重慶市長：只要動腦筋，政府是可以控制房價的

    ———中共重慶市委副書記、市長黃奇帆訪談錄(上)

　　4月2日的山城陰雨綿綿，這在一定程度上緩解了重慶的旱情。中共重慶市委副書記、市長黃奇帆下午6點(diǎn)步履輕快地回到市府辦公室，連飯都沒有吃就接受了《經(jīng)濟(jì)參考報》記者的專訪。

　　6根煙、一碗湯圓以及侃侃而談的自信是黃奇帆在3個小時的暢談里給記者留下的最深刻的印象。

　　房價愈來愈高企的今天，大城市中的不少人不但買不起房，還租不起房，北京、上海等地甚至出現(xiàn)白領(lǐng)出走的情況，他們帶著憧憬來到大城市發(fā)展，卻帶著遺憾和無奈離開。重慶市市長黃奇帆有著清醒的認(rèn)識———“人才流失對于一個城市來說非常危險。”

　　近日，在如火如荼的重慶公租房建設(shè)正在成為全國焦點(diǎn)之際，《經(jīng)濟(jì)參考報》記者專訪了中共重慶市委副書記、市長黃奇帆，他告訴我們，只要地方政府肯動腦筋，房價是可以控制的。

　　“對高端房我要變本加厲地收稅”

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：最近重慶的公租房模式是熱點(diǎn)，將其和廉租屋、經(jīng)適房比較一下吧。

　　黃奇帆：公租房模式是涉及民生的重大改革。從五十年代到八十年代，中國計劃經(jīng)濟(jì)搞公房的模式是失敗的，搞得天下所有的干部和群眾，都沒有房子??；改革開放以后到九十年代開始搞土地批租，把公房都配置給市民，新的房屋都作為商品房，100%的走商品房市場化軌道。同樣，100%的商品房配置也不合理?？傆?0%至40%的人買不起房，剛進(jìn)城的農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生就是3000元/平方米的房子也是買不起的。真要讓他們都買得起房，就不是市場化的房地產(chǎn)了。

　　政府好像也想到了一種方法，就去搞廉租屋。但廉租屋的享受人群是低保戶，低保人群在任何一個城市里都只占3%至4%，也就是說廉租屋無法覆蓋大部分人群。

　　90年代后期推出的經(jīng)濟(jì)適用房是一種保障性的產(chǎn)權(quán)房，這個房子買來以后，五年內(nèi)不能賣。但恰恰就是這個房子發(fā)生了重大的利益沖突和灰色交易。所謂的經(jīng)濟(jì)適用房，就是土地劃撥，不收配套費(fèi)，也沒有房產(chǎn)商的利潤，交易過程也不收什么稅。市場上5000元/平方米左右的商品房，差不多的經(jīng)濟(jì)適用房只要2500元/平方米。在房價日益高升的階段，放五年，這房子就變1萬元了，業(yè)主就可以賣了。再去補(bǔ)點(diǎn)地價，辦點(diǎn)什么手續(xù)，簡簡單單就可以翻兩番，漲四倍。低保戶的低收入是民政部門管著的，作假比較困難。但一般意義上的低收入，誰來管？每個單位領(lǐng)導(dǎo)都可以幫著自己的部下開低收入證明，行人情。

　　我們這次提出一個模式，就是雙軌制，30%至40%搞公租房，60%至70%搞商品房。那么，這個30%至40%的公租房，就可以把經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋統(tǒng)一起來，公租房、廉租屋、經(jīng)適房三位一體。

　　如果不把住房制度形成雙軌制，即使收物業(yè)稅也擺不平。因?yàn)椴还茉趺凑f，發(fā)達(dá)國家都有相當(dāng)比例的人群租房住。美國現(xiàn)在是65%的人買，35%的人租，新加坡也差不多是50%的人租房，50%的商品房。憑什么我們這么一個低收入人群的大國不呢？所以，保障房絕對不能搞私房的保障房，否則就是國家財富的無底洞。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：我國的經(jīng)適房模式正是引自國外。

　　黃奇帆：你得看看人家怎么搞的？美國人的經(jīng)濟(jì)適用房有5招。第一，房子造在城郊結(jié)合部，在所謂弱一點(diǎn)的地段規(guī)劃；第二，造房的開發(fā)商不能賺錢，只能賺基本的施工費(fèi)；第三，賣給考核無誤的低收入者；第四，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，所有低收入群體買了這個房子，有一天不要的時候，只能賣給當(dāng)時的新的低收入者。具體操作方式是，紐約的房產(chǎn)局回收以后，再轉(zhuǎn)賣給當(dāng)時的低收入者。這樣就不能當(dāng)商品房來炒作了；第五，這個過程中產(chǎn)生的所有交易費(fèi)用都不會有什么稅收，都作為低收入房自身的循環(huán)。也就是政府不會在這個房子系統(tǒng)里收稅。這五條多清楚呀。也就是說我們一根筋的走向市場化，所謂的保障，要么保障得太少，要么保障得太亂，所以沒有成功。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：那公租房模式重慶是怎么具體操作的？

　　黃奇帆：我們就提出今后一共要造4000萬平方米，這兩三年里先造2000萬平方米。重慶的公租房是面向低收入群體，但也不是最窮人的人，那些最窮的租廉租房的人，也和公租房住在同一個小區(qū)里，只是他的租金是按照廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，一平方米一個月8毛錢，50平方米的房子一個月只要40塊錢。公租房的家庭住這個50平方米，一般要500元/月?，F(xiàn)在按市場的租金價格，一個50平方米的獨(dú)套的公寓，可能要花1000元/月。比商品房的租金價格低，體現(xiàn)了公租房的優(yōu)惠，但又比廉租房要多十倍。

　　公租房的人住了五年以后，如果想要有產(chǎn)權(quán)，也不要再交房租了，可以買下來。他買下來，就相當(dāng)于買了經(jīng)濟(jì)適用房，而他本來已經(jīng)在這里住了五年了，確實(shí)是低收入群體，政府也不用考核，想買就可以買。但是買了以后政府控制他不可以像經(jīng)適房一樣賣到市場上去，他只能賣給公租房管理局。公租房管理局回收以后還是公租房，否則的話，今天造了1000萬平方米，幾年以后，都變成商品房，幾年以后，新的低收入人群又需要1000萬平方米。事實(shí)上一個社會的低收入人群總歸只有20%至30%，這個20%至30%是固定比例的。所以，大體上按照這個邏輯，搞出一個雙軌制，這個雙軌制的理想境界叫做低端有保障、中端有市場、高端有遏制，形成一個比較完善的住房管理體系。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：您說到雙軌制還得有60%至70%的商品房市場，這個市場怎么調(diào)控？

　　黃奇帆：這個市場用稅收杠桿控制。三句話：低端不收稅、中端稅收優(yōu)惠、高端增加稅務(wù)。

　　低端不收稅的意思是比如公租房，土地是劃撥的，沒有出讓金，造房子的時候不交配套費(fèi)，整個施工過程不用交營業(yè)稅、所得稅和契稅。造的房子也不能有利潤，也不是房產(chǎn)商造的。即使有房子買賣，也不是商品房。在這樣的背景下，沒有稅、沒有利、沒有費(fèi)、沒有金，要知道這四個一般占商品房成本40%至50%。事實(shí)上就使得公租房的成本比一般商品房低了50%，那相應(yīng)的租金也自然可以低50%。

　　商品房呢，有這四個方面的費(fèi)用，正常的該收就收，但是中等收入家庭還是應(yīng)該給一些優(yōu)惠。金融危機(jī)的時候，國家為了啟動房產(chǎn)市場，就把契稅降到了0 .5%。金融危機(jī)一過，扛過了危機(jī)，沒理由大家再幫你了，政府就又收稅了。所以重慶市政府就在3月份宣布，金融危機(jī)期間2008年、2009年所有老百姓自己住的第一套商品房，稅收政策不變。這個叫中端有優(yōu)惠。

　　高端房上我要變本加厲地收，同時我們建議國家收特別的房產(chǎn)稅。我們做了一套方案，如果你這房子是200平方米，但是價格又相當(dāng)于市場均價的3倍以上，我就收你1%的特別稅。這是每年都要交的。你的房子今年是100萬元要交1萬元，你如果買了300萬元的二手房，你就得交3萬元。比均價高三倍，就收1%，高四倍就收1 .5%，高五倍，我就收2%。如果再高上去，就收5%。因?yàn)槭悄昴暌唬绻?00萬元的一套房子，2%就是6萬元，然后300萬元本身還要付利息，利息本身就是6%，所以就變成8%，然后還要付物業(yè)稅，一套房子的物業(yè)稅怎么著也得五六萬元/年，這樣一來，一年要10%以上。六七年時間，都能夠再買一套房子了。對于炒房團(tuán)來說，更大的問題在于，一套300萬元的房子，六七年以后，別人就要花600萬元買去，這600萬元既要付利息，還要付2%的特別稅，還要付物業(yè)稅，別人一算就不買了，這就讓房價炒不上去。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：這個特別稅的事很新穎，有什么具體進(jìn)展么？

　　黃奇帆：本質(zhì)上就是物業(yè)稅遏制高房價?，F(xiàn)在物業(yè)稅還沒有收呢，老百姓就很有情緒。美國人是收物業(yè)稅，但是美國不收出讓金，也不收配套費(fèi)。而我們的出讓金和配套費(fèi)占地方財政1/3，美國人的物業(yè)稅也占美國州政府稅的1/3。市場是平衡的。但是前面沒有取消，后面又收，等于政府收2/3，老百姓能沒有意見嗎？國家可以先在重慶試點(diǎn)，那就是對高房價收稅。我們把它叫做特別房產(chǎn)稅，不一定叫物業(yè)稅，但按物業(yè)稅的收費(fèi)每年來收。這么一來，群眾的情緒會比較平和，因?yàn)闆]有打擊到大部分人頭上。炒高房價的動力也沒有了。然后我們就把這套方案放到市委常委會、市政府常委會、市人大常委會上去討論，大家都同意。給高端收稅這件事，人大沒有批我們就不能收，但只要他們批下來，我們立馬就收。

    “政府不是貼錢搞公租房”

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：建公租房得犧牲土地出讓金，這筆賬重慶怎么算？

　　黃奇帆：公租房是一個出租的概念。我們投2000億元放在公租房里，相當(dāng)于把2000億元的人民幣變成2000億元的不動產(chǎn)。我們絕對不會把公租房造成100平方米、200平方米、300平方米的大房子，讓低收入人群世世代代住里面，住得很開心。就是讓他們住得不那么舒心，只有30平方米、50平方米，最多到70平方米、80平方米，然后你真正富裕了，就不想在這個房子里，就離開公租房。

　　在這個意義上，這2000億元就是不折不扣的含金量很高的不動產(chǎn)。只要形成這個狀況，就不會變成財政包袱，因?yàn)橛凶饨鹱鳛楝F(xiàn)金流在回來，租金利息總比銀行高兩個點(diǎn)吧。

　　這就讓我想起了金融危機(jī)期間啟動內(nèi)需來救市的事情。如果讓我來出主意的話，不如拿1萬億元去造公租房，房產(chǎn)本身拉動經(jīng)濟(jì)，造起來后低收入人群也要裝修，也要買家具，又一次拉動了消費(fèi)。

　　至于你剛才問我土地出讓金的事，我告訴你，建公租房地方政府不只犧牲土地出讓金一項(xiàng)。比如說造2000萬平方米，地方政府差不多可以得到600億元的出讓金?，F(xiàn)在我們不要這600億元，可能這個地動遷要花150億元，我400多億元的出讓金就放棄了。另外2000萬平方米，一平方米要交200多塊錢的配套費(fèi)，2000萬平方米要交十年的配套費(fèi)，我也不要了，所以我是500億元都放棄了。然后我倒過來拿500億元造2000多萬平方米，我就需要500億元。所以我一進(jìn)一出相當(dāng)于少收500億元，支出500億元，就是1000億元。我這些公租房500億元所形成的2000萬平方米的房子，我每年收租金，這個租金每年有幾十億元收獲，足以支撐我500億元的貸款、保險費(fèi)、信托費(fèi)。而且在這個過程中，我不會壞賬。假如15年以后，政府的這些房子收回來可以當(dāng)商品房賣，我這500億元可以變成1000億元等于再翻一番。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：房源籌集和建設(shè)資金來源是怎么樣的呢？

　　黃奇帆：公租房的房源主要通過新建、收購、改建等多種渠道。公租房建設(shè)資金主要通過政府注資、依靠商業(yè)銀行貸款、公積金貸款、發(fā)行債券、房屋租售等方式籌集。

　　我們主城區(qū)三年完成工程建設(shè)總量1000萬平方米的投資預(yù)算約為250億元。今年開工建設(shè)的500萬平方米的公共租賃住房，投資總額約125億元，計劃先期籌措并投入資金50億元，經(jīng)市政府研究，按以下方式籌措：(1)爭取中央資金5億元；(2)財政預(yù)算安排土地出讓金收入5億元；(3)通過住房公積金貸款20億元；(4)爭取政策性和商業(yè)性銀行貸款20億元。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：重慶公租房的面積擴(kuò)充有計劃表么？

　　黃奇帆：2000萬平方米兩三年之內(nèi)就能建起來。我今年大概就能解決一百幾十萬人的住房問題，現(xiàn)在重慶主城區(qū)也就是500萬人，能解決1/3。未來重慶到底還需要多少？我的想法是主城區(qū)變成1000萬人的時候，我就造4000萬平方米，這是根據(jù)市場來的。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：公租房會形成新型都市貧民窟么？

　　黃奇帆：你得看我們的公租房放在哪兒。我們有一個規(guī)劃圖，就是一環(huán)到二環(huán)。我們有500平方公里的新城區(qū)，我們是搞了21個人口居住的集聚區(qū)，一個集聚區(qū)20多萬人，21個就形成400多萬人，400多萬人總的是要買商品房，21個商品房的聚集區(qū)，那么這21個商品房的聚集區(qū)里，每個聚集區(qū)里就塞一個公租房，公租房比如100萬平方米，商品房在這里面有500萬平方米，這樣500萬平方米可以有20萬人住著。那么公租房100萬平方米可能只有3、4萬人住著。公租房的人跟商品房的人在一個大的區(qū)域里，可能是不同樓盤，但是在一個方位里，就形成了混居，不造成不同收入人群的心理落差，不形成新的城市“貧民窟”。

    “一個城市失去中產(chǎn)階級是很大的損失。”

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：您覺得地方政府在控制房價上漲上應(yīng)該有什么作為么？

　　黃奇帆：重慶有一套管理方法，看三個指標(biāo)。

　　第一、每年商品房的建設(shè)總量不能超過城市固定資產(chǎn)總投資的25%，但也不能太低，低了會顯得供應(yīng)不足，也會房地產(chǎn)城市發(fā)育不良。全中國只有重慶停留在剛性的25%上，其他地方總是高高低低，要么30%、40%、15%。

　　你找不到一個城市連續(xù)六七年城市固定資產(chǎn)總投資以2000億元、4000億元、6000億元的速度遞增，其房產(chǎn)投資很精確地壓著25%的比例在遞增。只有我們重慶是壓著這根線的，今年城市固定資產(chǎn)總投資6500億元了，我閉著眼睛跟你說我們的房產(chǎn)投資是1600億元。

　　整個中國的市長、省長和城市管理專家從來沒有想過要對這個坐標(biāo)進(jìn)行控制，而重慶在六年前就定了這么一個規(guī)定，要把這個指標(biāo)控制在25%，多也不行，少也不行。你問我怎么控制？控制起來很方便。如果我發(fā)現(xiàn)這個月到30%了，房產(chǎn)投資大了，而房產(chǎn)商的各種項(xiàng)目開工是要批的，我就放他一個月兩個月不批。然后如果發(fā)現(xiàn)投資小了，那么進(jìn)來三分鐘就出去，房產(chǎn)商從批到開工很快。批房地產(chǎn)項(xiàng)目我們是可以官僚主義的，房地產(chǎn)這個東西早兩個月、晚兩三個月沒有關(guān)系，有時就壓他幾個月。這方面我們就是剛性的。

　　第二、每個城市最終規(guī)模人均居住面積不能超過30平方米，一個500萬人的城市，地就批到1億平方米；1000萬人的城市，就造3億平方米。供過于求，總量就得控制。

　　第三、地價不能賣得超過房子銷售價的35%。如果一個地方的房價是1萬元/平方米，那么這個樓面地價一般應(yīng)該賣到3300元/平方米。如果賣上5000元/平方米、6000元/平方米、甚至1萬元/平方米，那政府就有點(diǎn)唯利是圖了。地價超過房價，面粉賣得比面包貴，很自然就把面包給炒上去了。不承認(rèn)這條規(guī)律的政府就是狗屎政府。你們可以審查重慶政府批的任何一塊地，我們的地價從來沒有超過房價1/3。

　　一個重慶市民現(xiàn)在住的破房子是5000元/平方米，突然周邊的土地賣到了1萬元/平方米，那他當(dāng)然會想到，1萬元/平方米的地造出來的房子肯定是兩萬，既然新房子能夠賣兩萬元，我的房子也漲到1萬元。就這樣二手房市場也炒高了。

　　所以只要動腦筋，比如說我做的任何事，政府是可以控制住房價的。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：能詳細(xì)說一下如何不讓地價賣得超過房價的35%么？

　　黃奇帆：其實(shí)政府一開始就會知道某個地塊會漲得高，那就多拍幾塊地一起賣，比如我三塊地一起賣，開發(fā)商如果把它炒得很高，他一下子拿出來的成本就非常高，就給他抬高了門檻。

　　另一方面如果政府想要把地賣高，可以把這里的前景規(guī)劃弄得很漂亮，然后只拿一塊地出來拋，這樣就容易被眾家開發(fā)商炒高，過了半年，我又拿旁邊的地塊再拋，這時又能炒高。

　　還有一招。在舊城改造的時候，政府絕對不能讓房產(chǎn)商去拆這個房子。房產(chǎn)商去拆，房子成本會越拆越高，政府應(yīng)該掏自己的錢去把這個危舊房拆了。政府不能只想著賺錢，他們還得考慮社會環(huán)境，香港現(xiàn)在一平方米幾十萬港幣，很多有產(chǎn)階層或者有識之士都跑到深圳或上海去買房了。一個城市失去中產(chǎn)階級是很大的損失。

　　再有就是對高檔房要收遏制性的物業(yè)稅。高檔房被我們3%甚至5%的特別房產(chǎn)稅一收以后房價就炒不上去。

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　　對高端商品住房的稅收約束

　　為節(jié)約土地資源，限制高檔住房數(shù)量，遏制房地產(chǎn)泡沫，重慶市設(shè)想：通過征收特別房產(chǎn)稅，對高端住房房價和消費(fèi)加以必要約束。征收的特別房產(chǎn)稅收入，全部用于公共租賃住房建設(shè)和維護(hù)。重慶市與財政部稅政司共商，特別房產(chǎn)稅的政策設(shè)計是：

　　(一)征收對象。方案一：凡城市獨(dú)棟住房(別墅)或住房建筑面積超過200平方米，且評估價值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房平均售價3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人。方案二：住房評估價值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房市場平均售價3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人。

　　(二)計稅辦法。擬按評估價值的70%至80%計算。對評估值實(shí)施一定折扣后作計稅依據(jù)，是國際通行的普遍做法。同時，計稅時扣除120平方米基本住房建筑面積。

　　(三)稅率。擬采取分檔累進(jìn)稅率。方案一：(1)獨(dú)棟住房建筑面積在300平方米以下的，稅率為1%；300平方米至500平方米的，稅率為1.5%；500平方米以上的，稅率為2%。(2)建筑面積達(dá)到200平方米以上的住房，評估值在上年主城區(qū)商品住房市場平均售價3倍至4倍的，稅率為1%；4倍至5倍的，稅率為1.5%；5倍以上的，稅率為2%。方案二：住房評估值在上年主城區(qū)商品住房市場平均售價3倍至4倍，稅率為1%；4倍至5倍的，稅率為1.5%；5倍以上的，稅率為2%。