“三價合一”刷屏深圳！中介稱加班到12點

原標(biāo)題:“三價合一”刷屏深圳！中介稱加班到12點，真對房價利空、最影響誰？看最新解讀

身為在深圳工作的一員，今晚的微信朋友圈被深圳地產(chǎn)中介“霸屏”，原因是傳說中的二手房“三價合一”政策將于明天正式執(zhí)行。

看看今天的微信朋友圈，畫風(fēng)是下面這樣的。

鏈家版的

中原版的

樂有家版的

不論哪個中介，發(fā)在朋友圈的基本就一個意思：買房成本又要增加了，再不下手就晚了。

房地產(chǎn)行業(yè)任何政策的變化，似乎都能成為中介催單的依據(jù)，這次也沒能例外。

1 求證：深圳樓市將三價合一？基本屬實

3月28日，《關(guān)于發(fā)布深人銀發(fā)[2018]41號文件操作指南的通知》的消息在地產(chǎn)圈流傳開來，而附件則名為《“三價合一”政策操作細則（銀行版）》，以及《中國人民銀行深圳市中心支行 深圳銀監(jiān)局 深圳市規(guī)劃國土委關(guān)于建立信息互通查詢機制規(guī)范購房融資的通知》，并且有媒體發(fā)布《關(guān)于我市建立信息互通查詢機制規(guī)范購房融資的新聞通稿》。

（附：網(wǎng)上流傳的相關(guān)文件）

記者向深圳規(guī)劃國土局的工作人員以及多位地產(chǎn)中介詢問，得到的答復(fù)是“基本屬實”。

《通稿》指出，根據(jù)中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”的總體定位，為貫徹落實《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行 銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房〔2017〕215號）完善房地產(chǎn)金融調(diào)控的政策要求，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布通知，建立信息互通查詢機制，規(guī)范購房融資，堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

該通知要求：商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。不動產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)將對網(wǎng)簽合同相關(guān)價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統(tǒng)將自動攔截并予以退文，并將相關(guān)違規(guī)情況報監(jiān)管部門核查。

2 有何影響？要么漲首付，要么增稅負

首先要理解三價合一政策的含義。

簡單來說，三價合一就是以后二手房交易中的所有價格都統(tǒng)一（成交價、評估價以及網(wǎng)簽價），并且按照這個價格來計稅以及申請貸款。

三價合一，在二手房交易中最直接的變化主要是首付增加或稅費增加。

首付增加：如果以國土局計稅評估價為標(biāo)準(zhǔn)，即銀行貸款按照計稅評估價來進行，由于目前還跟不上實際成交價（一般是7成），那么最直接的影響就是首付增加。

稅費增加：如果以實際成交價為標(biāo)準(zhǔn)，那么首付沒有變化，稅費則會增加。

需要提醒的是，房管局每年都會參考市場行情進行1-2次的計稅評估價調(diào)整，實際成交價與房管局評估價之間的差距一直在縮小，這是大勢所趨，并非三價合一政策才帶來的影響。

其實，三價合一早就有跡可循。就在3月27日晚上，有購房者在二手房自助交易合同頁面發(fā)現(xiàn)新增了一項銀行確認的提示：合同被銀行鎖定后，不能修改轉(zhuǎn)讓價款和付款方式。如需修改，請聯(lián)系銀行解鎖。

有購房者對記者表示，最近深圳樓市交易有所升溫，大部分購房者就是擔(dān)心“三價合一”的嚴(yán)格執(zhí)行。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，3月9日當(dāng)周深圳全市二手房成交突破千套大關(guān)，達到1160套，環(huán)比上升36.3%；成交面積97821平方米，環(huán)比上升41.6%，但成交均價環(huán)比下跌2.89%，為每平方米56790元。新房成交539套，環(huán)比上升9.6%；成交均價環(huán)比上升0.1%，為每平方米54429元。

3 利空房價？最影響誰？專家和購房者這樣看

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會研究總監(jiān)徐楓表示，“三價合一”優(yōu)化交易制度，直接影響的是高評高貸買家。

實際上，在深圳之前，已有城市開始實行三價合一政策。

據(jù)廣州日報，今年2月份起，東莞各個銀行陸續(xù)開始執(zhí)行新的房貸評估政策。根據(jù)銀行的規(guī)定，從政策實行日起，銀行發(fā)放貸款以“網(wǎng)簽備案合同價款、房屋評估價、買賣雙方約定交易價的最低值來評估”。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，三價合一政策不屬于樓市調(diào)控政策，是管理機制的優(yōu)化。主要是因為此前陰陽合同的存在，需要不同的政府部門及商業(yè)銀行對價格指標(biāo)做最終的確認，這一政策的出發(fā)點正是由此產(chǎn)生。其次，三價合一的落實，為遠程（在路上的）房產(chǎn)稅其中一部分稅基（地上建筑物部分）確立了核價依據(jù)。

從短期來說，市場會將其解讀為利空政策。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會預(yù)計，三價合一直接影響的是高評高貸的買家，以及擁有樓齡較早的業(yè)主。但是“三價合一”的實施，對明確價格指標(biāo)，增強信息披露，優(yōu)化交易制度是起到了積極作用。

也有購房者表示，對于嚴(yán)格執(zhí)行三價合一，其實早有預(yù)期，但經(jīng)過一段時間的消化后，該買的還是會買，該賣的還是會賣。