貸款買二套房首付禁低于50% 或?qū)⒓铀俜績r(jià)拐點(diǎn)

    >>>國務(wù)院：二套房首付不得低于50%

    二套房的首付比例將進(jìn)行調(diào)整，從原來不低于四成變?yōu)椴坏陀谖宄?。前天，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就部分城市房價(jià)過快上漲的情況出臺(tái)政策，除在金融方面出臺(tái)強(qiáng)力措施外，還要求增加居住用地供應(yīng)總量。昨天，國土資源部公布了2010年度住房用地計(jì)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房占比達(dá)77%，僅障性住房用地供應(yīng)量就達(dá)到了2.45萬公頃。

    ■信貸政策

    超90平米首套首付三成

    國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，近期部分城市房價(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭，加大了居民通過市場(chǎng)解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。這既有流動(dòng)性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認(rèn)識(shí)不到位、落實(shí)調(diào)控措施不力，投機(jī)性購房大量增加有關(guān)，必須采取更嚴(yán)格、更有力的措施，堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲。

    會(huì)議確定實(shí)行更嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

    地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策

   >>市場(chǎng)反應(yīng)

    政策傳出扎堆簽合同

    記者昨晚從熒燦地產(chǎn)市場(chǎng)部獲悉，昨天下午政策傳出后，富力城的兩家門店里客戶的咨詢電話就沒有間斷過，其中80%都是已在店成交但未簽訂貸款合同的購房者，購房者急于了解北京什么時(shí)候開始執(zhí)行新的二套房政策，甚至有二十多組客戶打來電話要求立即簽訂購房合同。中原地產(chǎn)、中大恒基等中介公司也遇到了同樣的問題。熒燦地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，北京各家銀行還要等銀監(jiān)局的通知，可能真正執(zhí)行還要等幾天，最近幾天簽訂貸款合同首付還能夠40%。

    記者昨天隨機(jī)采訪了部分市民，對(duì)于此次政策出臺(tái)，大部分人表示歡迎，不過也有人表示，在目前的高房價(jià)下，根本沒有能力購房，除非房價(jià)大幅下跌，否則選擇的只能是經(jīng)適房、限價(jià)房。有意購房者則分為兩個(gè)人群，有的認(rèn)為隨著政策出臺(tái)，房價(jià)未來可能下降，要再觀望一段時(shí)間。另一部分則表示，要在政策落地前抓緊簽約，否則首付款不夠，再籌二三十萬元有難度。

    >>銀行反應(yīng)

    先審批評(píng)定客戶資質(zhì)

    五大行的房貸客戶經(jīng)理告訴記者，近期收緊了二套房貸款政策，認(rèn)定比以前更嚴(yán)格，只要之前貸款買過房，不論是否還清，都按二套房政策執(zhí)行。此外，以前遇到資質(zhì)非常優(yōu)秀的客戶，有可能利率下浮一些，甚至能享受到7折利率，目前看是不可能了。

    記者致電多家銀行詢問二套房政策是否發(fā)生變化，得到的結(jié)果都是目前還沒有接到上級(jí)單位的通知，還按現(xiàn)有的二套房政策執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士指出，二套房新政要傳導(dǎo)到各支行具體業(yè)務(wù)部門需要一段時(shí)間的傳導(dǎo)期，不可能立刻反應(yīng)。交行房貸客戶經(jīng)理告訴記者，目前的二套房貸款利率政策要發(fā)生變化，預(yù)計(jì)最近一兩周新的政策會(huì)出來。目前接下的客戶先進(jìn)行審批和資質(zhì)評(píng)定，待新的利率政策出來以后再告知客戶。

    >>鏈接

    近年二套房信貸政策變遷

    2008年12月，房貸限制大幅放寬。對(duì)已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。一周后出臺(tái)的“新八條”省略了“人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?rdquo;的限制條件。

    2009年1月，北京二套房信貸政策放開，比照首套房貸政策。

    2009年6月，隨著房價(jià)大幅上漲，銀監(jiān)會(huì)重申嚴(yán)控二套房貸。

    2010年2月，北京出臺(tái)政策，二套房貸款嚴(yán)格執(zhí)行不低于四成的首付比例。公積金管理中心明確曾有商業(yè)或公積金貸款的，再申請(qǐng)公積金貸款，首付按40%比例繳納。

    >>專家觀點(diǎn)

    加速房價(jià)出現(xiàn)由漲至跌拐點(diǎn)

    中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，此次實(shí)行差別調(diào)控的措施有助于抑制過度的房產(chǎn)投資需求，平抑房價(jià)。他指出，國家在出臺(tái)政策時(shí)難免投鼠忌器，既要平抑房價(jià)，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，又不能打壓過猛，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生崩盤危險(xiǎn)。如之前提議的二套房首付調(diào)至更高比例，三套房停貸，將對(duì)房價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更重打擊。此次出臺(tái)的措施顯然是監(jiān)管層在權(quán)衡利弊后做出的選擇。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，此次政策顯著提高了貸款門檻和融資成本，市場(chǎng)會(huì)有立即反應(yīng)，房價(jià)將加速出現(xiàn)由漲到跌的拐點(diǎn)，投資投機(jī)性需求將明顯抑制。最近深圳、北京等城市都出現(xiàn)大單拋售的現(xiàn)象，但從整體看還是少數(shù)。楊紅旭認(rèn)為，“這個(gè)政策一出，拋盤將成風(fēng)潮。”

    有可能影響30%的購房需求

    “對(duì)房價(jià)的調(diào)控最有力度的政策就是金融杠桿，但國十一條并未涉及金融，這次的政策補(bǔ)上了，對(duì)購房首付和利率進(jìn)行了調(diào)整。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰做過計(jì)算，首付每提高10%，就消滅掉20%的購房需求。“此次加上利率的影響，至少影響到30%以上的購房需求。”他認(rèn)為，房價(jià)暫時(shí)不會(huì)迅速反應(yīng)，“隨著銷售量下降，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入博弈期，但開發(fā)商目前資金很充足，不會(huì)輕易調(diào)價(jià)，至少3個(gè)月后，才可能出現(xiàn)調(diào)整端倪。”

    “偉嘉安捷”指出，新政在打擊貸款炒房人群的同時(shí)，也將影響有強(qiáng)烈置業(yè)升級(jí)需求的自住人群，使這一人群暫緩購房。

    北京樓市變相改為最低首付3成

    據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，4月上半月北京二手房交易中，貸款比例達(dá)71%，商貸占54.8%，其中二套房比例近20%。同期商品房交易中，貸款比例為75%，其中二套房占25%。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，北京將有上萬套已簽約的商品房及二手房因?yàn)橘J款購房者難以支付首付而出現(xiàn)違約。因?yàn)槎址渴前丛u(píng)估價(jià)貸款的，而二手房評(píng)估價(jià)格一般低于商品房，只能評(píng)估到成交價(jià)格的八九成。也就是說，以后二套房為二手房的購房者需提供最少60%的首付，即使首套也需最少4成的首付，可能使部分郊區(qū)的商品房價(jià)格更高，城區(qū)二手房市場(chǎng)將因評(píng)估價(jià)較低而率先趨冷。他認(rèn)為，從3月開始的北京房價(jià)飆升肯定會(huì)停止，市場(chǎng)可能恢復(fù)1-2月的冷淡，二手房月成交量可能恢復(fù)到萬套以下。35%-60%的二手房市場(chǎng)房源成交將受巨大影響，房價(jià)可能大跌。

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，年初以來北京商品房平均成交面積為120平米，80%的商品房為90平米以上，這些房源即使首套，首付也要至少30%。也就是說，新房市場(chǎng)上8成以上房源將需首付3成以上，樓市變相改為最低首付3成以上。

    ■供地政策

    保障房等用地要達(dá)到70%

    國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定，要增加住房有效供給。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公租房、經(jīng)適房和限價(jià)房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式。

    各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，盡快形成有效供應(yīng)。

    此外，加快保障性安居工程建設(shè)。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。同時(shí)，大力發(fā)展公租房。

    >>具體措施

    全國住宅供地翻倍達(dá)18萬公頃

    國土資源部昨天公布了2010年度住房用地計(jì)劃，全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)18萬公頃，而去年全國住房實(shí)際供地76461公頃，前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃。保障房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占77%，而中小套型商品房計(jì)劃供地總量80431公頃。

    “保障性住房用地是2.45萬公頃，比去年增加一倍多。”國土資源部土地利用管理司司長廖永林說，在保障房供地中，經(jīng)適房用地占保障房用地總量的71%，與去年實(shí)際供地相比增加79%；廉租房用地占保障房總量的29%，與去年實(shí)際供地相比增加472%。

    此次棚戶區(qū)改造用地計(jì)劃首次納入住房用地計(jì)劃管理，并在住房用地計(jì)劃中對(duì)棚戶區(qū)改造用地計(jì)劃實(shí)行單列，將其納入整個(gè)住房用地計(jì)劃大盤子。今年全國棚戶區(qū)改造的任務(wù)是280萬套，目前編制的棚戶區(qū)改造用地計(jì)劃36606公頃，占住房供地計(jì)劃的20%。在棚戶區(qū)改造用地中屬于保障性住房用地的還有20462公頃，占棚戶區(qū)改造用地的57%。與上述全國保障性住房用地相加，2010年計(jì)劃用于解決低收入住房困難家庭的住房用地占住房用地總量的比重達(dá)24%。

    >>專家觀點(diǎn)

    簡單增加保障房可能推高房價(jià)

    中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰指出，增加住房用地供應(yīng)，除了“量”的概念，還有“質(zhì)”的概念，“偏遠(yuǎn)郊區(qū)的地供應(yīng)再多，也解決不了市區(qū)缺地的情況。”

    他認(rèn)為保障房用地增加是好事，但不能一刀切，各地有各地的情況，以北京為例，主要購房群體其實(shí)是在北京工作的非北京戶籍者，這部分人無法享受政策優(yōu)惠，所以只能購買商品房，如果只是簡單地增加保障房面積，大大減少商品房的供應(yīng)，反而對(duì)房價(jià)會(huì)推波助瀾。因此，必須因地制宜制定住房政策。

    ■股市影響

    地產(chǎn)股短期內(nèi)投資機(jī)會(huì)不大

    大同證券分析師胡曉輝認(rèn)為，政府的意圖很明顯，就是控制房價(jià)，制止這種房價(jià)瘋漲的狀態(tài)繼續(xù)蔓延。二級(jí)市場(chǎng)上，地產(chǎn)股本周陰雨連連，地產(chǎn)股昨天成為領(lǐng)跌先鋒，僅十余只個(gè)股飄紅。榮安地產(chǎn)、大龍地產(chǎn)跌幅均在7%左右，陽光城跌幅也達(dá)到了-5.74。據(jù)大智慧超贏數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，最近7個(gè)交易日，地產(chǎn)板塊連續(xù)資金凈流出，累計(jì)凈流出額超過62億元。

    一面是房價(jià)瘋漲，一面是地產(chǎn)股疲弱表現(xiàn)。胡曉輝認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)股整體估值并不高，地產(chǎn)股的下跌更多是由政策調(diào)控的預(yù)期所致。3月以來，隨著對(duì)去年調(diào)控措施預(yù)期的釋放，一些主要城市樓盤價(jià)格又出現(xiàn)了快速上漲的勢(shì)頭，北京、深圳等地更出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。究其根本，主要還是供給不足、可售資源太少。如果再加上新政策當(dāng)中提到的加大經(jīng)適房的供應(yīng)，對(duì)于目前高價(jià)拿地的房地產(chǎn)企業(yè)來說更是雪上加霜。因此，從目前政策的調(diào)控來分析，未來相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)股都沒有大的投資機(jī)會(huì)，只會(huì)有小的波段行情。