房產(chǎn)市場怪現(xiàn)狀:開盤即告罄 價越高增值空間越大？

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    樓房建好三五載也不銷售，就等著房價上漲多收利潤；房價越高，增值空間越大，抗風(fēng)險能力越強(qiáng)；從居住面積到使用年限，從園區(qū)配套景觀到房屋舉架高低，新房“縮水”現(xiàn)象明顯增多……看看這些各地房市出現(xiàn)的各種奇怪現(xiàn)象，不能不令人生出些許感嘆。

    “真長見識，知道什么叫捂盤了”

    □記者 白田田 王濤 北京報(bào)道

    “真長見識，知道什么叫捂盤了。”在北京某住宅樓盤的售樓現(xiàn)場，一對又沒能買到房子的小夫妻直呼“郁悶”。

    丈夫孟先生向記者講述了買房的曲折經(jīng)歷：兩人想在南城買套房子，從春節(jié)后就一直看房，但總是才聽說開盤就給告知賣完了，“先是打電話過去問告訴我們還沒開盤，再幾天打電話過去就說賣完了”，這樣的事情已經(jīng)“好幾回了”。

    讓孟先生郁悶的樓盤位于南四環(huán)外，開盤當(dāng)天，170多套房子就銷售一空。銷售人員對記者說：“一共170多套房子已經(jīng)有200人排號，今天來根本就沒有意義。”

    據(jù)了解，此次銷售的是樓盤的3期，均價為每平方米18000元，戶型較好的售價已經(jīng)超過19000元。此前兩月，樓盤2期開盤的時候，房價還是每平方米15000元。

    銷售人員介紹說，下一期開盤的時間還沒有確定，預(yù)計(jì)到時的價格還要更高。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，此項(xiàng)目頒發(fā)預(yù)售許可證的日期為2月初，樓盤表中，銷售狀態(tài)中僅有兩幢住宅樓顯示“已售完”，其他的均為“正在預(yù)售”，而預(yù)售住宅擬售均價為每平方米15700元到每平方米17500元。

    “正常，這太正常了！如果你仔細(xì)去查一下預(yù)售證，其實(shí)很多房源都應(yīng)該是一次性上市銷售的。”北京某國資背景房企的策劃主管何先生透露，當(dāng)下分期分批供應(yīng)房源是房地產(chǎn)商捂盤的典型做法。

    其實(shí)，捂盤的招數(shù)還有很多，拖延銷售周期的做法也比較典型。此前就出現(xiàn)過一個普通住宅樓盤賣一兩年的事情，現(xiàn)在類似的事情還在發(fā)生。以北京西二環(huán)外一個樓盤為例，銷售人員告訴記者，該樓盤自從去年9月九已經(jīng)開始銷售，總共200多套房源，但到現(xiàn)在銷售數(shù)量才達(dá)到總數(shù)的一半左右。

    一位資深銷售人員高女士說：“這可能是另一種銷售模式，先把那些戶型不好的賣掉，把戶型好的囤起來等賣個高價，而這些房子在有關(guān)監(jiān)管部門那里顯示出的信息卻是賣不出去。對普通購房者來說，先期不想買，漲價之后買不到。”

     據(jù)何先生介紹，為了躲避相關(guān)部門的監(jiān)管，開發(fā)商還會自己組織一批買家，“甚至是自己的員工”造成虛假的成交量，然后再取消銷售合同重新出售。類似的“合作者”也可能不是個人而是中介機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)不管是在資金還是在渠道上都會更有優(yōu)勢，相對較低的價格買進(jìn)，再以更高的價格賣出。“按時開工、按時預(yù)售，明面兒上根本查不出來捂盤，這類機(jī)密信息即使你能知道也拿不出證據(jù)。”

    此外，捂盤的招數(shù)還有拖延領(lǐng)取預(yù)售許可證時間、領(lǐng)了預(yù)售許可證不開盤等等。準(zhǔn)備今年買房的北京市民張先生就向記者抱怨：“有個樓盤關(guān)注了很久，但一直沒有開盤銷售，售樓處基本上就是擺設(shè)。最開始聽說每平方米兩萬塊錢就可以拿到，現(xiàn)在估計(jì)已經(jīng)漲到三萬了。”

    “現(xiàn)在房子這么火，甚至一天一個價，多捂幾天就意味著多賺好多呢，老板會嫌錢多嗎？”小劉一直在某房地產(chǎn)公司做銷售，她透露說，捂盤就是要讓人感覺房子很緊張，事實(shí)上，還有房子沒賣，要等到行情好的時候再賣。

    雖然捂盤存在一定的市場風(fēng)險，但“房子這么火”讓開發(fā)商捂盤的時候很有底氣。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說，只要開發(fā)商認(rèn)為市場會繼續(xù)向好，房價會繼續(xù)上漲，而且區(qū)域其他競爭樓盤對它沒有壓力，就必然會采取捂盤策略，以達(dá)到減慢銷售速度的目的。

    此外，捂盤還和開發(fā)商的資金狀況有關(guān)系。陳國強(qiáng)表示，正因?yàn)殚_發(fā)商不缺錢，才有條件放慢銷售節(jié)奏，如果資金緊張，也不得不采取快速銷售的策略。

    針對開發(fā)商捂盤惜售的行為，政府部門出臺了一系列政策措施。早在2007年，“國六條”實(shí)施細(xì)則明確表示要對捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等行為，加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰。

    日前，銀監(jiān)會已要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的防控工作，對于存在捂盤行為的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行要將其列入警示名單，不得對其發(fā)放新增貸款，已有貸款要切實(shí)采取保全措施。

    今年北京出臺的《促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》明確要求，取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)3日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價格，明碼標(biāo)價、公開對外銷售。3月31日，北京市住建委曝光并處罰了3家捂盤惜售的房企，這是《實(shí)施意見》發(fā)布后首次對違規(guī)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行查處。

    廣州市國土房管局也于近日發(fā)布了《關(guān)于填報(bào)年度商品房預(yù)(銷)售計(jì)劃的通知》，要求開發(fā)商填報(bào)樓盤住宅套數(shù)、預(yù)售時間等，以遏制捂盤惜售的現(xiàn)象。從2011年開始，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在每年1月31日前向廣州市國土房管局申報(bào)該年度商品房預(yù)(銷)售計(jì)劃。

    房價越高，增值空間越大

    □記者 胡作華 商意盈 杭州報(bào)道

    許多杭州人都記得，位于杭州市錢江新城區(qū)塊的“綠城·藍(lán)色錢江”樓盤，在2009年5月18日一期開盤時，均價達(dá)到了三萬元一平方米，盡管已屬當(dāng)時的“天價”，但結(jié)果也是哄搶一空。

    新樓盤如此，老樓盤又何嘗不是這樣？位于杭州市區(qū)的90年代房屋采荷小區(qū)，2009年初成交均價為1 .2萬元/平方米，到2010年年初已經(jīng)漲成了2.1萬元/平方米。越來越多的杭州人發(fā)現(xiàn)，原先大家以為相對低價的房屋增值潛力大的慣性邏輯似乎已被證明是“謬論”，原來房價越高者，漲得反而快？

    近年來，隨著杭州樓市價格的節(jié)節(jié)攀升，購房成了很多市民的投資選擇，投資哪里的房子升值快，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，一直是民眾關(guān)注的熱點(diǎn)。很多市民在投資過程中發(fā)現(xiàn)，本以為開盤價格低，升值空間大的一些樓盤升值緩慢，一些原本價格就已經(jīng)“嚇人”的樓盤反而讓人們對房價漲幅想象力的底線被屢屢擊破。

    據(jù)了解，杭州名城燕園房屋均價從2008年9月18日為13400元/平方米飆升到2009年12月21日26000元/平方米；中凱東方紅街房屋均價2008年7月9日為13000元/平方米，2009年9月11日為22900元/平方米，翻了一番。相較這些市區(qū)高房價樓盤，杭州周邊地區(qū)樓盤升值較慢。如金成江南春城閑林山水房屋均價2005年1月30日為4000元/平方米，2009年11月30日為10060元/平方米；贊成嶺上房屋均價2007年10月25日為7500元/平方米，2009年10月14日反而降到6900元/平方米。

    浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華說：“高房價樓盤增值相對更快，而且抗風(fēng)險性也強(qiáng)。如果房價要漲，一定是從市中心向四周蔓延，增幅呈現(xiàn)遞減狀態(tài)。相反如果房價要跌，卻是從四周向中心擴(kuò)展，跌幅會呈現(xiàn)出遞減狀態(tài)。”

    就職于杭州某媒體的李先生就深刻體會到了這一點(diǎn)。他在2007年以6000元/平方米的價格買下了杭州閑林的一套房子，2009年5月將房子出售轉(zhuǎn)而投資了杭州城北銀樹灣一套住房。“當(dāng)初看中它的開盤價低，以為升值空間大，結(jié)果兩年時間每方也就漲了兩千。投資城區(qū)房，幾個月已經(jīng)漲了8000多元。”李先生說。

    賈生華說：“高房價高增值的樓市現(xiàn)象主要還是因?yàn)槭袇^(qū)房源稀缺，沒有可替代性，供需不平衡，而周邊地區(qū)房屋供應(yīng)量達(dá)，選擇余地大。”

    市區(qū)房源的稀缺性也直接表現(xiàn)在了可售房源數(shù)量上。據(jù)住在杭州網(wǎng)統(tǒng)計(jì)信息，2010年1月新開16個樓盤都是位于下沙、濱江、閑林、丁橋等周邊地區(qū)。

    浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生告訴記者，除了市區(qū)房源的稀缺性，房子的價值以及升值空間的大小還與房子的品質(zhì)緊密相連的，這品質(zhì)包括房屋周邊市政配套建設(shè)、小區(qū)服務(wù)配套建設(shè)以及周圍學(xué)校、醫(yī)院、居住人群等各種因素。

    新房“縮水”四大表現(xiàn)

    □記者 范春生 沈陽報(bào)道

    近來一些房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的新房“縮水”現(xiàn)象明顯增多，且“縮水”隱蔽性更強(qiáng)，從居住面積到使用年限，從園區(qū)配套景觀到房屋舉架高低等，既侵蝕了購房者的合法權(quán)益，也引發(fā)大量的訴訟事件。對此，專業(yè)人士道出新房“縮水”的四大典型表現(xiàn)，并開出藥方予以破解。

    遼寧隆豐律師事務(wù)所律師王乃龍有著多年處理房產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗(yàn)。他結(jié)合現(xiàn)實(shí)生活中的真實(shí)案例，指出了房屋“縮水”的四種典型現(xiàn)象，一一進(jìn)行剖析破解。

    案例一：屋子變小。前不久，沈陽市民劉先生買了一套商品房，建筑面積141平方米，使用面積112平方米。交房后，劉先生覺得房子面積有問題，就找到一家房產(chǎn)測繪公司重新測量，結(jié)果房子的使用面積只有106平方米，比銷售合同整整少了6平方米，縮小4%。然而，由于合同約定可以退房的條件是建筑面積誤差超過3%，而不是使用面積，劉先生有苦說不出。

    王乃龍說，根據(jù)有關(guān)司法解釋，房屋使用面積或建筑面積與約定面積不符時，合同有約定的按約定，無約定或者約定不明確時，誤差比例在3%以內(nèi)的，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算；若超過3%，買房人可提出解除合同要求開發(fā)商無條件退房，并返還已付購房款及利息。他建議，如果消費(fèi)者的退房請求被拒，可通過消協(xié)責(zé)成開發(fā)商按規(guī)定執(zhí)行，也可向法院提起訴訟，要求強(qiáng)制執(zhí)行。購房者為了避免吃啞巴虧，在簽訂購房合同時應(yīng)認(rèn)真核對條款，要把建筑面積和使用面積都作約定。

    案例二：被忽略的“使用年限”。一些購房者在拿到新房的房產(chǎn)證后，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上標(biāo)注的使用年限是40幾年，或50幾 年 ， 而 非 一 般 住 宅 土 地 的70年。使用年限“縮水”，讓購房人有被開發(fā)商欺騙的感覺。王乃龍對此表示，通常開發(fā)商從政府部門取得土地使用權(quán)后，樓盤均有一定的開發(fā)建設(shè)期，所以購房者取得房屋的土地使用年限都不會是70年。只要消費(fèi)者購買的是民用住宅，就不需要過于擔(dān)心使用年限的問題。

    王乃龍建議，為了避免不必要的麻煩或擔(dān)憂，購房者應(yīng)當(dāng)將土地使用期限作為開發(fā)商的一項(xiàng)陳述事項(xiàng)寫進(jìn)合同，在購房合同中明確土地使用年限縮水、占地范圍有誤差等情形下的處理方式。

    案例三：消失的花園和“縮水”的游泳池。一般購房者經(jīng)常遇到這樣的情況：開發(fā)商預(yù)售房時，按照樓盤規(guī)劃圖，顯著標(biāo)明建有花園甚至游泳池，這成了吸引合同成交的重要因素。然而入住后才發(fā)現(xiàn)，中意的小花園被改了規(guī)劃，徹底消失，游泳池更像兒童池。

    王乃龍?zhí)嵝眩瑯潜P廣告屬于宣傳資料和銷售廣告，購房者在購買商品房時應(yīng)當(dāng)注意收集這方面的材料，如交付的房屋與宣傳資料和銷售廣告不符，購房者可以聯(lián)合小區(qū)業(yè)主，以集體訴訟的方式要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

    案例四：房子變矮。沈陽市民郝俊在看某處樓盤的樣板間時，被高挑的房頂和開闊的空間所吸引，決定買下這個樓盤的房屋。在房屋買賣合同中，開發(fā)商承諾，房屋的層高是2.9米?？墒墙环亢蠛驴“l(fā)現(xiàn)，開發(fā)商給他的房屋質(zhì)量保證書注明的層高只有2.8米。

    王乃龍認(rèn)為，由房產(chǎn)管理部門提供的商品房買賣合同范本中，一般沒有明確約定層高“縮水”開發(fā)商應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任，要求開發(fā)商將層高恢復(fù)到合同約定的高度也不現(xiàn)實(shí)，因此購房者在簽訂購房合同時對層高“縮水”問題，要明確約定違約的賠償方式和數(shù)額，以便更好維護(hù)自身的合法權(quán)益。