世行前副行長：美國人曾以為房價永不會跌

      現(xiàn)任美國“土地政策第一智囊”林肯土地政策研究院總裁兼首席執(zhí)行官的格雷戈里·英格拉姆先生，是國際知名的城市與發(fā)展研究專家。他曾擔(dān)任世界銀行副行長一職，主要負(fù)責(zé)撰寫世界發(fā)展報(bào)告和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展報(bào)告。格雷戈里曾在哈佛大學(xué)任教，在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)市場、交通、評估、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境和發(fā)展領(lǐng)域出版過多本論著。近日，他在接受《環(huán)球時報(bào)》專訪時，就中國的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市發(fā)展、房屋價格等問題談了自己的看法。

    環(huán)球時報(bào)：您在世界銀行工作多年，也熟悉各種國際組織，您認(rèn)為北京會成為國際組織的總部嗎？

    格雷戈里：我認(rèn)為，將來北京作為一些新成立的國際組織的總部是不可避免的。我所說的新的國際組織是以處理金融事務(wù)為主要職能的，北京是個不錯的選擇，上?；蛘呦愀劢o我個人的印象也很深刻，但我還沒有對這些城市做過深入比較。

    環(huán)球時報(bào)：您對當(dāng)前北京、上海等地的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀有什么看法？

    格雷戈里：如果過去兩年平均的漲幅超過20%，那么我的態(tài)度是謹(jǐn)慎的。如果房地產(chǎn)價值的增幅超過了租金的增幅，同時也超過了平均收入的增幅，那么，價格反映的價值就是存在風(fēng)險的。不過，中國與美國發(fā)生次貸危機(jī)的情況有根本區(qū)別。美國在次貸危機(jī)前只有5%左右的購房首付，這與中國30%-40%的首付相比是太低了，也就是在這個方面，中國方面的風(fēng)險控制比美國當(dāng)時的做法要好。

    在預(yù)測房價方面，我記得美國前總統(tǒng)福特的首席經(jīng)濟(jì)顧問曾經(jīng)有過一句名言，“如果上漲的價格再也走不下去了，那么，它就會最終停下來”。

    環(huán)球時報(bào)：最近美國、澳大利亞等媒體經(jīng)常報(bào)道中國人在當(dāng)?shù)爻鍪仲I房。如果有中國投資者想到美國置地，您會給他們什么建議？

    格雷戈里：這個取決于他們的實(shí)際需要。一些日本人在上世紀(jì)八九十年代到美國中部的印第安納州購置農(nóng)場，還有日本人去紐約購置洛克菲勒中心。要看中國人究竟想要美國的高樓大廈，還是美國的農(nóng)場。簡單說，中國人應(yīng)當(dāng)考慮優(yōu)先在那些經(jīng)濟(jì)前景好的州置業(yè)。對于價格上漲過快的一些州的地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)小心。比方說，美國亞利桑那州的房地產(chǎn)價格在5年前的漲幅超過美國的平均水平，結(jié)果當(dāng)金融危機(jī)發(fā)生后，那里的房地產(chǎn)平均價格就率先下跌30%，因?yàn)槟抢锏姆績r存在泡沫。美國的房地產(chǎn)市場變化也是復(fù)雜的，自1989年開始，美國最大的6個城市的房價普遍下跌了30%，但美國全國房價的平均水平卻幾乎沒有變化。事實(shí)上，從1970年至2008年，美國全國房價的平均水平一直處在不斷上升的態(tài)勢，于是，在2008年以前，美國人有了一個普遍的“公理”———美國房價永遠(yuǎn)不會下降。我個人在1980年的時候，在華盛頓買了一套房子，到了1989年，它的價值下降了30%，不過，這個時候，報(bào)紙還是在叫嚷著說，“美國的房價不會下跌”，我當(dāng)時就問，“那么為什么我的房子價格下跌了呢？”后來，我才明白，報(bào)紙宣稱的是“美國全國的房價走勢不會下行”。

    環(huán)球時報(bào)：您看好中國高鐵經(jīng)濟(jì)的前景嗎？

    格雷戈里：私營資本進(jìn)入到中國高鐵城市，特別是高鐵站臺附近區(qū)域會是不錯的投資。不過，我認(rèn)為中國在高鐵方面的投資還是存在一定風(fēng)險的。在成本收益分析方面來粗略估算，如果中國高鐵的建設(shè)成本的確是每公里1億元人民幣，那么這個成本優(yōu)勢就是非常明顯的，國際上起碼需要雙倍的成本。30年前，美國政府曾經(jīng)計(jì)劃在波士頓與華盛頓之間修建高速鐵路，當(dāng)時的預(yù)計(jì)成本就已經(jīng)是2000萬美元每英里（1英里約合1.6公里）了。奧巴馬總統(tǒng)如今提出要花一筆錢修建鐵路，那點(diǎn)錢在今天的美國辦事可是“杯水車薪”啊。

      環(huán)球時報(bào)：在基礎(chǔ)設(shè)施投資方面，比較中國與日本、美國等國的做法，您有什么經(jīng)驗(yàn)與建議分享嗎？

    格雷戈里：過去20年，日本政府通過舉債的方式對基礎(chǔ)設(shè)施做了大量投資，但是投資收益并不理想。日本的經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)低迷。日本的經(jīng)歷并不愉快。對于今日中國而言，最關(guān)鍵的就是要確保長期投資收益達(dá)到合理預(yù)期。在短期上看，無論生產(chǎn)率是否提高，政府對基礎(chǔ)設(shè)施的投資會有明顯的投資乘數(shù)效應(yīng)，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增加會明顯改善，比如政府支付工人工資拆遷、翻地、蓋樓等等，工人用工資去購買食品、衣物、家電等等都將算入國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長。

    從美國的經(jīng)驗(yàn)來看，美國的基礎(chǔ)設(shè)施投資包括電力、交通運(yùn)輸、電信、水利，不包括教育和醫(yī)療。但是，美國的電力行業(yè)與電信行業(yè)主要是由私營投資進(jìn)行的，與其他由政府主導(dǎo)的公共基礎(chǔ)設(shè)施部門投資有機(jī)地整合在一起。涉及基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的私營公司通常最終都是上市企業(yè)，他們必須在季報(bào)和年報(bào)當(dāng)中披露公司的運(yùn)營，這樣對整個行業(yè)的透明度有利。

    環(huán)球時報(bào)：中國一些地區(qū)和學(xué)者都在研究“城市化與經(jīng)濟(jì)的精明增長”理念，您在城市規(guī)劃與發(fā)展方面有深入研究，請談?wù)勀目捶ā?/p>

    格雷戈里：實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)“精明增長”的理念大約在35年前就被提出來了，其核心思想是利用更少的土地來實(shí)現(xiàn)一座城市更緊密、更壓縮、更整齊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為一個區(qū)域的交通發(fā)展做規(guī)劃的前提是該地區(qū)需要達(dá)到一定的人口密度。如果該區(qū)域的人口密度低于起碼的標(biāo)準(zhǔn)，即少于每平方公里500人，那么在該地區(qū)加強(qiáng)交通運(yùn)輸建設(shè)就是沒有經(jīng)濟(jì)效率的。

    美國政府最近5年開始關(guān)注增加城鎮(zhèn)人口密度，為改善交通設(shè)施做政策研究。氣候變化的眾多議題中涉及到了交通運(yùn)輸方式的方面。在美國，大約32%的碳排放來源于交通運(yùn)輸本身，這其中又有60%的碳排放直接來源于汽車。如果美國需要通過減少普通汽車的使用量來減少碳排放，那么勢必要通過“精明增長”，來改善城市的人口密度，從而在改善公共城市交通方面有所作為，實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)，這也是一種“低碳經(jīng)濟(jì)”。氣候變化的重要性，讓“精明增長”理念在節(jié)能建筑，特別是在供一個家庭使用的獨(dú)棟住宅方面有發(fā)揮空間。一般而言，為一棟新房子增加節(jié)能材料與設(shè)施的成本比改造一棟老房子、為其增加節(jié)能設(shè)施的成本要低很多。

    事實(shí)上，美國有些州已經(jīng)實(shí)施“精明增長”理念30多年，有的州十幾年，還有一些州至今毫無作為。研究發(fā)現(xiàn)，在實(shí)踐中完成“精明增長”目標(biāo)是非常困難的，美國不同的州在居住密集度、環(huán)境保護(hù)水平、交通運(yùn)輸質(zhì)量、住宅購買能力、政府財(cái)政稅務(wù)支持方面表現(xiàn)各異，就是同樣采取“精明增長”政策的不同州，也是根據(jù)自身的情況，根據(jù)各州的政策導(dǎo)向與優(yōu)惠，優(yōu)先在某些方面發(fā)展，沒有一個州在每個方面都做得很好。