價(jià)格優(yōu)勢(shì)大卻不適合投資 “限競(jìng)房”涌來(lái)你買嗎?

原標(biāo)題：“限競(jìng)房”涌來(lái) 你買嗎?

　　新年以后，“限競(jìng)房”的字眼又開(kāi)始頻繁出現(xiàn)了，各大開(kāi)發(fā)商在去年重金購(gòu)地后，今年紛紛造勢(shì)，即將陸續(xù)推出限價(jià)房產(chǎn)品?！澳睦锏南薷?jìng)房可以買？不會(huì)吃虧還能順便保值”就成了大家茶余飯后聊的最多的話題。

　　說(shuō)到“限競(jìng)房”，有必要解釋一下。所謂的“限競(jìng)房”就是以“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式產(chǎn)生的，去年開(kāi)始，所有的住宅類用地全部采取了這種“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的方式，也就是說(shuō)這批新房的最高售價(jià)和銷售均價(jià)都是明確規(guī)定好的。這種做法既避免了市場(chǎng)因?yàn)橥恋責(zé)岫霈F(xiàn)恐慌，穩(wěn)定了預(yù)期，也同時(shí)為購(gòu)房人提供了淘到好房子的機(jī)會(huì)。那么現(xiàn)在限競(jìng)房要來(lái)了，是出手的機(jī)會(huì)了嗎？《廣廈時(shí)代》帶著這樣的疑問(wèn)，探訪了多個(gè)正在全力蓄客的“限競(jìng)房”項(xiàng)目。

　　限競(jìng)房開(kāi)始涌現(xiàn)

　　上周開(kāi)始，多個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目開(kāi)始在樓市制造聲音，有的確定了案名，有的開(kāi)放了售樓處和樣板間，有的則積極開(kāi)始了蓄客。

　　北京青年報(bào)記者了解到，截至目前北京限競(jìng)房供應(yīng)已超過(guò)50塊，其中，多個(gè)去年出讓的地塊都開(kāi)始了入市前的準(zhǔn)備，像遠(yuǎn)洋金融街頤景春秋、中國(guó)鐵建理想家、保利首開(kāi)熙悅林語(yǔ)、首創(chuàng)禧瑞天著、萬(wàn)和斐麗、金樾和著、旭輝城、萬(wàn)科七橡墅、翡翠書(shū)院等。這些限競(jìng)房項(xiàng)目主要分布在朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)等。全部是限制了均價(jià)和最高售價(jià)的住宅項(xiàng)目。

　　來(lái)自北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從總面積看，北京限競(jìng)房面積合計(jì)超過(guò)450萬(wàn)平房米，大約能提供5萬(wàn)套左右的住宅。并且這部分住宅全面限制價(jià)格，所以按照單價(jià)平均5萬(wàn)計(jì)算，大約貨值高達(dá)3700億。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，限競(jìng)房中，位置處于五環(huán)內(nèi)的最有價(jià)值，并且，由于去年開(kāi)始新房土地供應(yīng)全部是限競(jìng)房，預(yù)計(jì)未來(lái)至少2年內(nèi)，限價(jià)競(jìng)地價(jià)的商品房都將是北京樓市的成交熱點(diǎn)。

　　限競(jìng)房?jī)r(jià)格普遍低于二手次新房

　　限競(jìng)房即將開(kāi)閘大量入市，給購(gòu)房人提供了一種全新的買房模式。以往開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)對(duì)于售價(jià)諱莫如深，即便買房人再三逼問(wèn)，也只能說(shuō)出大概的數(shù)字，大部分購(gòu)房人都要等到開(kāi)盤(pán)搖號(hào)前才能真正獲悉售價(jià)，也許還沒(méi)來(lái)得及想清楚，就要被迫選房了。而開(kāi)發(fā)商呢？則可以早早通過(guò)蓄客就摸清了購(gòu)房人對(duì)于價(jià)格的接受范圍，以便最后敲定售價(jià)。 正是這樣的信息不對(duì)稱，經(jīng)常造成市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格將上漲的恐慌情緒。

　　但現(xiàn)在，限競(jìng)房很好地打消了這種信息不對(duì)稱。因?yàn)檫@類新房在土地出讓時(shí)，開(kāi)發(fā)商就算好了成本價(jià)格；而購(gòu)房人也明確了解了未來(lái)可能的售價(jià)，甚至可以直接與周邊二手房?jī)r(jià)格相比，以衡量新房是否更具有性價(jià)比。令很多人欣喜的是，限競(jìng)房的價(jià)格普遍低于周邊二手次新房的價(jià)格。

　　熙悅林語(yǔ)是保利即將推出的限競(jìng)房項(xiàng)目，位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)南五環(huán)附近，臨近南海子公園和建設(shè)中的地鐵8號(hào)線德茂站。在上周，該項(xiàng)目開(kāi)放了臨時(shí)售樓處和樣板間，銷售人員向北青報(bào)記者表示，首期可能在今年上半年入市，將推出60套138平方米的洋房，在小戶型為主的限競(jìng)房中屬于稀缺戶型，價(jià)格也在土地出讓時(shí)就已經(jīng)明確限定，均價(jià)52315元/平方米。

　　銷售人員表示，熙悅林語(yǔ)138平方米的三居室是精裝修的全明三居，雙臥室和客廳、陽(yáng)臺(tái)均朝南，衛(wèi)生間與廚房均有明窗，按照限制的均價(jià)52315元/平方米計(jì)算，單套價(jià)格大約為720萬(wàn)元左右。

　　這個(gè)價(jià)格在區(qū)域內(nèi)算不算高呢？北青報(bào)記者走訪了項(xiàng)目周邊的二手房門店發(fā)現(xiàn)，舊宮區(qū)域內(nèi)，次新的代表性小區(qū)是萬(wàn)科、住總金第聯(lián)合開(kāi)發(fā)的朗潤(rùn)園項(xiàng)目，該項(xiàng)目2012年開(kāi)盤(pán)，2014年交房，同樣有雙臥朝南的全明三居室，戶型、面積都與熙悅林語(yǔ)類似。但價(jià)格上卻高出不少。根據(jù)鏈家門店經(jīng)紀(jì)人介紹，朗潤(rùn)園的成交均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右，去年底成交的一套135平方米三居室，總價(jià)為820萬(wàn)元，目前還有類似戶型的在售房源，掛牌價(jià)更是達(dá)到了895萬(wàn)元，單價(jià)近6.6萬(wàn)元/平方米。

　　不難看出，限競(jìng)房的售價(jià)相比二手次新房出現(xiàn)了明顯的倒掛，總價(jià)差額甚至達(dá)到了百萬(wàn)元。

　　這樣的一二手價(jià)格倒掛將愈加普遍。金茂、世茂、國(guó)瑞聯(lián)合體在去年7月拿下了右安門西鐵營(yíng)地塊，在上周也正式公布了案名佑安府，開(kāi)始了蓄客，該項(xiàng)目作為三環(huán)內(nèi)住宅，同樣是限競(jìng)房地塊，限制均價(jià)79459元/平方米，而臨近的昆侖域、中國(guó)璽這兩個(gè)去年入市的新盤(pán)，價(jià)格都在9萬(wàn)元/平方米左右。周邊2008年建成的悅景軒均價(jià)也達(dá)到78665元/平方米。

　　可以發(fā)現(xiàn)，僅從價(jià)格上看，多數(shù)限競(jìng)房相對(duì)于次新盤(pán)和二手房的價(jià)格來(lái)說(shuō)，都具有明顯的優(yōu)勢(shì)。這樣的房子買了不就是撿便宜嗎？

　　交房要等三年 投資擋在門外

　　其實(shí)不然，限競(jìng)房的價(jià)格雖然具有一定優(yōu)勢(shì)，但對(duì)于想方設(shè)法準(zhǔn)備投資一套的人來(lái)說(shuō)，限競(jìng)房并不一定就是穩(wěn)賺不賠的買賣。

　　為什么這么說(shuō)呢？首先，根據(jù)北青報(bào)記者的探盤(pán)了解，交付時(shí)間是限競(jìng)房投資的一大障礙。

　　熙悅林語(yǔ)的銷售人員向記者透露，雖然項(xiàng)目是精裝修交房，但交房時(shí)間要到2021年，與一般商品房一年左右、最多兩年的交付時(shí)間相比，又多出了整整一年。

　　北青報(bào)記者探訪后發(fā)現(xiàn)，2021年交房也成了今年將要入市的限競(jìng)房標(biāo)配，不僅是熙悅林語(yǔ)，包括孫河總價(jià)630萬(wàn)/套的龍湖瑞悅府、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和斐麗、中海瀛海府等，全部需要等待3年交房，而由于信貸的收緊，首付的提高，就意味著買房人不但要承擔(dān)資金成本，也要承擔(dān)時(shí)間成本。

　　一位開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)北青報(bào)記者表示，限競(jìng)房地塊對(duì)于開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流也是考驗(yàn)，由于限制了售價(jià)，溢價(jià)空間被鎖死，不得不通過(guò)先回款，再延長(zhǎng)建設(shè)周期這樣的思路開(kāi)發(fā)。

　　整整3年的等待周期加上更高比例的首付，讓具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)的限競(jìng)房吸引了更多的剛需或者以舊換新的改善型購(gòu)房人，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，時(shí)間和資金成本的大幅提高，也意味著風(fēng)險(xiǎn)的劇增，另外，由于一些限競(jìng)房地塊在出讓時(shí)規(guī)定了5年后才能買賣，更加制約了投資需求的變現(xiàn)，使得投資限競(jìng)房并不一定會(huì)是一件劃算的買賣。

　　除此之外，便宜的限競(jìng)房大多處于不太成熟的位置，配套起來(lái)需要時(shí)間。以熙悅林語(yǔ)為例，周邊的地鐵尚在建設(shè)中，而同區(qū)位的朗潤(rùn)園緊挨著地鐵舊宮站。還有孫河的瑞悅府，總價(jià)雖然只有630萬(wàn)，是區(qū)域最低的總價(jià)，但周邊的交通以及規(guī)劃的濕地公園都還在建設(shè)完善中，對(duì)于自住需求來(lái)說(shuō)，可以等待區(qū)域成熟，但對(duì)于需要隨時(shí)變現(xiàn)的投資需求來(lái)說(shuō)，同樣充滿了不確定性。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然限競(jìng)房有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，甚至區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但在實(shí)際上，仍是在盡量保護(hù)自住需求：高首付、低杠桿、長(zhǎng)周期都使得投資需求很難在限競(jìng)房里分一杯羹，實(shí)際上需要支出的資金成本、時(shí)間成本會(huì)將不少投資需求擋在門外。