，美國REITs年化收益率7%-8%，原因是免稅，否則收益率降低到3%-4%。

　　專項公司債開閘，2/3募集資金用于租賃

　　從資金端看，REITs仍未正式開閘制約了房企通過證券化獲得大量資金，住房租賃專項債券由此成為租賃融資新的融資渠道。自2017年末以來，住房租賃專項公司債券在交易所市場大量出現(xiàn)。

　　據(jù)上交所資料統(tǒng)計，截至4月4日，上交所共受理9只、總計420億元住房租賃專項債券，這些專項債券規(guī)模最大的是合生創(chuàng)展擬發(fā)行100億元，已有龍湖、綠城等發(fā)行的三只專項債券通過審核。從已獲批發(fā)行項目看，發(fā)行期限一般為10-15年，大約2/3的募資資金用于住房租賃，約1/3用于補充運營資金。

　　3月22日，龍湖地產(chǎn)發(fā)行全國首單住房租賃專項債券。該債券發(fā)行總規(guī)模不超過50億元，期限不超過15年，首期發(fā)行規(guī)模30億元，其中21億元擬用于住房租賃項目建設，9億元擬用于補充營運資金。據(jù)公告，該債券第一期發(fā)行票面利率為5.6%。此前3月12日，綠城地產(chǎn)擬發(fā)行兩筆15億元、25億元小公募、私募住房租賃專項公司債券獲批，期限均不超過10年。15億元公募項目中，10.95億元擬用于住房租賃項目，4.05億元擬用于補充公司營運資金。

　　從上交所審核意見看，主要關(guān)注的是該專項債券募集資金的具體投向和用途。要求多個發(fā)行人補充募集資金的具體用途，是否存在重復融資，并補充說明土地用途是否符合商業(yè)用房改建為租賃住房的政策要求，提供募集資金項目屬于租賃住房項目的證明文件。

　　此外，上交所對債券額度和兌付風險較為關(guān)注。北京鴻坤偉業(yè)的預審核反饋意見中，上交所要求計算累計債券余額是否超過公司凈資產(chǎn)的40%，并結(jié)合負債結(jié)構(gòu)說明是否存在集中兌付風險。

　　并購基金收購租賃房源

　　上述融資方式中，房企多為自持的租賃進行項目。部分住房租賃專項債券在發(fā)行說明書中約定了自持比例。除自持，商業(yè)銀行開始與住房租賃專業(yè)運營機構(gòu)合作，以并購基金的方式收購租賃房源，進行租賃融資。

　　3月12日，建設銀行與新派公寓發(fā)起設立基于資產(chǎn)證券化的不動產(chǎn)并購基金，初期規(guī)模20億元，后期將根據(jù)收購需求擴大規(guī)模。該基金正在發(fā)起成立過程中，采取分層設計，優(yōu)先級與劣后級份額均為50%，建設銀行為唯一的優(yōu)先級投資人。將收購一線、二線核心城市的存量資產(chǎn)或是開發(fā)商合作定制長租公寓的物業(yè)。

　　該并購基金是銀行首次聯(lián)手住房租賃專業(yè)運營機構(gòu)，開發(fā)住房租賃市場。這也是銀行將資金前置，進入開發(fā)的最前端和資產(chǎn)證券化的全鏈條。一個參考案例是，美國REITs的杠桿比率高達60%-80%，底層資產(chǎn)是樓房，銀行愿意支持前中后端。

　　建行相關(guān)人士表示，該并購基金面對行業(yè)周期、商業(yè)模式、證券化速度等風險，已經(jīng)進行了風險評估，設計好商業(yè)模式。在風險緩釋措施上，收購資產(chǎn)打折、安全邊際的安排已經(jīng)有考慮。

　　“我們要發(fā)現(xiàn)真正做住房租賃運營的人，既落實國家‘房住不炒’的政策，又要解決市場痛點。在選擇住房租賃專業(yè)運營商上，（標的）資產(chǎn)價值、主體信用都要考慮，有沒有專業(yè)運營能力和專業(yè)資質(zhì)，然后再看項目本身。因為住房租賃比開發(fā)項目賣房子更難，看的是長期運營，對運營能力的要求強于對市場的判斷。”